Минимизация рисков при работе с агентствами недвижимости

Минимизация рисков при работе с агентствами недвижимости

Современная эксплуатация здания, как неотъемлемая функция управления объектом недвижимости, в настоящее время стала услугой и бизнесом. Как любой сложный многоуровневый бизнес-процесс, эксплуатация недвижимости несет в себе определенные риски, минимизация которых является первоочередной задачей собственника или управляющей компании.

Обозначим основные проблемы, возникающие при эксплуатации здания, и предложить способы их решения. Прежде всего, это производственные риски.

Производственные риски.

Производственные риски являются самим очевидными при эксплуатации здания. Они же могут принести наибольший ущерб, как собственнику здания, так и арендаторам. Основные риски в данной категории это аварии, отказы технологического оборудования, изменение параметров работы инженерных систем.

Аварии

Под аварией понимается отказ работы или дефект оборудования, установленного на объекте, вследствие которого был нанесен материальный ущерб собственнику здания или третьему лицу.

В основном аварии возникают при эксплуатации систем теплоснабжения, электроснабжения, при эксплуатации кровли, кровельных конструкций, покрытий. Основные последствия – это ущерб, нанесенный отделочным материалам, мебели, оргтехнике, остановка деятельности в помещениях, короткие замыкания в проводке, изменение температурного режима в здании, «разморозка» системы отопления. Аварии в цепях электроснабжения являются одной из основных причин пожаров в здании. Протечки, возникающие из-за дефектов кровли, либо в системе водоотвода и наружного водостока наносят ущерб внешней отделке здания. Они разрушают целостность фасадов, вызывают отслоение штукатурки и «смыв» лакокрасочных материалов.

Оперативное устранение причин и последствий аварий, минимизация ущерба – это один из показателей эффективности работы службы эксплуатации на объекте. Один из способов риска аварийности: налаживание оптимального взаимодействия технических служб на объекте, в том числе наличие четких и понятных инструкций по действию при возникновении чрезвычайных ситуаций на объекте. Должна быть разработанная понятная последовательность действий каждой службы в типовых чрезвычайных ситуациях. Так же способствует минимизации рисков аварийности – проведение постоянных тренингов персонала. Учебные тревоги, провокации помогут выявить степень подготовленности персонала к возможным чрезвычайным ситуациям.

Вторая категория рисков: отказы оборудования. Под отказом понимается частичное или полное прекращение функционирования детали, узла, оборудования или всей системы, без нанесения фактического материального ущерба собственнику Здания либо третьим лицам. Это не означает, что собственник здания не несет вообще никаких убытков. В данном случае речь будет идти не о прямом материальном ущербе, аварийной ситуации еще нет, но шансы ее возникновения многократно увеличились. Поэтому в арсенале службы эксплуатации должны применяться методы снижения рисков отказов оборудования, такие как, прозрачные гарантийные отношения, взаимодействие с сервисными центрами, планирование технического обслуживания и учет межремонтных периодов.

Риски отказов оборудования существенно снижает присутствие на объекте собственной аварийной ремонтной службы, а также наличие оптимального количества запасных частей и технических принадлежностей.

Риски несанкционированных изменений параметров работы инженерных систем.

Под изменениями параметров работы инженерных систем понимается уменьшение комфорта и сервиса на объекте, вследствие сбоя работы оборудования. Ущерб тут проявляется не в материальном виде, а в виде законного недовольства арендаторов. Никто не будет сохранять лояльность, когда в здании душно, холодно или темно. Такие ситуации существенно подрывают имидж управляющей компании, и, в конечном итоге, могут привести к ее замене.

Для предотвращения возникновения данных рисков необходимо вести постоянный мониторинг состояния инженерных систем, настраивать и регулировать их работу. Персонал обязан знать особенности технического обслуживания данной инженерной инфраструктуры.

Риски эксплуатационных компаний.

В процессе своей деятельности любая эксплуатационная компания сталкивается с двумя основными рисками: риск причинения материального ущерба от своей деятельности Заказчику услуг или третьим лицам и риск потери контракта на эксплуатацию или отсутствие пролонгации.

Технологии снижения рисков материального ущерба:

Прежде всего, это постоянное обучение и тренинги персонала. Квалифицированный персонал, своевременно реагирующий на неполадки и сбои в работе технических систем, поможет своевременно предотвратить аварии или существенно снизить материальный ущерб. Второе – четкое определение гарантийных взаимоотношений. Необходимо заключать профессионально составленный договор, в котором прописаны права и обязанности сторон, ответственность и риски. Так же существенно снизит данные риски страхование профессиональной ответственности эксплуатационной компании. Страховка компенсирует материальный ущерб, в случае возникновения аварий. При заключении договора со страховой компанией необходимо учитывать цену вопроса и четко прописывать форс-мажорные ситуации.

Технологии снижения рисков потери контрактов: это большая работа внутри эксплуатационной компании в области стандартизации и автоматизации собственной деятельности, подбор квалифицированного персонала, постоянный контроль качества, управление качеством.

Риски собственника недвижимости.

Техническое обслуживание входит в непосредственную обязанность владельца недвижимости. В свою очередь, собственник может выбрать, будет ли он обслуживать здание своими силами или отдаст это на аутсорсинг. В каждом случае существуют определенные риски. Рассмотрим их подробнее.

Аутсорсинг. При передаче управления недвижимостью на условиях аутсорсинга перед владельцем недвижимости встает вопрос выбора эксплуатационной компании. Часто для выбора подрядчика проводится тендер. Четко формируются определенные критерии выбора и просматриваются несколько компаний. Такими критериями могут быть: опыт компании, ее трудовые ресурсы, перечень услуг, максимально прозрачная цена, степень заинтересованности в получении контракта. Отсутствие невыполненных обязательств перед третьими лицами, возбужденных уголовных дел в отношении руководства и не снятых с них судимостей. Культура взаимоотношений с Заказчиком/арендатором (пунктуальность, тактичность, обязательность). После тестирования нескольких компаний по выбранным критериям оценивается сочетание баллов. Далее можно проверить выбранного кандидата в небольшом тестовом задании, чтобы подтвердить правильность выбора на практике.

Организация собственной службы эксплуатации

Часто собственник решает эксплуатировать объект собственными силами. Как в таком случае снизить риски? Лучший способ в этом случае – это пригласить на работу профессионалов уже имевших опыт организации службы эксплуатации с нуля. У них есть определенные наработанные навыки и методики, которыми просто не может владеть собственник недвижимости, организующий эксплуатацию в первый раз. Также на сегодняшний день можно воспользоваться такими консалтинговыми услугами как постановка деятельности службы эксплуатации.

Для снижения рисков материального ущерба в процессе эксплуатации при заключении строительных договоров собственникам следует обращать внимание на гарантийные обязательства и требовать их обеспечение в денежном эквиваленте. Так же снизить подобные риски поможет страхование профессиональной ответственности всех контрагентов.

Риски при взаимодействии собственника и эксплуатационной компании.

Один из распространенных рисков, которые могут возникнуть между собственником и эксплуатационной компанией – это риск непонимания. Когда собственник не понимает специфики деятельности эксплуатационной компании. Способ избежать риска непонимания – оперативный обмен информацией между владельцем недвижимости и управляющей компанией, создание единого информационного поля, организация автоматизации деятельности службы эксплуатации.

Для решения данной задачи специалисты Управляющей компании «Система» разработали программное обеспечение – «Система эксплуатации недвижимости». Данная программа создает единую базу данных для собственника и эксплуатационника, позволяет работать с такими документами как сетевой график обслуживания и бюджет эксплуатации в режиме реального времени, что позволяет визуализировать процесс эксплуатации недвижимости.

Для эксплуатационника данная программа помогает организовывать структурную и плановую эксплуатацию на объекте, оптимизировать затраты на эксплуатацию – за счет создания эффективной схемы управления эксплуатацией. В результате, служба эксплуатации работает более оперативно и эффективность труда существенно возрастает.

Один из основных показателей того, что техническая эксплуатация на объекте ведется эффективно – это максимальное управление рисками. Это достигается преимущественно за счет комплексного подхода к техническому обслуживанию здания и особого вниманию к мелочам.

Так же существенно снижает риски страхование профессиональной ответственности, а благодаря автоматизации процесса эксплуатации существенно повышается безопасность на объекте за счет снижения отказов оборудования.

Минимизация рисков при работе с агентствами недвижимости

Инвестиционная аналитика

Практические советы по минимизации юридических рисков инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость это классика инвестиционных решений для получения стабильной и длительной прибыли от вложения с невысоким риском. Конечно, прибыль от актива в наибольшей степени будет определять рыночная конъюнктура, но вот риски, не связанные с показателями доходности, очень часто к показателям рынка не имеют прямого отношения.

В Украине, как впрочем, и в большинстве других стран, юридические риски, связанные с покупкой и владением недвижимостью, проявляются, преимущественно, в виде разного рода скрытых угроз и вытекающих из них притязаний третьих лиц на сами объекты или компанию в целом.

В отличие от стран с нестабильными «левыми» политическими режимами, Украина, как государство, практически не использует в отношениях с бизнесом национализацию, а очень редкие исключения составляют случаи, когда это действительно требовалось в национальных интересах. При этом, согласно национальному законодательству нашей страны, собственнику национализированного имущества компенсируется его рыночная стоимость. Это делает возможным реализацию инвестиционных проектов в Украине любого масштаба без опасения, что актив будет отобран «именем государства».

В тоже время, государство все же осуществляет вмешательство в частные отношения, связанные с недвижимостью, но делает это через законодательство. В наибольшей степени такое вмешательство касается удостоверения (регистрации) прав на недвижимость, а также вопросов, связанных с её эксплуатацией.

Государственная регистрация прав на недвижимость в Украине – это удостоверение уполномоченным лицом от имени государства факта возникновения каких-либо прав или отягощений в отношении недвижимости. За очень редкими исключениями, все права и отягощения недвижимости возникают с момента их государственной регистрации. Это важно знать и понимать тем, кто планирует работать с недвижимостью в Украине, поскольку судебная и прочая правовая защита в большинстве случаев предоставляется именно надлежащим образом зарегистрированным правам на недвижимость. Поэтому вопросы корректности оформления прав на недвижимость столь важны в Украине и перед покупкой актива им уделяется особое внимание.

С чего же начать тем, кто хочет стать собственником коммерческой недвижимости в Украине? Конечно, поскольку автор не является экспертом в вопросах расчета рентабельности бизнеса, упустим аспекты, связанные с бизнес планированием. В любом случае, это индивидуальные цифры в каждом отдельном проекте. В то же время, есть некоторые юридические тонкости, знание, а главное использование которых, может помочь минимизировать юридические риски при работе с недвижимостью в Украине.

Стать собственником объекта недвижимости в Украине можно двумя способами: построить новый объект или приобрести существующий.

Непосредственная реализация строительного проекта начинается с поиска подходящей площадки, то есть земельного участка, на котором будет построен объект. При проверке земельного участка перед покупкой очень важно уделить внимание вопросам правомерности приобретения участка продавцом.

Второй важный аспект в земле «под строительство» это соответствие целевого назначения участка вашему проекту. Например, если продавцу земля была передана под постройку дома, то строить склад на такой земле можно будет только после внесения соответствующих изменений в систему государственного земельного кадастра и соответствующий договор аренды.

В случаях, если продавцом нарушен порядок получения земельного участка, например договор аренды с государством или местным советом заключен без торгов, когда законодательством такие торги предусмотрены, или же земля используется не по целевому назначению, или у продавца есть задолженность по уплате земельного налога (арендной платы), существуют очевидные риски дальнейшей потери прав на земельный участок после его покупки.

В украинской деловой практике самым оптимальным способом получения земли под строительство, особенно если речь идет об арендуемой государственной или коммунальной земле, является покупка корпоративных прав юридического лица, у которого находится право собственности или аренды нужного вам участка. В таких случаях перед покупкой также важно оценивать и аспекты, связанные с функционированием этого юридического лица: корпоративные отношения, задолженность покупаемой компании перед государством или контрагентами и прочее.

Реализация технической части строительного проекта заканчивается введением объекта в эксплуатацию, после чего право собственности на него может быть зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и ваш объект станет предметом оборота как недвижимость.

Второй вариант стать собственником недвижимости в Украине это покупка уже готового объекта. Очевидно, что, с точки зрения срока входа на рынок, покупка привлекательнее строительства, но вот проверка возможных рисков готового объекта куда более объемная.

Можно упомянуть об одной небольшой хитрости, которая отлично известна всем занимающимся недвижимостью юристам и риелторам. Хорошим маркером наличия проблем с объектом недвижимости является его частая перепродажа без очевидной экономической целесообразности. Поэтому проверка истории перехода права собственности на покупаемый объект является очень важным элементом подготовки сделки по покупке или прочему вложению денег в объект недвижимости.

Учитывая открытость данных государственного реестра прав на недвижимость, любому доступна актуальная информация о правах и отягощениях по конкретному объекту недвижимости или лицу, что также нужно использовать при проведении подготовки покупки какого-либо объекта, обращая особое внимание на отягощения объекта. В нашей практике был случай, когда продавец предлагал к продаже имущественный комплекс фермерского хозяйства. После проверки имущества в реестре прав на недвижимость обнаружилось, что комплекс находится в ипотеке неплатежеспособного банка и обычная купля-продажа актива просто невозможна, хотя продавец до последнего момента убеждал нашего клиента в обратном. В результате был выработан механизм покупки актива, который не противоречил закону, а стороны сделки остались удовлетворены.

Во многом юридические риски, связанные с объектом, определяются его спецификой. Например, в бизнес-центре может оказаться, что продавцом с арендаторами договора аренды заключены на таких условиях, которые делают для вас невыгодной покупку такого актива.

Также очень важно сразу понять степень проблемности актива. Сейчас, благодаря открытому реестру судебных решений и ряду других государственных сервисов, можно провести проверку контрагента или актива на предмет наличия судебных споров. Думаю, что каждому инвестору понятно, что наличие тяжб вокруг планируемого объекта покупки не вселяют доверие к сделке, поэтому к наличию таких фактов нужно относиться как минимум с опаской.

Читайте также:  Особенности берегового строительства

В работе достаточно часто приходиться видеть документы, которые продавцы предоставляют нашим клиентам в качестве подтверждения их прав на недвижимость. Ранее упоминалось, что в отношениях с недвижимостью любое право подлежит регистрации, поэтому лицо, у которого нет надлежащим образом зарегистрированного права собственности, просто не является собственником объекта. Поэтому, когда вам перед покупкой представляют документы о, якобы, праве собственности на объект, но подтвердить регистрацию права собственности на этот объект не могут, вы не сможете закрыть сделку, поскольку продавец просто не является собственником имущества в понимании украинского законодательства.

Проверка перечисленных рисков является стандартной процедурой перед покупкой актива. По нашему опыту могу сказать, что чем тщательней проверка, тем больше аргументов у покупателя принять решение о справедливости запрашиваемой цены или закрытию сделки.

Также очень часто возникают вопросы о том, как обеспечить недвижимости дополнительную юридическую защиту. Небольшой совет. Если у вас есть необходимость получить юридический «щит» для сохранности недвижимости, вы можете отяготить объект «дружественной» ипотекой, то есть обеспечить вашим объектом долговое обязательство перед дружественным заемщиком. Этот способ прост, но достаточно эффективен.

Достаточно успешно для защиты недвижимости можно использовать иностранные компании. С учетом специфики украинского судебного процессуального законодательства целые годы может занять судебный процесс против нерезидентной компании, поэтому их очень часто используют с целью номинального владения недвижимостью. Отметим, что, есть еще целый ряд очевидных позитивных моментов в использование нерезидентных компаний в отношениях с недвижимостью в Украине.

Конечно, перечисленные выше аспекты отображают далеко не все тонкости и возможные нюансы, возникающие при работе с недвижимостью. Поэтому конкретный объект всегда требует отдельного и уникального подхода к его оценке и защите. В то же время знание базовых элементов юридического аудита недвижимости (Due Diligence) позволит вам лучше управлять соответствующими рисками в работе с недвижимым имуществом.

Минимизация рисков при сделках с недвижимостью

Мы оформляем покупку квартиры через фирму недвижимости. Какие документы я должна получить от фирмы, чтобы быть уверенной, что квартира стала нашей? Как проверить, что все бывшие жильцы выписаны и квартира нигде не была заложена?

После государственной регистрации договора купли–продажи Вы должны получить следующие документы: договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, передаточный акт, расписка. В свидетельстве о государственной регистрации будут указаны уже данные покупателя. Это означает, что право собственности перешло к Вам.

Снятие с регистрационного учета бывших жильцов подтверждают соответствующие штампы в их паспортах и выписка из домовой книги (справка по форме 9), полученная в паспортном столе.

Я покупаю квартиру, хозяева просят оплатить половину оговоренной стоимости до подачи документов в Палату. Практикуются ли такие ситуации, и как мне себя обезопасить, на случай если сделка не состоится? Нужно ли оформить расписку у нотариуса или достаточно договора с агентством?

Такой порядок расчетов возможен. При передаче денежных средств от продавца необходимо получить расписку в том, что он получил от вас денежную сумму в размере . за отчуждаемую им квартиру, расположенную по . адресу. В расписке указываются паспортные данные и дата ее составления. В договоре купли-продажи устанавливается, что 50% от стоимости объекта покупатель оплачивает продавцу до подписания договора купли-продажи, а остальные 50% -до обозначенной даты (указывается). В договоре также целесообразно указать, что обременение в силу закона (п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ) не возникает, иначе будет зарегистрирован залог в пользу продавца до момента полной оплаты квартиры, и придется совершать регистрационные действия по снятию этого обременения. Расписку у нотариуса удостоверять не обязательно. Но подобные расчеты мы советуем совершать только в случае, если в договоре купли–продажи указана полная стоимость квартиры.

Мне предлагают перевести на мое имя, за определенную плату с моей стороны, неприватизированную дачу, которую я потом могу приватизировать на себя. Нынешние хозяева дачи пожилые люди и не в состоянии заниматься приватизацией. Какие в данной ситуации у меня могут возникнуть негативные риски?

Видимо, речь идет о садоводстве. Риски могут быть связаны с неправомерными действиями продавцов, с невозможностью по какой-либо причине приватизации Вами земли под дачей, или с невозможностью оформить в установленном порядке права на строение (дачу). Ведь при этом покупается не земельный участок, не дача, а – права члена садоводства. И в большинстве садоводств объем этих прав ограничен указанием номера и расположения садового участка, а каких-либо документов о строениях на этой земле не содержится. Мы советуем в таких случаях заключить предварительный договор, получить от продавцов доверенность, за Ваш счет провести приватизацию земли и регистрацию строения на имя продавцов, а уж потом покупать сформированный должным образом объект. В этом случае, при условии заключения юридически грамотно составленного предварительного договора, Вы рискуете затратами на оформление, но не полной ценой сделки. Настоятельно советуем поручить разработку такого договора адвокату либо нотариусу.

Я купила комнату по дарственной, заплатив большую сумму денег. Со времени предыдущей покупки прошло менее года. Деньги пока находятся в ячейке. Как я могу себя обезопасить в случае отзыва сделки, и какой налог мне придется заплатить?

При продаже налог платите не Вы, а продавец. Налог при дарении – 13 % от ПИБовской стоимости комнаты. Обезопасить себя после совершения сделки можно только одним способом – застраховать свой титул собственника. Если сделка еще не завершена (а это так, если деньги еще в ячейке), то предпринять определенные действия еще можно. Берите все документы по сделке, и обращайтесь на консультацию к адвокату.

В какой момент должны передаваться деньги продавцу по расчету за квартиру?

Все зависит от договоренностей между покупателем и продавцом. Общепринятый порядок расчетов – вся сумма денег закладывается в ячейку банка в день совершения сделки до подписания договора купли – продажи, и передается продавцу после регистрации права собственности покупателю на квартиру, выписки из квартиры и ее физического освобождения продавцом.

Покупаю комнату в двухкомнатной квартире. Комната была приватизирована в мае 2006 года, затем продана в сентябре 2006 года (хозяин пропал, по словам соседей), затем была продажа в ноябре 2006 года. Я уже третий покупатель за неполный год. Пропавший собственник был выписан в декабре, когда комната переходила в собственность второму покупателю. По словам агента, он выехал в Казахстан к матери, но в ноябре к соседям обратились дальние родственники пропавшего, искавшие его по просьбе матери. Какие риски могут быть у меня при покупке этой комнаты? Могу ли я лишиться этой комнаты, если вдруг объявятся родственники первого собственника, который пропал без вести? Как обезопасить себя в таком случае?

Вы можете потерять комнату, если в суде будет доказано, что она выбыла из обладания любого из предыдущих собственников помимо их воли (подделка документов, принуждение, мошенничество). Само исчезновение продавца является косвенным фактором, важно то, как совершалась сделка. Можно посоветовать застраховать титул собственника, если страховая компания согласится на такую страховку (частые смены собственников недвижимости в большинстве случаев обусловлены наличием правовых проблем). Лучшее, что Вы можете сделать – продать комнату. Главное найти покупателя, который не привлечет к изучению правовой истории комнаты и к сопровождению своей сделки грамотного юриста. Тех, кто сначала покупает недвижимость, а уж потом думает о безопасности, еще много.

Я планирую купить квартиру. Уже назначена дата проведения сделки. К сожалению, по стечению обстоятельств мне срочно нужно уехать в другой город и я не могу присутствовать на сделке. Агент предлагает оформить доверенность для проведения сделки, чтобы она имела право подписи в договоре и право регистрации договора в регистрационной палате. У меня возникают сомнения, стоит ли оформлять такую доверенность?

Сама по себе целевая доверенность на покупку определенной квартиры рисков не порождает. Но одной доверенности недостаточно, нужно еще произвести расчеты с продавцом. И доверять деньги малознакомому человеку не стоит.

Можно поступить следующим образом: Вы лично производите закладку денежных средств в ячейку Банка с продавцом, оставляйте доверенность агенту на покупку, и уезжайте, Поскольку регистрация займет минимум 10 рабочих дней, Вы можете успеть вернуться и закончить расчеты по сделке.

Либо второй вариант – оставить доверенность и деньги кому–то из близких, которым Вы можете доверять.

Если указанные варианты невозможны, лучше отложить сделку.

При покупке квартиры агент со стороны продавцов предложила в договоре написать меньшую сумму, чтобы избежать налога. А в расписке о получении денег за продажу квартиры написать реальную сумму. Правильно ли это? Может ли быть в расписке указана сумма, большая, чем в договоре?

Это не правильно. Если цена в расписке не совпадает с ценой, указанной в договоре, то возникает противоречие между условиями договора и расписки. И встает вопрос: чему верить – зарегистрированному договору или расписке в простой письменной форме. По закону изменения в зарегистрированный договор подлежат государственной регистрации и приобретают юридическую силу с момента такой регистрации. И суд в случае спора может такую расписку в качестве надлежащего доказательства не рассматривать. Это риск, и выбор способа минимизации этого риска должен осуществить юрист, представляющий Ваши интересы в сделке. Не надо обходить закон, но если другого выхода нет – то делать это надо юридически грамотно.

Я хочу проверить квартиру перед покупкой. Можно ли провести экспертизу? Сколько это стоит?

Экспертизу объекта провести можно. Каждая юридическая фирма сама устанавливает расценки на подобную услугу. Стоимость зависит от самой квартиры и количества сделок, совершенных с ней, от детальности и глубины проверки, квалификации и опыта специалистов. В нашей фирме средняя стоимость такой экспертизы 30 000 рублей.

Мы с сестрой и ее дочкой проживаем в неприватизированной квартире. Возможно ли выплатить сестре с дочкой половину рыночной стоимости этой квартиры, чтобы они купили себе отдельную жилплощадь и выписались из этой квартиры? Если такое возможно, то в какой последовательности действовать – вначале они выписываются, а потом им выплачиваются деньги или наоборот? Можно ли у нотариуса подписать бумагу о получении денег для покупки квартиры или достаточно расписки на случай, чтобы сестра, получив деньги, не заявила, что она не собирается выписываться?

Это достаточно сложная сделка. В настоящее время обмен неприватизированного жилья на собственность невозможен, поэтому простой и понятный способ совершения сделки и проведения взаиморасчетов не доступен. Расписки не достаточно, нужен договор (соглашение). Такое соглашение вряд ли согласится удостоверить нотариус, но этого и не требуется – простая письменная форма такого соглашения имеет полную юридическую силу. Главное – правильно составить это соглашение, и обеспечить гарантии его исполнения. А гарантией будет безопасная для сторон схема расчетов. В данном случае подходит схема передачи денег через банковскую ячейку с особыми условиями доступа (в договоре с банком указывается, что сестра вправе забрать деньги из ячейки без Вашего присутствия, представив паспорта и Справку по форме 9, свидетельствующие о том, что она с дочкой выписалась из квартиры, а Вы вправе забрать свои деньги, если за определенное время такой выписки не произошло).

Александр Петренко заместитель заведующего АФ «ЮРИНФОРМ – ЦЕНТР».

Операции с недвижимостью. Как снизить основные риски?

Для большинства россиян недвижимость – это самый дорогой объект собственности, являющийся материальным активом, средством семейного накопления, потеря которого недопустима. Эти и многие другие обстоятельства делают риэлторский бизнес социально–значимым и ответственным.

Будьте в курсе последних изменений на рынке недвижимости и способах снижения рисков. Узнайте актуальную информацию от первых лиц компаний на Ярмарке по недвижимости 22–25 сентября 2016 г.

Елена Тельманова, исполнительный директор Региональной Гильдии Риэлторов «Южный Урал»,член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов, к.п.н.

С 2002 года в сфере недвижимости отменено обязательное лицензирование, поэтому сегодня услуги в сфере недвижимости может оказывать любое физическое или юридическое лицо, официально зарегистрированное в установленном порядке. К сожалению, в Челябинской области практикуют десятки частных риэлторов (маклеров, псевдориэлторов), не обремененные никакими обязательствами (без образования юр. лица, без сертификации, страхования профессиональной ответственности и т.п.) перед потенциальными клиентами.

Зачастую, совершая сделку с 1–2 раза в жизни даже опытные граждане не могут знать всех тонкостей этого сложного рынка. Поэтому тема безопасности операций с недвижимостью является актуальной и сегодня.

Каковы основные риски?

Обман и мошенничество

Периодически в СМИ и печатных изданиях появляется информация о так называемых «черно–серых схемах», которая будоражит сознание горожан и формирует общее негативное мнение о всех специалистах недвижимости. Действительно, в кризис выросло число мошенничеств и разнообразных схем, по которым недобросовестные участники сделок обманывают людей. По правовой статистике Генпрокуратуры за первое полугодие 2016 года число фактов мошенничества в России впервые за несколько лет значительно выросло. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 25,3% (или 111997 преступлений).

Читайте также:  Инфракраные обогреватели

Как правило, подозрительные схемы используют частные риэлторы (маклеры), а риск покупателя заключается в передаче денег за объект недвижимости:

  • частному лицу, которое на самом деле не является собственником, либо удачно скрывает права третьих лиц на объект;
  • лицу, действующему на правах собственника по подложным документам;
  • супругу с новым паспортом и отсутствием в нем штампа о разводе, имеющем заявление, что на момент покупки квартиры в браке не состоял;
  • представителю агентства, который на самом деле не работает в этой фирме, а квартира уже продана и т.п.

Это лишь некоторые случаи, в результате которых можно остаться и без денег и без квадратных метров.

Претензии третьих лиц

Купля–продажа жилья уже завершена, но появляются люди (третьи лица), которые оспаривают законность совершения сделки и требуют ее расторжения.

Иногда эти риски возникают при:

  • незаконной приватизации,
  • возвращении бывших жильцов из мест лишения свободы или психиатрической лечебницы;
  • неучтенных правах несовершеннолетних, супругов, наследников;
  • покупке по доверенности (которая может быть фальшивой или отменена до регистрации сделки в Росреестре);
  • оспаривании сделки гражданином, который мог не понимать последствий своих действий (страдающие алкоголизмом, наркоманией, психическими болезнями и т.п.) и др.

Покупка по завышенной, продажа по заниженной цене

Из–за ограниченного количества денег горожане пытаются купить или продать квартиру без посредников, принципиально отказываясь от услуг агентств. Часто клиент самостоятельно покупает квартиру по завышенной цене (вследствие незнания рынка), от продажи которой могло отказаться агентство, предварительно оценив все возможные риски. Заниженная цена при продаже квартиры тоже может быть связана с рисками мнимой сделки (при неоднократной перепродаже объекта), поддельными документами, скрытыми наследниками и другими причинами, указанными выше.

Недострой новостроек

Эти риски связаны с приобретением жилья на стадии строительства или котлована. Если строительство замораживается, сроки сдачи дома могут измеряться годами… При покупке жилья в новостройках следует изучить финансовое состояние компании–застройщика, поскольку есть вероятность, что организация может находиться в состоянии банкротства или близкой к этому.

Как снизить возможные риски?

В России с 2002 года существует своя отраслевая система сертификации риэлторских услуг, созданная в соответствии со стандартами Российской Гильдии Риэлторов. Это конкурентное преимущество и весомый показатель в сторону профессионализма работы компаний и повышения качества услуг на рынке недвижимости.

Сегодня в Региональной Гильдии Риэлторов «Южный Урал» работает Комиссия по этике и соблюдению профессиональных стандартов. Это независимый орган, который решает различные споры между потребителями и агентствами – членами партнерства. Эта услуга бесплатная, любой потенциальный клиент может обратиться с вопросом о разъяснении, является ли агентство членом Гильдии, или с просьбой выяснить, работает сотрудник в компании или нет.

Открытые списки сертифицированных агентств и аттестованных специалистов Челябинской области есть в Едином реестре Российской Гильдии Риэлторов – reestr.rgr.ru и Реестре РГР «Южный Урал» – rgr74.ru.

1. Основные способы снижения рисков просты: не стоит сотрудничать с недобросовестными участниками рынка недвижимости. Есть несколько ключевых показателей, на которые нужно обращать внимание:

  • зарегистрирована ли организация в реестре юридических лиц?
  • попадает ли организация в реестр сведений о банкротстве?
  • состоит ли организация в профессиональном объединении «РГР «Южный Урал»?
  • имеет ли организация сертификат качества?
  • имеет ли организация страховой полис профессиональной ответственности?
  • аттестованы ли специалисты недвижимости в органе сертификации РГР?
  • какой стаж работы организации на рынке недвижимости, каковы отзывы компаний–партнеров, банков и потребителей об оказанных услугах и т.п.

2. Обращаем внимание, что в 2015 году из РГР «Южный Урал» исключены ряд компаний за несоблюдение правил сертификации и этики, а также в связи с ликвидацией. Некоторые агентства недвижимости и сегодня продолжают использовать знак «Риэлтор», знак добровольной сертификации в своей рекламе, ссылаясь на то, что компания – член Российской Гильдии Риэлторов, что она сертифицирована и т.п. Это заведомо ложная информация, вводящая в заблуждение потенциальных потребителей.

Правомерными обладателями знаков являются только действительные члены Российской Гильдии Риэлторов и РГР «Южный Урал» с действующими свидетельствами, которые выдаются сроком на 1 год.

3. Еще один универсальный инструмент минимизации рисков – страхование титула (страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости – здание, квартиру, коттедж, земельный участок и др.). Титульное страхование – это дополнительная гарантия возмещения финансовых потерь собственника при утрате права на объект, возмещаемый страховой компанией.

В заключении, хотелось бы сказать, что надежная компания – это участник рынка недвижимости с многолетним опытом работы и профессиональными, аттестованными сотрудниками. Надежное агентство недвижимости не будет рисковать своей репутацией, снижая качество услуг, а ценность профессиональных риэлторов заключается в их экспертном знании рынка недвижимости и минимизации возможных рисков.

Проверяйте информацию о компании в общедоступных официальных источниках, а также

  • на сайте Единого реестра сертифицированных компаний и аттестованных специалистов Российского рынка недвижимости;
  • на сайте РГР «Южный Урал» в Реестре аттестованных специалистов Челябинской области, нажав кнопку «Проверить агента», «Проверить компанию».

22–25 сентября 2016 г. в ВЦ «Мегаполис» состоится выставка «Ярмарка недвижимости» (Свердловский просп., 51а, г. Челябинск). Региональная Гильдия Риэлторов «Южный Урал» – партнер деловой программы.

Будьте в курсе последних изменений на рынке недвижимости и способах снижения рисков. Узнавайте актуальную информацию от первых лиц.

Ждем вас на Ярмарке с 10.00 до 18.00. Деловая программа опубликована на https://rgr74.ru

Доверяйте проверенным компаниям и квалифицированным специалистам по недвижимости!

Минимизация рисков при передаче недвижимости в доверительное управление в ЗПИФН

Понятие договора доверительного управления имуществом закреплено в статье 1012 ГК РФ . По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

В силу п. 2 ст. 1017 ГК РФ Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несоблюдение формы договора доверительного управления влечет его ничтожность

Согласно п. 1 ст. 1015 ГК РФ доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Существенные условия договора доверительного управления:

  • состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
  • наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
  • размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
  • срок действия договора.

Отсутствие одного или нескольких вышеуказанных условий делает договор незаключенным, не порождающим никаких правовых последствий для сторон такого договора.

Риски при заключении договора доверительного управления

Таким образом, риски при заключении договора можно свести к следующему: несоблюдение формы договора, отсутствие существенных условий договора, отсутствие у учредителя управления прав на передачу недвижимости в доверительное управление.

Многих рисков позволяет избежать корректно заключенный договор, поскольку положения Главы 53 ГК РФ содержат общие положения, которые не всегда позволяют разрешить урегулированный спор. В ДДУ также рекомендуется определить полномочия доверительного управляющего (чем детальнее расписать полномочия, тем лучше).

В частности, можно включить право на представление интересов, связанных с доверительным управлением, в различных государственных органах, в том числе судебных инстанциях и т.п. Кроме того, целесообразно расписать содержание права на распоряжение переданным в доверительное управление имуществом (передавать в пользование, продавать, оставлять в залог и т.п.).

Судебная практика по вопросу заключения ДДУ достаточно противоречива и не сложилась до конца, поэтому рекомендуется снизить возможные риски за счет включения соответствующих условий в договор.

Риски при исполнении договора доверительного управления

Если ДДУ содержит существенные условия, соблюдена форма при его заключении, то также могут возникнуть риски, связанные с ответственностью доверительного управляющего, предусмотренной ст. 1022 ГК РФ .

Отсутствие должной заботливости доверительного управляющего об интересах учредителя управления или выгодоприобретателя при управлении имуществом является основанием для привлечения его к ответственности по п. 1 ст. 1022 ГК РФ .

В судебной практике на сегодняшний день отсутствует единое мнение о том, что следует понимать под проявлением должной заботливости. Такая неопределенность вызвана тем, что законодательство ограничивается общей формулировкой о необходимости осуществлять управление в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя ( п. 1 ст. 1012 ГК РФ ).

Например, имеются прецеденты, когда доверительный управляющий привлекался к ответственности за приобретение неликвидных ценных бумаг ( Определение ВАС РФ от 29.07.2010 N ВАС-9541/10 по делу N А40-92496/09-8-749 , Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2014 N Ф05-2611/2014 по делу N А40-100258/13-57-972 ).

Или, к примеру, арбитражный суд признал, что ДУ не проявил должной заботливости, когда не реализовал ценные бумаги при снижении их стоимости ниже определенного в договоре предела, обязан возместить учредителю управления упущенную выгоду в размере разницы стоимости ценных бумаг на момент передачи и на момент реализации ( Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.01.2011 по делу N А67-3077/2010 ).

В данном случае нельзя дать какую-то конкретную рекомендацию, поскольку виновность устанавливается судом в зависимости от конкретных обстоятельств и представленных доказательств. В целом следует учитывать, что доверительный управляющий должен действовать разумно, с должной осмотрительностью и добросовестно.

Также зачастую доверительные управляющие превышают представленные полномочия, в результате чего возникают судебные споры. В частности, сделки, заключенные в случае превышения прав доверительного управляющего, могут быть признаны недействительными.

Особенности ЗПИФН недвижимости

Особенностью закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости является управление имуществом учредителя управления совместно с имуществом других учредителей управления, переданных в ПИФ, а также вместе с имуществом, возникшим в результате такого управления.

Учредитель доверительного управления передает недвижимое имущество управляющей компании для включения его в состав паевого инвестиционного фонда с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления.

В силу п. 4 ст. 1012 ГК РФ особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом, в частности, Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» .

Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд недвижимости, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Договор доверительного управления ПИФ заключается путем присоединения к стандартным формулярам ПИФ. Может заключаться как физическим, так и юридическим лицом.

Также к особенностям ПИФ можно отнести:

  • срок заключения договора составляет до 15 лет;
  • ПИФ не является юридическим лицом.
  • Срок договора для закрытого ПИФ не может составлять менее 3-х лет.
  • По общему правилу договор ДУ пролонгируется при отсутствии возражений сторон;
  • Доверительное управление недвижимым имуществом возможно только в ЗПИФ;
  • Передача в доверительное управление ПИФ вещей, находящихся в залоге, не допускается.
  • Банк России может устанавливать нормативными актами возможность передачи того или иного вида имущества в доверительное управление.
  • Денежные средства, предназначенные для оплаты паев, находятся на особом транзитном счете, на который не может быть обращено взыскание.

Помимо существенных условий, установленных ГК РФ, к в договоре ДУ ПИФ также должно содержаться одно из следующих условий:

  • наличие у владельца инвестиционных паев права в любой рабочий день требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
  • наличие у владельца инвестиционных паев права в любой рабочий день требовать покупки инвестиционных паев и права продать их на бирже, требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
  • наличие у владельца инвестиционных паев права в течение срока, установленного правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом, требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
  • отсутствие у владельца инвестиционных паев права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия иначе как в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Соответственно, целесообразным будет включать последнее условие, указывающие на отсутствие возможности досрочного прекращения ДДУ.

К дополнительным рискам ПИФ также можно отнести:

  • ошибки, допущенные при составлении правил, которые в дальнейшем будет затруднительно изменить;
  • возможные сложности в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с нераспространенностью данного вида деятельности;
  • возможные судебные споры, возникшие в результате отсутствия единообразной и обширной судебной практики, связанной с ПИФ;
  • участие Банка России в контроле за деятельностью ПИФ;
  • участие в управлении ЗПИФ общего собрания владельцев инвестиционных паев, в том числе по вопросам изменения размера вознаграждения УК.
Читайте также:  Строительство дома с юридической точки зрения

Правила ДУ ЗПИФ должны содержать обязательные реквизиты, установленные п. 4 ст. 17 Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» . За основу можно взять типовые правила, утвержденные Банком России. Правила подлежат обязательной государственной регистрации Банком России.

Выбор оптимальной, с точки зрения налогов и рисков схемы взаиморасчетов между собственником недвижимости и Управляющей компанией

В силу статьи 226.1 НК РФ УК ПИФ является налоговым агентом. Налог на имущество в отношении объектов основных средств, составляющих паевой инвестиционный фонд (далее ‒ ПИФ), уплачивает управляющая компания за счет средств ПИФ ( п. 2 ст. 378 НК РФ ). Применение УСН не освобождает от обязанности по такой уплате ( Письма Минфина России от 17.05.2011 N 03-05-05-01/30 (п. 3) , от 16.03.2011 N 03-05-05-01/09 , от 16.03.2011 N 03-05-05-01/10 ), поскольку имущество ПИФ учитывается на отдельном балансе.

Порядок выплаты вознаграждения может быть предусмотрен любой в соответствии с правилами ПИФ. В силу п. 3 ст. 41 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» вознаграждение УК может быть установлено в виде фиксированной суммы или доли среднегодовой СЧА ЗПИФ и (или) доли дохода от доверительного управления ЗПИФ. При этом размер вознаграждения УК, определяемый как доля дохода от доверительного управления ЗПИФ, не может превышать 20 процентов указанного дохода.

Вознаграждение управляющей компании, спецдепозитария не должно превышать 10 процентов стоимости чистых активов ПИФ

Если оценивать схему с позиции налогового законодательства, то отсутствует какая-либо зависимость между порядком выплаты вознаграждения и выбранной схемой и размером применяемых налоговых ставок. Таким образом, вознаграждение УК может выплачиваться любым законным способом, в любые сроки в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» .

Соответственно, при выплате вознаграждения должны быть учтены ограничения, предусмотренные законом.

В целом заключение договора с УК через комитента, применяющего НДС, возможно, при этом комитент будет получать вознаграждение от фонда.

Вопрос:

В заключении Вы указываете, что передача имущества в доверительное управление недвижимости не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, однако, согласно пунктам договора ДУ Управляющая Компания вправе совершать любые юридические и фактические действия в отношении имущества составляющего фонд, в том числе путем распоряжения указанным имуществом, без согласования с учредителем фонда.

Таким образом, УК совершенно законно может продать недвижимое имущество, переданное в фонд например по цене, которая нас может не устроить. Вопрос соответственно в минимизации подобных рисков.

Ответ

В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее ‒ Закон об инвестиционных фондах) учредитель доверительного управления передает имущество управляющей компании для включения его в состав паевого инвестиционного фонда с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления.

Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (далее ‒ ПИФ), является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего ПИФ, и выдел из него доли в натуре не допускаются.

Управляющая компания осуществляет доверительное управление ПИФ путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении имущества, составляющего этот ПИФ, и совершает сделки с этим имуществом от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Таким образом, в период существования ПИФ управляющая компания вправе совершать сделки по реализации его имущества, в том числе недвижимого.

Однако Законом об инвестиционных фондах установлен ряд ограничений на совершение сделок управляющей компанией. Перечень случаев, когда управляющая компания не вправе совершать сделки или давать поручения на их совершение, содержится в п. 1 ст. 40 Закона об инвестиционных фондах .

Кроме того, правила доверительного управления закрытым ПИФ могут предусматривать положения об ограничениях управляющей компании по распоряжению недвижимым имуществом, составляющим ПИФ, пп. 4 п. 6 ст. 17 Закона об инвестиционных фондах ).

Закон об инвестиционных фондах по умолчанию не предполагает получение одобрения владельцев инвестиционных паев на совершение сделок с имуществом, составляющим ПИФ. Однако необходимость такого одобрения может быть предусмотрена правилами доверительного управления закрытым ПИФ. Решение о внесении в правила доверительного управления таких положений принимается общим собранием владельцев инвестиционных паев закрытого ПИФ ( пп. 1 п. 9 ст. 18 Закона об инвестиционных фондах ).

Во всех случаях сделки с имуществом, составляющим ПИФ, требуют предварительного согласия специализированного депозитария ( п.п. 2 п. 3 ст. 40, п. 2 ст. 43 Закона об инвестиционных фондах ). Таким образом, специализированный депозитарий это один из способов минимизировать риски заказчика.

Помимо этого, необходимость одобрения всеми либо несколькими владельцами инвестиционных паев сделок с недвижимым имуществом, составляющим ПИФ, может быть предусмотрена правилами доверительного управления ПИФ, инвестиционные паи которого ограничены в обороте ( п. 1 ст. 17.1 Закона об инвестиционных фондах )

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Риски при покупке квартиры и их минимизация

Покупка всегда сопряжена с риском

Под “” принято понимать вероятность (угрозу) потери времени, денежных средств или появления дополнительных расходов при самой покупке. Есть также риск владения квартирой, когда зарегистрированное право собственности может быть признано ничтожным по решению суда ПОСЛЕ ПОКУПКИ, но это относится к риэлторской проверке документов по квартире.

Указанные риски присутствуют при любой покупке недвижимости. Ниже рассмотрены самые распространенные угрозы интересам покупателей недвижимости. Приведена оценка риска и раскрыты обычные действия риэлтора для минимизации рисков покупателя.

Продавец – не продавец

Ситуация: продавец квартиры тянет с показами, переговорами, внесением аванса. Возможно продавец желает выставлять, но не продавать его. Или же у продавца сложности с пакетом документов для сделки.

Риск: покупатель может потерять много времени, пока ждет, что «продавец созреет».

Риэлтор минимизирует риск тем, что работает сразу по нескольким объектам. В случае если переговоры с продавцами привлекательного объекта затруднены, то есть несколько подготовленных альтернативных объектов.

Длительные неудачные переговоры

Ситуация: продавец выставил квартиру по низкой цене, организовал показы, и ведет активные переговоры сразу с несколькими покупателями. Продавец манипулирует словами и ждет, когда ему предложат максимальную цену. Это «аукцион» в понимании некоторых риэлторов, хотя эта технология продаж не дотягивает до настоящего аукциона по ключевым характеристикам.

Риск: в этом случае покупатель может потерять не только время, но и множество сил, может «устать» еще до нахождения своей квартиры.

Я исключаю манипуляционные техники продаж в своей работе.

Риэлтор оценивает вероятность выхода на сделку с привлекательной ценой, и ограждает своих заказчиков от манипуляционных техник других риэлторов.

Невыход на сделку

Ситуация: Аванс внесен, но продавцы могут . Это означает, что продавцы не явились в полном составе с паспортами и другими документами, необходимыми для совершения сделки, в установленное время и место. Если правильных путей единицы, то неправильных путей подготовки сделки у продавцов может быть очень много:

  • не смогли собрать вовремя необходимые справки и документы;
  • не появился или убыл один из собственников из-за изменений в рабочем графике;
  • разногласия между собственниками по документам, разделу денег, межличностные конфликты;
  • выявленные при проверке квартиры проблемы с дееспособностью продавцов, зарегистрированными по адресу лицами, задолженностями по коммунальным услугам;
  • конфликтные переговоры между продавцами и покупателем;
  • изменения предварительно оговоренных условий: цена, освобождение и др.

Риск: покупатель может потерять не только время на поиск другого объекта, но и утратить внесенный аванс. Аванс должен возвращаться покупателю в случае, если отказ от сделки происходит по желанию или вине продавца. Но не все продавцы легко расстаются с полученным авансом, и конфликт может дойти до суда.

Что делает риэлтор для минимизации риска: до внесения аванса уже обсуждаются ключевые моменты предстоящей подготовки и проведения сделки, максимально точно описываются условия в авансовом соглашении, при наличии известных межличностных конфликтах компромиссные решения определяются до внесения аванса.

Ошибки при организации взаиморасчетов на сделке

Ситуация: в Москве общеприняты расчеты через банковские ячейки. Но никто не отменяет важные моменты: верные условия доступа к ячейкам, проверка купюр, согласованные тексты расписок. Эти действия планируются задолго до сделки. На сделке стороны реализуют договоренности.

Риск: на этом этапе обычно не случается серьезных проблем. Ошибки в доступах к ячейкам исправляются в присутствии обеих сторон. Непредусмотренные ранее ситуации на сделках решаются незамедлительно, для чего на сделке всегда есть риэлтор со достаточным опытом.

Что делает риэлтор: заранее определяет и извещает условия аренды банковских ячеек, залога за ключ и проверки купюр в банке, разъясняет условия банковских ячеек сторонам, тщательно проверяет адреса и паспортные данные в банковских договорах.

Отмена регистрации в Росреестре

Ситуация: совсем редкий случай, когда сделка отменяется после подачи пакета на регистрацию в Росреестр. Например, это может произойти по причине конфликта между участниками сделки.

Риск: возврат к первоначальному состоянию «до сделки». Конфликтная ситуация сопровождается необходимостью извлечь денежные средства из ячейки, и возвращения авансированных денежных средств.

Для уменьшения рисков должны быть качественно проведены предварительные этапы. Этим достигается отсутствие рисков по основной сумме денежных средств, заложенной в ячейку. Риэлтор профессионально консультирует и участвует в переговорах по возвращению в русло договоренностей или возврату к первоначальному состоянию «до сделки».

Невыполнение условий по освобождению и передачи квартиры

Ситуация: Также редкий случай, но всё же вероятный. Продавец должен освободить и передать квартиру по условиям договора. Причем передача квартиры осуществляется в оговоренном состоянии – например, наличие оборудования и мебели. В случае нарушения сроков выписки зарегистрированных лиц, срока передачи квартиры, сохранения оговоренного состояния и неразрешимом конфликте с продавцом покупатель может обратиться только в суд.

Риск: уменьшение рыночной привлекательности купленной квартиры.

Что делает риэлтор: на предыдущих этапах риэлтор создает условия, чтобы освобождение и передача квартиры была наименее сложным этапом для сторон. Все что можно сделать до сделки, делается до сделки (например, выписка зарегистрированных лиц), состояние передаваемого имущества описано в авансовом соглашении и договоре купли-продажи. И риэлтор прилагает усилия, чтобы между участниками договора создались хорошие личные отношения, когда нарушение условий продавцом будет влиять не только на потерю денежных средств, но и к «потере лица».

Потеря права собственности на приобретенную квартиру

Ситуация: Никто не может гарантировать покупателю, что продавец или «третье лицо» не оспорит право собственности по купленную квартиру в судебном порядке. И суд может принять решение в какую-то сторону по своему усмотрению. Такая неопределенность может парализовать некоторых особо впечатлительных покупателей.

Тут следует помнить, что для оспаривания права покупки недостаточно только желания судиться. Нужны реальные основания: подложная сделка, ущемление интересов стороны, предоставление подложных документов, недееспособность сторон сделки.

Что делает риэлтор: именно эти риски ограничения прав покупателя проверяются риэлтором или юристом (с обязательным опытом в недвижимости) на этапе подготовки сделки. В спорных моментах требуется дополнительные консультации у практикующих юристов, имеющих высокую квалификацию.

При любых проблемах в документах объекта риэлтор извещает покупателя вместе со своей экспертной оценкой и путями минимизации риска: перенос даты сделки для устранения недостатков, усложнение сделки через альтернативу, проведение медицинского освидетельствования и так далее. Покупатель знакомится с альтернативами и принимает своё решение.

Сделка может быть совершена, если вероятность невысока или ошибки можно исправить в процессе сделки

Банкротство продавца ПОСЛЕ продажи квартиры

Это новый риск, который появился после октября 2015 года со вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц». Подробно вопрос уже освещался в прессе. Например, статья в «Коммерсанте».

В общем случае риск в том, что если на момент продажи имущества продавец имеет кредиты, и его платежеспособность резко ухудшилась в течение 1-3 лет ПОСЛЕ сделки, то продавец может быть признан банкротом, а уже завершившиеся сделки могут быть рассмотрены на предмет сокрытия имущества от кредиторов.

Что делает риэлтор: к обычной юридической проверке объекта недвижимости риэлтор оценивает финансовую состоятельность, наличие кредитов и просрочек. Значительно рискованными стали покупки недвижимости по заниженной стоимости.

Титульное страхование при покупке квартиры

– это единственный надежный инструмент возврата денежных средств в объеме всей покупки в случае, когда договор может быть признан ничтожным. Ни риэлтор, ни продавец, ни государство не гарантируют возврат покупателю денег в полном объеме или в разумные сроки.

Покупатель может застраховать покупку на “смену титульного собственника” на срок 1-3 года на всю сумму сделки. Это может составить от 0,2% от стоимости объекта недвижимости, когда правоустанавливающие документы не предполагают “приключений”, до 5% от стоимости, если присутствуют риски оспаривания права или валютные риски.

Покупателю следует выбирать страховую компанию с безупречной репутацией

Задачей риэлтора является не только подбор страховой компании, но и предоставление страховщику необходимых документов.

Ссылка на основную публикацию