Почему стоит покупать элитную недвижимость?

Почему стоит покупать элитную недвижимость?

Почему стоит купить элитную квартиру в новостройке и преимущества премиум недвижимости в Москве

Элитная недвижимость, не смотря на разразившийся в стране кризис, востребована в первую очередь как объект инвестиций. Инвестирование свободных средств в недвижимость считается самым удачным и самым прибыльным вложением, которое окупается быстрее, нежели иные виды вложений. Приобретая премиум недвижимость в Москве, человек автоматически становится обладателем нескончаемого источника дохода, так как стоимость элитной недвижимости увеличивается с каждым годом.

Безусловно, приобрести элитную недвижимость в Москве по силам только состоятельным людям, привыкшим, чтобы их свободные средства работали и увеличивали получаемую прибыль. Москва – главный мегаполис России, который постоянно развивается, именно потому приобретенные квадратные метры дорожают с каждым годом. Современный, престижный жилой комплекс премиум класса предложит квартиры самых различных площадей с уже выполненным индивидуальным ремонтом или без него в зависимости от желания покупателей.

Элитные квартиры охотно арендуют состоятельные гости столицы, которые не особенно благосклонны к гостиничному сервису, даже если он идеален. К тому же многие гости прибывают в столицу с бизнес целями и остаются в ней по нескольку месяцев. Таким людям удобнее жить в роскошной квартире, расположенной в самом сердце столицы, а не в гостинице. Кроме того, состоятельные люди могут проживать в ближнем Подмосковье, а в столице для ведения бизнеса иметь премиум недвижимость, где проводить встречи с бизнес – партнерами, отдыхать или жить по нескольку дней.

Элитную недвижимость легко продать, если возникнет экстренная ситуация и требуются значительные суммы. Продажа элитной недвижимости всегда будет выгодной, так как квартира в среднем прибавит около 30% стоимости, а если учитывать стоимость индивидуального ремонта, то около 60%. Таких высоких дивидендов не в состоянии предложить ни один из банков, как отечественных, так и зарубежных.

Все что необходимо сделать покупателям – выбрать район и тип квартиры, то есть решить, будет она располагаться в новом выстроенном комплексе или в старинном историческом здании. Поиск подходящих объектов можно доверить профессионалам нашего агентства элитной недвижимости «Времена года», располагающим полной базой продающихся квартир премиум класса. Клиенты, доверившие поиск элитной квартиры нашим специалистам, будут избавлены от длительных и часто безуспешных поисков объекта, который идеально соответствовал бы их требованиям. Наше агентство поможет Вам приобрести элитную квартиру в различных жилых комплексах Москвы, таких как ЖК Английский квартал, ЖК Форт Кутузов, ЖК Академия Люкс, ЖК Шуваловский или ЖК Чемпион Парк.

Преимущества приобретения квартир в новостройке

  1. Большинство объектов премиум класса располагаются в новых комфортабельных жилых комплексах, строительство которых либо завершено недавно, либо на стадии завершения. Это означает, что покупатель, решивший приобрести квартиру, будет ее первым владельцем. В основном именно этот факт и привлекает покупателей, которые с предубеждением относятся к квартирам с вторичного рынка жилья. Элитные квартиры, которые предлагаются в исторических зданиях, все же относятся к вторичному жилью, потому их популярность несколько меньше, хотя иногда находятся ценители именно архитектуры прошлых веков, не желающие менять роскошную квартиру в старинном здании на жилье в самом современном комплексе.
  2. Новый жилой комплекс премиум класса вводится в эксплуатацию оперативно, но при этом качественно, с выдерживанием всех норм, потому исключаются неприятности с коммуникациями и постоянные аварии, которые часто досаждают жильцам старых зданий. Все инженерные коммуникации проложены с использованием самых современных материалов, которые способны выдерживать любые нагрузки.
  3. Новостройки, в которых предлагается элитная недвижимость, всегда имеют роскошный дизайн, статус таких строений сразу бросается в глаза. Дизайнеры продумывают каждую деталь, каждый элемент комплекса, чтобы подчеркнуть его индивидуализм и стиль.
  4. Элитные ЖК обязательно включают парковки, как подземные, так и наземные, так что жильцы легко могут припарковать собственное авто на территории комплекса.
  5. Как правило, премиум недвижимость располагается в самых живописных и красивых столичных кварталах, потому в квартирах преобладает панорамное остекление. Такое остекление позволяет жильцам любоваться красивыми видами без ограничений угла обзора.
  6. Планировка элитных квартир зачастую свободная, и покупатель может самостоятельно определять жилые зоны, за исключением тех случаев, когда приобретается уже отремонтированная и готовая принимать жильцов квартира. Ремонт можно заказать непосредственно в момент приобретения квартиры, а можно не торопиться и начать отделку в любое удобное для новосела время.
  7. Инфраструктуру жилой комплекс премиум класса имеет развитую, значительно превосходящую инфраструктуру обычных новостроек. Так, территория элитной новостройки может охватывать несколько десятков гектаров земли, что позволяет разместить и детские площадки, и спортивные площадки, и велосипедные дорожки, тенистые садики, фонтаны, зоны для пикников. Первые этажи элитных комплексов иногда включают салоны красоты, филиалы банка, аптеку, химчистку, фитнес центр, детский сад, досуговый центр. Элитные новостройки обслуживаются собственной управляющей компанией, и если у жильцов возникнет затруднение, то оно будет немедленно устранено профессионалами.
  8. Территория элитной новостройки всегда огорожена и оснащена современными системами видеонаблюдения, а охрана не пропустит постороннего на территорию дома.

Учитывая все приведенное выше, становится понятным, почему премиум недвижимость стоит немалых денег. Покупатель, решившийся приобрести элитную квартиру, сможет наслаждаться абсолютным комфортом, не беспокоясь о своей безопасности. Что касается старых домов, в которых предлагаются элитные квартиры, то они менее комфортны для проживания, так как не имеют собственной инфраструктуры. Кроме того, в домах старой постройки часто случаются аварии, и аварийные бригады постоянно трудятся над ремонтом водопровода или отопительных трасс. Впрочем, если покупатель ценит роскошную архитектуру и согласен на не самые передовые технологии, наши специалисты также помогут Вам подобрать нужные варианты и сделать покупку.

© 2013-2020 Агентство элитной недвижимости «Времена года»

Необитаемые острова

Почему в Москве пустуют тысячи дорогих квартир

Патриаршие пруды, Остоженка, Пречистенка — самые престижные районы центра столицы. По вечерам здесь кипит жизнь, полны кафе и рестораны, кинозалы и театры. На этом фоне еще заметнее темные окна домов. Нет, жители не спят, они просто не живут в своих элитных квартирах.

Пустуют, как правило, дорогие клубные жилые комплексы, причем построенные сравнительно недавно. Эксперты, правда, считают, что незаселенных элитных новостроек в Москве, на самом деле, не так уж много: «По нашим оценкам, около 10 процентов всего рынка вторичной элитной недвижимости», — говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». Тем не менее, редкостью подобное явление тоже нельзя назвать. Откуда же берутся дорогие и необитаемые дома?

Пустота высокого класса

Если дом не заселен, это не значит, что квартиры в нем не раскуплены (хотя есть и такие). Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills, утверждает, что по статистике, каждый год 30-35 процентов построенных ЖК премиального сегмента «висят» на рынке, то есть квартиры в них не продаются. Основная проблема подобных комплексов — это ценообразование, неправильная финансовая модель, основанная на изначально завышенных ожиданиях застройщика. Качество строительства тоже может тормозить продажи.

Но иногда квартиры пустуют по другим причинам. «Дома в центре Москвы, в которых никогда не горит свет — это знакомая ситуация, — рассказывает Оксана Дивеева, руководитель департамента элитной недвижимости компании “Бест-Новострой”. — Так уже много лет выглядит Остоженка, где здания построены, квартиры проданы, а люди в них не живут. Но если в доме, где 100 квартир, это не так заметно, то объект, где квартир всего 20, а заселена только половина, действительно кажется пустым».

Квартиры в собственности, но без жильцов стали отличительной чертой именно элитного рынка. «Замечено: чем ниже класс недвижимости, тем более заселен объект», — говорит Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. По его словам, трудно представить себе построенный, но пустой многоквартирный дом в эконом-классе, где обычно квартиры приобретают для постоянного проживания. Другое дело – премиальный сегмент, где, как объясняет Дмитрий Котровский, партнер «Химки Групп», квартира у собственника может быть не единственной, и даже не десятой.

Инвестиционный просчет

Основная причина того, что квартиры в элитных жилых комплексах остаются без жителей — большое количество инвестиционных сделок, утверждают эксперты. «Сейчас, в условиях кризиса, количество инвестиционных сделок минимально, и в большинстве случаев они осуществляются не с целью заработать, а с целью сохранить средства, — говорит Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. — Но раньше, особенно до кризиса 2008 года, цены на недвижимость росли очень активно: например в 2006 году рост в элитном сегменте составил 70 процентов! Поэтому число инвестсделок достигало 30 процентов. Квартиры приобретались в расчете на скорую перепродажу. Но впоследствии, после кризисов и снижения цен на недвижимость, они так и остались “на балансе” у многих собственников».

По данным Ильи Менжунова, самое большое число инвестиционных сделок на элитном рынке заключалось в середине 2000-х, а также в период с 2010 по 2013 годы. Покупатели верили, что у объектов большой инвестиционный потенциал, хотя квартиры очень часто были переоценены.

«Для 2000-х годов была характерна ситуация, когда комплекс выводился в продажу на ранней стадии строительства сразу по почти финальным ценам. Девелоперы не хотели терять свою маржу, считая, что продукт так или иначе найдет своего покупателя ввиду дефицита элитного предложения в центре. И действительно, люди зачастую покупали одну квартиру для себя и три — с инвестиционной целью», — вспоминает эксперт. Сейчас многие не могут продать свою недвижимость даже по цене, по которой приобретали ее у застройщика — по нынешним меркам, она кажется покупателям завышенной.

Модная коллекция

В элитном сегменте велика и доля коллекционных покупок. Кроме того, у владельцев такой недвижимости нет нужды зарабатывать, сдавая жилье в аренду. Именно поэтому квартиры с качественным авторским ремонтом, мебелью, выписанной из Европы, могут годами простаивать без хозяев.

Как говорит Павел Трейвас, состоятельные люди часто делают имиджевые покупки. Допустим, предпочитая жить с семьей за городом, для подтверждения своего статуса они приобретают квартиру в элитном районе Москвы, делают в ней ремонт, обставляют. Но потом жилье большую часть времени пустует, хозяева только изредка в нем останавливаются или принимают гостей.

Ритм жизни современного делового человека — тоже одна из причин «простоя» дорогого жилья, отмечает Роман Попов. Собственник квартиры может проживать за границей, уезжать туда на длительный срок по делам, в командировки, для обучения детей и с другими целями.

А еще виновата мода на те или иные районы, которая часто меняется, особенно на элитном рынке. «Пока комплекс достраивался, и инвесторы выставляли эти квартиры по заоблачным ценам, появлялись более интересные, привлекательные и современные предложения в других местах за те же деньги, — рассказывает Илья Менжунов. — И построенные объекты уходили в “долгий ящик”, их реализация на вторичном рынке сильно затягивалась. В результате сегодня на Остоженке можно увидеть массу примеров, когда дома завешаны баннерами с предложениями продажи инвестиционных квартир, которые простаивают без жильцов».

Когда-нибудь, после ремонта

В некоторых случаях заселению мешают долгие ремонты. «Бывают ситуации, когда дом полностью продан, а окна по вечерам не горят, так как люди еще не вселились. Например, ЖК на Малой Трубецкой, дом на Бурденко — везде активно ведутся ремонтные работы, но сами дома еще “не зажили”», — рассказывает Кристина Томилино.

«Есть фактор чисто человеческий — когда покупается квартира-мечта и собственники очень подолгу и вдумчиво, никуда не торопясь, делают в ней ремонт, иногда и по семь лет, я знаю реально такие случаи», — продолжает Оксана Дивеева. По ее словам, эпопеи с ремонтом иногда усугубляются самим застройщиком, который не задумывается над тем, что необходимо разводить потоки людей, которые уже заехали и живут, и тех, кто только приступает к отделке. Из-за ошибок девелоперов люди годами вынуждены жить в домах, где холлы и лифты обиты картоном, потому что процесс ремонтных работ не заканчивается. По этой же причине жилье в таком комплексе почти невозможно сдать в аренду. Вот и стоят пустые квартиры в готовом доме. «Уверена, что если застройщики еще на этапе проектирования будут задумываться над подобной логистикой, то проблем впоследствии будет значительно меньше», — подчеркивает эксперт.

Читайте также:  Недвижимость в Испании остается выгодной покупкой

Застройщики — за «жизнь»

В принципе, когда квартиры в проекте раскуплены, его уже можно считать удавшимся. Тем не менее, добросовестному застройщику не все равно, живут в его комплексе люди или нет. «Безусловно, все девелоперы заинтересованы в том, чтобы построенную недвижимость приобретали конечные бенефициары, — считает Илья Менжунов. — От успешной эксплуатации жилого комплекса во многом зависит репутация самой компании. Если объект в итоге оказывается “без жизни”, с темными окнами — это говорит о стратегических просчетах либо в сопутствующей инфраструктуре, либо в политике ценообразования».

Материалы по теме

Танцуй, Россия. и СНГ

Дорогая была недорога

Ломай меня полностью

Кроме того, добавляет Павел Трейвас, многие владельцы девелоперских компаний приобретают квартиры в своих ЖК для себя или для родственников. Естественно, они не хотели бы жить в полупустом доме и нести на себе всю нагрузку по его обслуживанию и взаимодействию с управляющей компанией.

Кстати, для УК «необитаемость» элитных жилых комплексов — настоящая головная боль. Дмитрий Котровский рассказывает: «Довольно распространенная проблема, когда не проживающие в таких домах собственники не оплачивают не только коммунальные услуги, что довольно логично, если ими не пользуешься, но и эксплуатационные взносы, в которые включены расходы на обслуживание дома, безопасность, клининг, благоустройство и прочее. Нередки случаи, когда такие хозяева, понимая, что проживать в квартире они не будут, вообще отказываются подписывать договор с управляющей компанией, либо платят очень нерегулярно, заявляя: какая мне радость с того, что двор будет ухоженным, входные группы — чистыми, если в доме я не появляюсь?».

Между тем, большинство статей расходов УК фиксированы и мало корректируются в зависимости от количества жителей. В итоге получается, что за отсутствующих соседей платят те, кто живет в доме, а эксплуатационные платежи за 1 метр площади могут достигать 500 рублей.

Наличие в ЖК незаселенных квартир всегда плохо отражается и на вторичных продажах: если дом пуст, значит жить в нем по какой-то причине некомфортно, логично полагают покупатели.

Таким образом, когда застройщики заявляют основной целью своей деятельности «создание домов, в которых будут жить» — это не просто красивые слова. Это правильный бизнес.

Почему стоит покупать элитную недвижимость?

Главные отличия ВИП-покупателя

По сравнению с приобретением типового жилья, при выборе элитной квартиры клиентов интересуют раза в три больше разнообразных параметров, которые принимаются во внимание и влияют на решение о покупке, говорит Дмитрий Халин.

«Часто это очень известные и очень богатые люди, которые не хотят афишировать место своего проживания, затраченные на покупку суммы, могут опасаться за жизнь и здоровье близких. У них другие ценности: им в первую очередь важна конфиденциальность, приватность, высокий уровень безопасности», — поясняет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Для ВИП-покупателей приобретение очередного объекта — как пополнение коллекции или решение возникшей со временем новой потребности. Клиентам застройщиков массового жилья важно купить «ту самую» квартиру, устраивающую по всем параметрам сразу. У покупателей элитных объектов другие потребности: быть ближе к работе, расшириться для нужд большой семьи, пожить в уникальной квартире — двухуровневой, видовой и так далее.

Отличительные особенности продаж элитного жилья продиктованы покупательскими ценностями, которые в данном сегменте существенно отличаются от того, что важно для покупателей жилья комфорт-класса, говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По мнению директора департамента продаж компании «Донстрой» Анны Коробковой, главное отличие между покупателями массового жилья и покупателями высокобюджетной недвижимости заключается в том, что для первых покупка является рациональной, а для вторых — эмоциональной.

На рынке элитного жилья есть такое понятие, как фейс-контроль, который подразумевает, что покупатели должны не просто иметь деньги на покупку квартиры в клубном доме, но и соответствовать статусу и уровню жильцов. Практика собеседований с потенциальными покупателями возникла в 1990-х годах на заре рынка столичной элитной недвижимости. Покупателю с деньгами могли отказать в праве купить квартиры без объяснения причины.

«Первопроходцем был Арас Агаларов, который лично проводил подобный фейс-контроль для своих соседей в построенном им «Агаларов Хаус» — двоим было отказано в покупке. К слову, Агаларов жестко отсеивал и брокеров: право приводить клиентов он предоставил только троим брокерам на рынке», — вспоминает Екатерина Румянцева.

Сегодня фейс-контроль при продажах — это уже некий пережиток, хотя такой внегласный «отбор» в клубных элитных домах существует, зачастую в тех, которые реализуются в формате закрытых продаж, утверждает Дмитрий Халин. «Отказать могут тем, кто не готов к компромиссам, чье отношение к потребностям других расходится с аналогичными у девелопера, кто заявляет, что может купить все за свои деньги и нагло уверен, что все ему должны. Это очень тонкие психологические моменты, по которым застройщик принимает решение», — говорит Екатерина Румянцева.

В сегодняшних реалиях такая мера не носит жестких ограничений, а, скорее, просто является субъективным мнением акционера проекта о качестве окружения, которое должно сложиться в доме, убежден Дмитрий Халин. Девелоперы объясняют это тем, что, будучи готовыми платить большие деньги за покупку, люди должны быть спокойны за свой эмоциональный комфорт, понимать, кто их соседи и какого поведения от них ожидать, поясняет Екатерина Румянцева.

Деньги в мешках и скидки в десятки миллионов

Мешки денег и чемоданы с наличными, сделки в валюте, оформление квартиры через офшорные компании и прочие серые схемы, присущие для начала 2000-х годов, уходят в прошлое и сегодня, скорее, редкость на рынке. Здесь стало не так много отличий от обычных сделок с недвижимостью. Сегодняшние обеспеченные клиенты зачастую предпочитают оформлять и покупать недвижимость так же, как и обычные люди: заключают договора долевого участия, договор купли-продажи на физическое или в крайнем случае на юридическое лицо, говорит Дмитрий Халин.

В сделках с высокобюджетными новостройками, по данным Kalinka Group, используются четыре основных способа оплаты: банковская ячейка, аккредитив, перевод или оплата наличными. Сегодня до 80% сделок оплачивается через банковскую ячейку, около 10% — посредством открытия аккредитива, остальное — по безналичному расчету (перевод на счет) и наличными. Последние два способа, по словам Екатерины Румянцевой, становятся пережитком прошлого и практикуются в исключительных случаях, так как являются небезопасными. Ипотека становится все более популярной и среди миллионеров. По данным Savills, в сегменте элитных новостроек таких сделок в прошлом году было порядка 20%.

Как правило, для совершения сделок, подписания договоров используются приват-офисы крупнейших банков, а продавцы больше лояльны к клиенту. «В нашей практике были случаи, когда покупателю предоставили отсрочку, хотя она не была в стратегии продаж. Клиенту было просто невыгодно изымать деньги из оборота бизнеса, он попросил застройщика о трехмесячной рассрочке в оплате», — приводит пример Екатерина Румянцева. Скидки на рынке элитного жилья отличаются от других сегментов разве что размером. По данным Kalinka Group, по итогам лета самым крупным зафиксированным дисконтом стала скидка в 39 млн руб.

Супруга чиновника на сделке

Российские чиновники и топ-менеджеры компаний с госучастием еще несколько лет назад покупали каждую третью элитную квартиру в Москве. Для данной аудитории характерна чуть большая закрытость, но сейчас она присуща и бизнесменам.

Однако, по наблюдениям Дмитрия Халина, с каждым годом все меньше отличий между приобретением жилья чиновниками и другими высокообеспеченными покупателями. Как и обычные богатые клиенты, чиновники нередко действуют через представителей, которые подбирают и предварительно осматривают объекты, и нередко функцию такого представителя выполняет супруга чиновника, говорит эксперт.

Закрытые продажи для избранных

Закрытыми продажами (или предпродажами) риелторы называют реализацию ограниченного числа квартир в строящемся доме. Такие предложения обычно бывают до момента получения разрешения на строительство, регистрации первого ДДУ, вывода официального сайта проекта, анонсирования выхода проекта в публичном пространстве. Сегодня в столице в восьми проектах элитного и премиум-класса квартиры реализуются через закрытый пул брокеров. По данным Kalinka Group, совокупный объем закрытого предложения на конец полугодия составлял 550 лотов общей площадью 78 тыс. кв. м.

Сегодня это важный инструмент для застройщиков и, по словам Дмитрия Халина, используется в разных случаях и с разными целями:

  • получить деньги на начальном этапе для того, чтобы улучшить экономику проекта, не вкладывать собственные средства до определенного момента;
  • протестировать рынок, удостовериться в правильности выбранного ценообразования, чтобы избежать в дальнейшем необходимости корректировать цены в сторону понижения;
  • вынужденная мера — например, когда не совсем идеальная ситуация с документами по проекту, но тем не менее риск со стороны потенциальных покупателей выглядит достаточно разумным, чтобы входить в подобные проекты;
  • для подогрева интереса к проекту. В таком случае закрытые продажи — это сознательная стратегия, которую использует застройщик для того, чтобы достичь максимально возможной цены, не имеющей на рынке прецедентов.

«Мы используем закрытые продажи при выводе на рынок нашего каждого нового жилого комплекса еще до старта рекламной кампании и выхода проекта в информационное поле, — говорит директор департамента продаж компании «Донстрой» Анна Коробкова. — Согласно политике компании, мы предлагаем этот объект по минимальной цене своим лояльным покупателям, которые покупают в компании уже не первую квартиру».

5 советов покупателям элитного жилья

В нестабильное экономическое время вложение в недвижимость, особенно в историческом центре Москвы, становится еще одним видом инвестиций для сохранения капитала. Наши советы мы подготовили для покупателей элитного жилья, которые с одной стороны заинтересованы в приобретении квартиры, с другой стороны хотели бы сократить непредвиденные риски в нестабильный экономический период.

1. Покупать ли самостоятельно или через агентство

Если вы решили приобретать элитное жилье через агентство, то этот выбор оправдан исходя из следующих факторов:

– Если вы покупаете на первичном рынке, участие агентства приветствуется, во-первых, агентство выступает как профессиональный контрагент между девелопером и клиентом. Миф о том, что цены застройщика априори ниже несостоятелен, в большинстве случаев проверенные на рынке агентства элитной недвижимости дорожат своей репутацией и им не выгодно завышать цену, так как покупатель всегда может узнать цену у застройщика напрямую.

– Кроме того, агентство может предоставить дополнительный дисконт в цене, в дополнение к общей скидке застройщика.

– Аналитики агентства при неустойчивом рынке проводят постоянный мониторинг ситуации и владеют определенной закрытой инсайдерской информацией, поэтому их рекомендация о сроках покупки, репутации девелопера, реальных данных по срокам строительства и сдачи объекта будет огромным бонусом к тому, что вам удастся самостоятельно найти в море информации на рынке элитной недвижимости Москвы.

Читайте также:  Квартиры посуточно — преимущества

Если вы покупаете на вторичном рынке, необходима проверка правомочности документов всех предыдущих сделок, история чистоты квартиры, последовательность оформленных документов, договоров мены и купли-продажи. Эксперты Troika Estate отмечают, что эти проблемы может взять на себя как ваш собственный юрист, так и представитель юридического отдела агентства, который профессионально может подготовить, проанализировать и проверить документы на оформление сделки.

Совет 1. Начните работать с агентством, чья репутация и опыт не вызывают сомнений, в любом случае вы ничего не теряете, а получаете персонального и профессионального консультанта и опытного переговорщика, который заинтересован в снижении ваших покупательских рисков. Вы можете в любой момент времени перейти к прямому контакту с Застройщиком на первичном рынке или с продавцом интересующей вас квартиры на вторичном рынке, но в случае возникновения профессиональных вопросов, консультант всегда разъяснит как действовать дальше.

2. Какие квартиры всегда в цене вне зависимости от кризисных явлений.

Самый важный критерий – район и расположение дома. Этот критерий и влияет в дальнейшем на ценообразование и спрос. Есть сложившийся рейтинг исторических районов, таких как, Патриаршие Пруды, Остоженка, Арбат, Чистые Пруды, но даже в них есть свои особенности расположения домов и наличия определенного социального окружения, плотности застройки, инфраструктуры. Самое главное при выборе района это выделение для себя реальной цели приобретения (для семейной жизни, для престижности проживания, для сдачи в аренду, для родственников/детей). Если в кризисный период вы приобретаете квартиру на элитном рынке как одно из средств сохранения капитала, то можно смело сказать, что это будут правильная инвестиция при грамотном выборе дома и оптимальном бюджете. В среднем за последние 5 лет стоимость элитной недвижимости росла на 10-15% в годовом исчислении, что можно приравнять к высокой ставке по депозиту в банке, отмечают аналитики Troika Estate.

Кроме того, важными факторами при выборе квартиры является ее площадь, конфигурация, квартирография дома в целом.

Категория дома.

Если рассматривать категорию дома, то его респектабельность и качество иногда являются разными понятиями. Так, например, престижные дома, которые расположены в исторических московских районах, например в районе Патриарших прудов в основном старые реконструированные особняки и дома советской постройки. Определенных покупателей больше интересует само место, чем отсутствие парковки и второго санузла или дополнительного лифта. Но при рассмотрении вложений в недвижимость на перспективу, особенно при покупке на вторичном рынке необходимо учитывать реальный возраст дома и риски капремонта или неисправности коммуникаций, которые будут сопровождать возрастной дом время от времени.

Поэтому для снижения рисков эти факторы нужно учитывать заранее и делать ставку не только на исторический фактор, но и практичность проживания/сдачи в аренду, уровень технического оснащения.

Совет 2. Район и расположение дом являются самым важным критерием, но респектабельность дома, не всегда предполагает высокое качество проживания. Поэтому для снижения рисков эти факторы нужно учитывать заранее и делать ставку не только на исторический фактор, но и практичность проживания/сдачи в аренду, уровень технического оснащения.

3. Первичный рынок или вторичный

– Средневзвешенные цены на вторичном рынке элитного жилья по данным мониторинга Troika Estate на 20% выше цен первичного рынка. Эта разница продиктована, прежде всего, стадией готовности жилья, первичной или финальной отделкой, возможностью проживания, а не ожидания конца строительства, сложившейся средой и определенной однородностью окружения при покупке на вторичном рынке.

– Но у первичного жилья помимо ценовых преимуществ, есть и рисковые поправки, если клиент готов ждать не один год и готов вложиться в элитную новостройку, то лучшее время захода – на начальной стадии строительства. Это наглядно показывают примеры объектов уже вторичного рынка , по которым сделки совершались сразу после кризиса 2008 года (по цене в 2,5 – 3 раза ниже текущей цены).

Совет 3. При покупке на первичном рынке. При заходе на объект на ранней стадии строительства очень важно проработать с агентом-консультантом следующие вопросы: правоустанавливающая документация, репутация застройщика, кто ведет финансирование Застройщика (особенно в период санкций коснувшихся ряда банков), реальные сроки сдачи объекта ГК, скидки и компенсации в случае задержки строительства, схема оплаты.

Совет 4.При покупке на вторичном рынке. Основные вопросы – это, прежде всего, правоустанавливающие документы, схема оформления сделки.

4. Ценовый прогноз. Ждать или покупать

Реалистичный сценарий от аналитиков Troika Estate – постепенное снижение цен происходить будет, но не для всех объектов. Первоначально девелоперы и продавцы элитной недвижимости реализуют весь запас маркетинговых инструментов, а затем перейдут к ценовому снижению (от 5 до 10% в долларовом эквиваленте).

Но мониторинг сделок за август-сентябрь показал, что ожидание может сыграть и злую шутку с покупателем, уже на конец сентября ликвидных квартир в историческом центре на первичном рынке оставалось небольшое количество и покупатель, отложивший сделку в начале сентября (до лучших времен) не смог удовлетворить спрос по месторасположению и пришлось выбирать альтернативный вариант в менее престижном районе, но по такой же цене как и в более знаковом районе.

Совет 5. Наша рекомендация, если вы определились с выбором квартиры, то в любом случае оптимальная цена будет вам предоставлена, в том числе и за счет дополнительных скидок продавца. Если вы находитесь в периоде ожидания, что цены существенно упадут, например, как в 2008 году, то такой пессимистичный сценарий, во–первых, сложно предвидеть сейчас, в во-вторых, падение цен коснется прежде всего ипотечных сделок на рынке эконом и бизнес класса. Элитный рынок со своим ограниченным предложением будет сохранять относительно устойчивое положения с допустимыми ценовыми колебаниями 5-10%.

Кто сегодня покупает элитные квартиры

По прогнозам АН Knight Frank, в 2019 году на покупку жилья элит- и премиум-класса москвичи потратят 82 млрд рублей, что станет рекордным показателем за последние пять лет. И это притом, что емкость рынка остается на том же уровне — количество обеспеченных людей не меняется уже в течение нескольких лет. Почему спрос на дорогое жилье по-прежнему стабилен? Кто сегодня покупает такую недвижимость, и чем они руководствуются?

Novostroy.ru: Есть ли существенная разница между спросом на элитное и экономичное жильё?

Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom: Разница, безусловно, есть. В первую очередь, ввиду существенной разницы в среднем чеке сделки покупателей. Например, в Москве в масс-маркете и элитном сегменте средняя стоимость лота отличается в десять раз. Кроме того, темп продаж в элитном сегменте ниже — если в ЖК классов «стандарт» и «комфорт» ежемесячно можно продавать по 50−60 квартир, то в элит-классе — 1−2.

Ольга Романова, ведущий аналитик BN.ru: Разница заключается в том, что в масс-маркете девелоперы ставят на потоковые продажи и всеми силами стимулируют спрос более низкой ценой на старте продаж, акциями и скидками.

В элитном сегменте реализация одной квартиры (со стоимостью квадратного метра 300 тыс. руб. и выше) в месяц считается превосходным результатом. Рост цен по мере повышения строительной готовности и здесь имеет место, но обычно он вдвое меньше (в процентах), чем в масс-маркете.

На рынке премиального жилья тоже можно купить жилье со скидкой, но об этом договариваются на прямых переговорах с застройщиком, и в каждой конкретной ситуации уступки могут быть совершенно разными.

Novostroy.ru: В чем разница между методами продвижения и продаж дорогой и дешёвой недвижимости?

Квартиры от застройщиков с акциями

И.Т.: Если в массовом сегменте покупатели в основном реагируют на прямую рекламу (самыми эффективными видами является контекстная и наружная реклама, а также размещение проектов в агрегаторах, вроде ЦИАН), то в сегменте элитного жилья большую роль играет имиджевая реклама, в том числе в деловых СМИ и ресторанах. Во втором случае аудиторию можно привлечь через мероприятия.

Стоит отметить, что значительный объём элитной недвижимости реализуется через брокеров, так как у покупателей в этом ценовом сегменте, как правило, нет времени самостоятельно заниматься подбором предложений и анализом, поэтому они привлекают профессионалов.

О.Р.: При продвижении элитного объекта первостепенной является не цена, а эксклюзивность предложения. Состоятельный покупатель совершит сделку только в том случае, если даст себя убедить, что ему предлагают действительно что-то необычное.

Когда мы говорим об «эксклюзивности», то имеем в виду локацию или какие-либо особенности ЖК, к примеру, бассейн на крыше. Само собой, и богатые люди умеют считать деньги и от скидки не откажутся, особенно если выбирают между несколькими проектами.

Novostroy.ru: Почему, на Ваш взгляд, спрос на дорогое жильё продолжает оставаться стабильным на фоне падающих продаж дешёвой недвижимости? Коррелирует ли эта разница в спросе с данными по сегменту апартаментов?

О.Р.: Когда говорят о снижении покупательской способности россиян, то имеют в виду именно самые бедные слои и средний класс. Аксиома для любой страны и любого времени: бедные беднеют гораздо быстрее богатых. Поэтому спрос на элитное жилье не снижается.

Пресс-служба Capital Group: Элитный сегмент, в принципе, наименее подвержен кратковременно действующим трендам, влияющим на более низкие ценовые сегменты жилья. Для покупателей в элитном сегменте влияние эскроу стало минимальным.

Novostroy.ru: Каков портрет покупателя элитной недвижимости сегодня?

C.G.: Покупатель элитного жилья – это, прежде всего, законодатель трендов. Именно из его запросов формируются основные характеристики современных востребованных проектов.

Аудитория элитных домов определенно становится более рациональной: внимание сегодня уделяется не только концепции, архитектуре и эстетике жилых комплексов, но и эффективным планировкам квартир, разнообразным и эксклюзивным форматам, а также наличию сервисов. В то же время, остается место и для wow-эффекта: элитный проект должен производить впечатление и откликаться у своей целевой аудитории на уровне эмоций. Рынок сохраняет высокую конкуренцию, и успешным проектам важно отличаться в своей локации и сегменте: располагаться в уникальных для районов местах, обладать особенными преимуществами и высоким качеством строительства.

И.Т.: Единый портрет составить достаточно сложно. Но есть черта, которая связывает всех покупателей элитной недвижимости, – это то, что у них есть возможность заплатить за квартиру или апартаменты 90 млн рублей и более. В остальном они очень разные. Профессиональная и гендерная принадлежность варьируется уже в зависимости от конкретных проектов и их ключевых особенностей, способных притянуть ту или иную аудиторию.

Novostroy.ru: Какую недвижимость (элитную или доступную) лучше рассматривать в качестве инвестиции? Почему?

И.Т.: Здесь все зависит от целей, которые преследует инвестор. Дело в том, что ликвидность дорогой недвижимости сильно ограничена, срок экспозиции элитной квартиры на вторичном рынке может достигать 9−12 месяцев, в то время как в массовом сегменте лоты реализуются за месяц-полтора.

Novostroy.ru: Есть ли существенные различия между ипотекой на дорогую и дешёвую недвижимость? В каких случаях чаще отказывают в займах?

C.G.: В элитном сегменте, в отличие от комфорт-класса, к инструменту ипотеки прибегают собственники бизнеса или топ-менеджеры крупных российских и международных компаний. Покупатели элитного жилья имеют прочный финансовый запас, но оценивают покупку элитной недвижимости как выгодный финансовый инструмент, позволяющий планировать собственные расходы. Снижение ставок по ипотеке сказывается на росте интереса со стороны покупателей.

В элитном сегменте процент ипотечных сделок ниже, чем в комфорт- и бизнес-классах, но не потому, что требования банков к заемщикам высоки – покупатели элитного жилья часто прибегают к 100%-й оплате либо к использованию программ рассрочки от застройщиков.

Читайте также:  Как выбрать квартиру своей мечты?

О.Р.: Любопытно, что в текущем году количество сделок с использованием ипотеки увеличилось. Однако дело здесь вовсе не в том, что состоятельным людям не хватает денег. В условиях падения ипотечных ставок им просто выгоднее взять кредит на покупку жилья, чем задействовать деньги из своего же бизнеса. Тем более, случаи отказа в займе на этом рынке очень редки, особенно если брать его в том банке, через который проходят основные денежные потоки компании.

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

? За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

? Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

? За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

? Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

? За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

? Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

? За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Ссылка на основную публикацию