Власти Москвы отказываются от строительства доступного жилья

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Последние новости

Описание

Государственная программа города Москвы «Жилище» охватывает всю жилищную сферу города, включая строительство домов, ремонт, реконструкцию жилищного фонда, его управление и эксплуатацию.

Программа разрабатывалась с учетом особенностей Москвы как крупнейшего мегаполиса со столичными, административными и финансовыми функциями, в котором должны быть созданы комфортные условия для проживания.

Все еще остаются актуальными проблемы доступности жилья для жителей города; отсутствие развитого рынка найма жилых помещений; старение жилого фонда; низкий уровень комфорта жилой застройки. Все это в совокупности требует концептуально новых подходов решения проблем в сфере жилищного строительства.

Москва в «старых» границах занимает площадь более 108,1 тыс. га, на которой доля территорий жилых зон составляет 23%. Объем строительства жилья в столице с 2000 по 2011 год составил порядка 44 млн кв. м, 13,7 млн кв. м из них построены за счет городского бюджета. В 2012 году московские строители ввели в эксплуатацию 3,05 млн кв. м жилых домов, превысив показатели 2011 года, когда в Москве было сдано 2,1 млн «квадратов». В последующие годы темпы роста увеличивались: в 2013 было введено 3,15 млн кв. м жилья, в 2014 – 3,33 млн, в 2015 – 3,92 млн, в 2016 – 3,36 млн, в 2017 – 3,42 млн, в 2018 – 3,54 млн, в 2019 – 3,55 «квадратов» . Согласно прогнозу, в 2020 году сдадут 3,6 млн кв. м жилья, а в 2021 – 3,8 млн кв. метров.

На протяжении последних лет усилия органов исполнительной власти города Москвы были сконцентрированы в основном на выполнении государственных обязательств по обеспечению жилыми помещениями очередников и жителей многоквартирных и жилых домов, подлежащих реновации, в рамках городских жилищных программ, а также на создании условий для строительства жилья за счет средств инвесторов.

На стабильном уровне сохранялось число обеспечиваемых категорий граждан, установленных законодательством Российской Федерации (ветераны, в т. ч. ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды, дети-сироты, граждане, получающие государственные жилищные сертификаты).

Цели программы:

  • Создание взаимоувязанной по задачам и ресурсам системы улучшения жилищных условий для жителей города Москвы с учетом их потребностей, имущественной обеспеченности и имеющихся государственных обязательств.
  • Повышение комфортности и безопасности условий проживания в городе Москве, улучшение качества жилищного фонда, развитие системы управления жилищным фондом в городе Москве.
  • Ежегодное предоставление москвичам, состоящим на жилищном учете, жилых помещений и социальных выплат на приобретение жилья в объемах, исключающих рост количества семей, состоящих на жилищном учете в городе Москве.

Задачи:

  • 1. Строительство нового жилья в городе Москве и реновация существующей жилой застройки.
  • 2. Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных законодательством Российской Федерации и законодательством города Москвы:
    • предоставление жилых помещений в многоквартирных и малоэтажных домах, построенных
    (приобретенных) за счет средств бюджета города Москвы;
    • оказание финансовой поддержки в жилищной сфере (предоставление социальных и иных выплат
    установленным законодательством категориям граждан);
    • развитие системы государственной поддержки в решении жилищной проблемы молодых семей
    и многодетных семей для улучшения демографической ситуации в Российской Федерации.
  • 3. Проведение капитального ремонта и модернизации существующего жилищного фонда в соответствии с нормативными сроками.
  • 4. Совершенствование системы управления жилищным фондом в городе Москве:
    • осуществление комплекса мер по обеспечению безопасной эксплуатации недвижимости, в том
    числе находящейся в собственности города;
    • дальнейшее развитие комплексной системы страхования в жилищной сфере. Увеличение
    количества застрахованных жилых помещений и объектов общего имущества собственников
    помещений в многоквартирных домах от рисков гибели, утраты и
    повреждения;
    • развитие системы найма жилых помещений из жилищного фонда города Москвы и жилищного
    фонда, находящегося в собственности физических и юридических лиц, нацеленной на
    удовлетворение потребности в жилых помещениях различных категорий жителей города
    Москвы с учетом их финансовой и имущественной обеспеченности.
  • 5. Содержание и благоустройство территории жилой застройки и иные мероприятия в сфере жилищного хозяйства:
    • осуществление комплекса мер по обеспечению надлежащей эксплуатации дворовых территорий;
    • благоустройство территорий жилой застройки;
    • обеспечение надлежащего содержания принадлежащих городу объектов недвижимости.

Государственная программа содержит пять подпрограмм и реализуется в один этап: 01.01.2019 – 31.12.2021. В комплексе они обеспечивают достижение поставленных целей и решение программных задач.

По итогам уровень развития жилищного фонда в городе Москве с 2010 года составит 17,2%.

Подпрограмма 1 «Строительство нового жилья в городе Москве и реновация существующей жилой застройки»

Подпрограмма подразумевает жилищное строительство за счет всех источников финансирования, завершение строительства жилых домов для пострадавших граждан-соинвесторов, реновацию существующей застройки, формирование комплексной жилой среды, защиту прав граждан в области долевого строительства.

Подпрограмма 2 «Выполнение государственных обязательств»

Подпрограмма охватывает мероприятия по выполнению обязательств Правительства Москвы перед различными категориями граждан, признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством.

В подпрограмме предусмотрено совершенствование механизмов постановки на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, и учета предоставления жилья очередникам; введение электронных способов работы с гражданами и организациями координация в рамках подпрограммы различных способов улучшения жилищных условий для молодых семей, многодетных семей, детей-сирот и других категорий граждан, установленных законодательством Российской Федерации и законодательством города Москвы, с различным уровнем имущественной и финансовой обеспеченности.

Подпрограмма 3 «Капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда»

Целью подпрограммы является повышение комфортности и безопасности условий проживания в городе Москве, улучшение качества жилищного фонда.

Подпрограмма подразумевает оказание содействия собственникам помещений в проведении капитального ремонта многоквартирных домов, формирование и исполнение ежегодных планов мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов и обновлению лифтового оборудования.

Подпрограмма 4 «Управление жилищным фондом в городе Москве»

Подпрограмма направлена на совершенствование системы управления жилищным фондом, формирование единого информационного пространства в сфере учета жилищного фонда, развитие и легализацию рынка найма и аренды жилья в городе Москве, развитие комплексной системы страхования в жилищной сфере.

Подпрограмма 5 «Содержание и благоустройство территории жилой застройки и иные мероприятия в сфере жилищного хозяйства»

Подпрограмма направлена на повышение комфортности и безопасности условий проживания в городе Москве. Она подразумевает обеспечение безопасной эксплуатации недвижимости и оборудования в собственности города Москвы, повышение информированности населения по вопросам прав и обязанностей в сфере управления многоквартирными домами.

Контроль за выполнением программы возложен на заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрея Бочкарева. Программа была утверждена в 2011 г. постановлением московского правительства.

Постановлением Правительства Москвы от 4 июня 2019 г. (№ 629-ПП) в программу внесены изменения.

Оставьте нам свой адрес электронной почты и получайте актуальную информацию о развитии города

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Власти Москвы отказываются от строительства доступного жилья

Недавно московское правительство приняло важное для рынка недвижимости постановление, согласно которому ограничивается строительство самого дешёвого жилья в Москве — апартаментов.

Отныне апартаменты можно будет строить только в гостиницах, апарт-отелях, мотелях и других объектах для временного проживания, а позиционировать такую недвижимость как постоянное жильё будет нельзя. Согласно постановлению, проекты, уже получившие разрешение на строительство, будет разрешено закончить, но новых объектов строиться в Москве не будет. АиФ.ru рассказывает историю ставших приметой времени апартаментов и о том, почему такой формат жилья был вреден для Москвы.

Жильё в кавычках и без

Апартаменты стали для Москвы таким же символом нашего времени, как хрущёвки в 1960-е, но со знаком минус. Это самое дешёвое «жильё» пользовалось популярностью как у застройщиков, так и у покупателей, но отнюдь не потому, что было качественным.

Слово жильё взято в кавычки потому, что апартаменты являются им только по факту, но не юридически: ими можно владеть, но в них нельзя прописаться.

По иронии судьбы, первоначально апартаменты представляли собой очень дорогую недвижимость: они находились в бизнес-центрах и были предназначены для предпринимателей, которым не хотелось тратить на дорогу до офиса много времени и которым было абсолютно все равно, можно ли в них прописаться.

Но постепенно на рынок Москвы стали выходить и апартаменты эконом-класса. Связано это было с тем, что в старых границах города оставалось всё меньше свободной земли и получить разрешение на возведение жилого комплекса стало намного сложнее (например, на месте бывшей промзоны), чем под строительство гостиниц или офисов. К тому же, с недавних пор застройщиков стали обязывать строить социальную инфраструктуру к своим объектам: школы, детские сады и поликлиники, и они нашли простой выход сократить расходы и удешевить жильё: на землях, не предназначенных под жилое строительство, стали возводить башни апартаментов.

Минусом апартаментов является не только то, что в них нельзя получить прописку, но и то, что их строительство не регулируется федеральным законом о защите дольщиков, на них не распространяются нормы, которые предъявляются к жилым помещениям. Например, по звукоизоляции и освещённости квартир, на чём нередко экономили застройщики.

Но самая большая проблема, связанная с апартаментами, была в том, что застройщики не строили к ним социальную инфраструктуру, а вся нагрузка ложилась на уже существующие школы, детсады и поликлиники, которые нередко её не выдерживали.

Жильё для бедных и молодых

И всё же, несмотря на все недостатки, в последние годы такой формат недвижимости стал довольно популярным в Москве. По данным компании «Бест-Новострой», в границах «старой» столицы он занимает 34 % от всего объёма вводимого жилья. Причина популярности проста: цена жилья в столице настолько высока, что у подавляющего большинства людей просто нет средств на покупку полноценной квартиры, и они готовы приобретать практически любую недвижимость, лишь бы она была недорогой и в ней можно было жить.

По данным компании «Метриум Групп», самые дешёвые апартаменты в Москве сегодня стоят 2,3 миллиона (13,9 кв. м в «Starting House», м. Медведково). В микрорайоне «Царицыно-2» (м. Царицыно) реализуется апарт-комплекс «Старт-Формат» с площадями от 22,7 кв.м и ценами от 2,5—2,6 млн. рублей. В квартале Loft Park (м. Водный Стадион) можно купить апартаменты площадью 24,2 кв.м за 4,75 млн руб.

О полноценной квартире в пределах «старой» Москвы с таким бюджетом можно и не мечтать: средняя стоимость «однушки» сегодня составляет 6 млн рублей, а в целом средний чек сделки с жилой недвижимостью — 9 млн.

По мнению опрошенных АиФ.ru девелоперов, чаще всего апартаменты покупали молодые люди, для которых эти объекты недвижимости являлись первым собственным жильём. Некоторые приобретали их для последующей сдачи в аренду. В Москве существует даже несколько примеров апарт-отелей (которые не затронет постановление правительства). В них можно купить апартаменты, а потом по договору с компанией-оператором отеля сдать их внаём. При этом, согласно этому документу, владелец квартиры будет получать фиксированную сумму (около 40 тысяч рублей в месяц) вне зависимости от того, будет номер сдаваться или нет.

Однако эти случаи остаются для Москвы единичными: чаще всего апартаменты представляют собой нечто похожее на советские «гостинки»: квартиры-студии площадью от 13 квадратных метров с простейшей планировкой.

Социальные взрывы

Молодые семьи, купившие апартаменты, рано или поздно закономерно взрослеют и начинают хотеть пользоваться поликлиникой, отправить ребёнка в детский сад и школу, получить другие льготы и стать полноценными жителями Москвы. По словам главного архитектора столицы Сергея Кузнецова, это уже серьёзно дестабилизировало ситуацию в городе: «У нас уже возникали социальные взрывы, когда люди требовали от властей строительства социалки. Они приобрели апартаменты и говорят — мы платим налоги, живём в городе, чем мы хуже других людей».

При этом приравнять уже существующие апартаменты к жилью, по мнению чиновников, невозможно. «Инвесторы поясняют гражданам: вы сейчас купите этот объект, поверьте, после его сдачи по обращению в правительство Москвы вам этот объект переведут из нежилого в жилой, потому что вы все вместе объединитесь, и город вам не откажет. Это в принципе сделать невозможно. Таких прецедентов в Москве нет. Если жилые нормы (нормы СанПиН) не выполняются — никто не переведёт такие объекты в жильё», — сообщил журналистам председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев на VI практическом семинаре «Диалог с инвестором». По мнению Тимофеева, важно, чтобы застройщики не вводили в заблуждение граждан и сообщали им в том числе о том, что в апартаментах стоимость услуг ЖКХ выше, чем в квартирах, на 10–25 %.

Новые лазейки в законе

Смогут ли застройщики в новых условиях найти лазейку в законе и продолжить строительство в черте МКАД дешёвого жилья — покажет время, однако власти обязательно будут этому противиться: сегодня Москва, как и многие другие города мира, взяла курс на изменение центров притяжения, создание городов-спутников, в которых люди могли бы не только жить, но и работать. Дешёвое жильё в старых границах города никак не вписывается в эту парадигму.

«Появятся или нет новые апартаменты в Москве — сложный вопрос. Те девелоперы, которые успели согласовать разрешительную документацию и начать строительство, на наш взгляд, всё же завершат строительство. Во всех других случаях придётся либо отказываться от идеи строительства апартаментов, либо выстраивать соответствующую инфраструктуру и позиционировать объект как жилое здание. Всё это ведет к тому, что апартаменты как более дешёвый сегмент рынка, нежели квартиры, перестанут существовать», — уверена Наталья Чепрукова, генеральный директор компании Delta estate.

С сегодняшнего дня на рынке жилищного строительства действуют новые правила. Теперь дольщики будут обязаны класть деньги на спецсчета, доступ к которым застройщики смогут получить только после сдачи дома (а как насчет самих банков?). Поскольку у стройкомпаний зачастую не хватает собственных средств, они станут вынуждены брать кредиты (у тех же банков, понятно, под ссудный процент). Возникает закономерный вопрос: в чьих интересах вводится это ноу-хау?

Столичный арбитраж поддержал требования «Альфа-банка» о взыскании со структур Алексея Хотина (на фото) 16,8 млрд рублей. Еще в суде лежат исковые требования «Альфа-банка» к бывшему владельцу «Югры» на 23,3 млрд. Надо отметить, у Хотина еще остаются активы, которые могут представлять интерес для кредиторов. Например, коммерческая недвижимость, общая площадь которой оценивается в 350 тысяч кв. метров. Самые лакомые куски – ТРЦ «Черемушки» и «Филин», офисные комплексы «Агата», Cherry Tower, «Центр-Т».

В марте многие СМИ, в том числе «Московский монитор», писали, что за землю под своим поместьем возле МКАД бывший вице-премьер, а ныне председатель государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ» Игорь Шувалов платит просто смешной налог – 323 рублей в год. После поднятой шумихи чиновники внесли изменения в кадастровую стоимость участка Шувалова и, как следствие, земельный налог для него вырос более чем в… 2,7 тысячи раз!

Предметом нового расследования Фонда борьбы с коррупцией стала элитная многоэтажка на Садовнической набережной: с подземным паркингом, просторными квартирами, охранниками и консьержами. Между тем, как утверждает ФБК со ссылкой на данные Росреестра, по бумагам – это муниципальное жилье для льготников и очередников.

“Доступное жилье” в Москве провалилось. Нестандартные способы решения проблемы

Жилье в Москве сейчас недоступно даже среднему классу, не говоря уж о социально незащищенных слоях населения. Какие реальные инструменты могут помочь москвичам решить квартирный вопрос?

Проблема доступного, да еще и комфортного жилья до сих пор остается для россиян неразрешимой. Несмотря на то, что она переведена в статус национального проекта, несмотря на то, что под этот проект выделены значительные ресурсы, дело с мертвой точки не сдвигается. Стоимость квадратного метра растет намного быстрее, нежели государственные ассигнования. Особенно это заметно в столице, где цена “однушки” где-нибудь в Бутово уже “зашкалила” за 150 тыс. долл. Отрегулировать ее административными мерами невозможно — рынок есть рынок. Призывы главы стройкомплекса Москвы Владимира Ресина к застройщикам “иметь совесть” и притормозить ценовую гонку успеха, конечно же, не возымели.

Получается несправедливость — если в большинстве развитых стран стоимость квадратного метра примерно равна средней зарплате, то у нас на тот самый метр зарабатывать нужно полгода и больше. А поскольку банки не выдают ипотечных кредитов, если ежемесячная выплата составляет более 50% совокупного дохода семьи, то большинству москвичей остается лишь мечтать о том самом доступном и комфортном. “Нам нечего предложить тем, чей доход составляет менее 1.5 тыс. долл. на человека” — заявляют банкиры. И они правы — бизнес есть бизнес.

Эксперты, в свою очередь, наперебой озвучивают пугающие народ цифры — некоторые даже говорят, что для покупки “двушки” бизнес-класса в престижном районе столицы и 8 тыс. долл. в месяц совокупного дохода семьи не хватит. Слышать такие прогнозы совсем неутешительно. Что на самом деле происходит с доступным жильем в столице, попытались выяснить участники пресс-конференции “Доступное и комфортное жилье: мифы и реальность”. По их данным, стремительное удорожание жилья действительно ударило по бесквартирным москвичам. Средней московской семье сегодня нужно 10 лет не есть, не пить и не одеваться, чтобы накопить на однокомнатную квартиру. По расчетам специалистов, индекс доступности жилья доставляет в Москве 9,9 лет. Но это очень лукавая цифра. Ведь все мы люди — у каждого есть дети, пожилые родственники, которым нужно помогать, хочется, наконец, поехать отдохнуть… В итоге более жизненной можно считать банковскую методику — когда учитывается, что семья достаточно безболезненно может откладывать лишь 30% совокупного дохода. При таком соотношении индекс доступности увеличивается до 33 лет.

Впрочем, любые индексы, что называется, отражают одну тенденцию — жилье в Москве сейчас недоступно даже среднему классу, не говоря уж о социально незащищенных слоях населения. Такой итог подвела президент Московской ассоциации риэлторов Анна Лупашко. Поэтому участники конференции обсуждали главное — какие реальные инструменты могут помочь москвичам решить квартирный вопрос? Пока спрос на квартиры устойчиво превышает предложение. По словам замглавы департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николая Федосеева, московский стройкомплекс чудом сохранил работоспособное состояние, в отличие от других городов. Однако здесь есть специфические проблемы. Первая — “жуткая ограниченность земельных ресурсов”. Чиновник предложил уплотнять строительство на тех участках, где это возможно, и по максимуму выводить предприятия за пределы ТТК и даже МКАД. Ну и, конечно, способствовать переселению москвичей за город. По мнению Федосеева, люди согласны жить за пределами Москвы, им надо лишь предоставить качественное жилье. И нормальную транспортную инфраструктуру, добавим мы. Ибо работы даже в ближнем Подмосковье нет, а добираться до работы по три часа — удовольствие, прямо скажем, сомнительное.

Читайте также:  Возведение варочно-отопительной печи своими руками, особенности и необходимые материалы

Как рассказал Федосеев, московские власти ставят перед собой глобальные задачи — к концу 2010 года сократить очередь на жилье до 95 тыс. семей. Сейчас она вдвое больше, и людям приходится ждать по 20 и более лет — только что квартиры начали получать очередники 1986 года. Если планы осуществятся, срок ожидания сократится до 10 лет. Индекс доступности жилья городское правительство намерено сократить с нынешних 10 до 7 лет, что в реальности будет означать снижение нынешнего 33-летнего срока примерно на треть. Для этого необходимо совершенствовать законодательную базу, в частности, вносить изменения в ГК РФ, Земельный кодекс, Градостроительный кодекс и другие документы. Работа, как рассказал чиновник, ведется.

Он также заверил, что власти не планируют вводить запрет на покупку жилья иногородними, несмотря на недавно появившуюся в СМИ информацию. Подобные нерыночные меры применяться не будут, ибо это противоречит Конституции и идее рыночной экономики в принципе. А вот меры экономического “поощрения и наказания” планируются. В частности, речь идет о протекционизме государства, применяющемся в большинстве развитых стран. Так, продавшим квартиры москвичам могут быть оказаны налоговые послабления, а на тех, кто предпочитает иногородних покупателей будут распространяться фискальные санкции.

Упор же власти собираются сделать на нестандартные способы решения жилищного вопроса. В частности, на так называемое выморочное жилье. Таких квартир в Москве насчитывается порядка 1,5-2 тыс., и прежде они отходили городу, который направлял их на решение квартирных проблем граждан. Теперь, по новому законодательству, выморочное жилье отходит РФ, а на федеральном уровне попросту не знают, что с ним делать. Московские власти предложили сделать все, как раньше, направив в правительство соответствующий законопроект. Сейчас этот документ согласовывается и дорабатывается. Но даже если выморочное жилье все же вернут в ведение столичных чиновников, остается лишь гадать — насколько заявленные объемы смогут облегчить участь очередников и переселенцев. Ведь, как было упомянуто выше, в очереди на жилье в Москве сейчас стоит чуть менее 200 тыс семей. Еще одна идея властей — предоставить городу право выкупа комнат. Как известно, в столице пока достаточно коммуналок, и, если какая-либо комната освобождается и ее не выкупают соседи, владелец должен будет предложить приобрести ее городским властям. Эти квартиры тоже будут использоваться для решения жилищных проблем.

Еще одно “ноу-хау” столичного правительства — ориентация на сдачу жилья в наем. Речь идет не о “сером найме” квартиры или комнаты, когда не заключается никакого договора, и хозяева не платят налоги. Нужно продвигать так называемый коммерческий наем, когда город или инвесторы строят доходные дома, в которых люди могут селиться на совершенно законных основаниях. Чиновники предлагают организовывать инвестиционные конкурсы таким образом, чтобы застройщику выгодно было бы строить именно доходный дом. Скажем, под такие проекты могут предоставлять льготные ипотечные кредиты. В течение 2007 года такой эксперимент будет проводиться на нескольких площадках, если все пройдет успешно, идея получит широкое распространение. Но тут возникает вопрос — кому выгоден такой бизнес? Ведь по самым скромным подсчетам рентабельность наступит, если цена аренды будет порядка 2-3 тыс. долл. в месяц. Ясно, что при этих условиях арендаторы будут обходить доходные дома стороной, предпочитая селиться “у бабушки” без контракта и гарантий, зато по 500 долл в месяц. Кстати, для таких “бабушек” тоже предусмотрены “карательные” меры — налоги для тех, кто обладает более чем одной квартирой, будут повышены.

“Назрела серьезная необходимость разработки и законодательного утверждения реальных инструментов, позволяющих москвичам решить свой квартирный вопрос”, — убеждена Лупашко. Вместе с тем, складывается ощущение, что и риэлторы, и официальные власти уже не очень-то верят в успех проекта “Доступное жилье”. По словам председателя экспертного Совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Ивана Грачева, по любому из трех ныне существующих критериев доступность упала как минимум в полтора раза. Судя по том, в каком направлении намерены двигаться власти, действенных рецептов выхода из ситуации у них нет. Не считать же рецептом повальное переселение всех нуждающихся в коммуналки!

В доступное жилье не верят и люди. Даже в обеспеченной столице ежемесячно выдается лишь 300-400 ипотечных кредитов, рассказал первый вице-президент международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин. А банковские эксперты жалуются, что за последний год число обращений за ипотекой упало на 30-40%. И сколько угодно можно объяснять людям, что доступное жилье — не значит дешевое. Покупатели вопреки всему пытаются обождать, когда “безумные” цены, наконец, упадут. Или, отчаявшись, потратить отложенные деньги на хороший автомобиль — все равно за ростом на рынке жилья не угонишься.

Без права на жильё

Власти Москвы всё чаще отказывают горожанам в праве получить социальное жильё

Фото: Дарья Бурлакова

  • История судебных тяжб многодетной семьи Татьяны Компаниец началась в январе 2013 года. Тогда москвичка Татьяна получила по дарственной комнату в коммуналке в центре города, куда и переехала вместе с мужем и тремя детьми. Узнав, что в остальных комнатах в квартире никто не живёт, семья решила воспользоваться возможностью, которая предусмотрена Жилищным кодексом — согласно закону пустующие в коммуналке комнаты по договору социального найма могут быть предоставлены проживающим в этой же квартире малоимущим. Однако неожиданно для Компаниец столичные власти ответили отказом.

    «Новая газета» разбиралась в том, почему в Москве вводятся дополнительные ограничения на право граждан получить социальное жильё.

    Бывший доходный дом 1905 года в Замоскворецком районе Москвы, куда переехала семья Компаниец, оказался с историей. «До революции в этом районе были сталелитейные заводы, — рассказывает Татьяна, сидя на кухне коммунальной квартиры, пока её маленькие дети спят в комнате. — Здесь были комнаты рабочих. Из удобств — только умывальня и туалет. У наших соседей до сих пор нет ванной. В 1917 году владельца доходных домов расстреляли, всё имущество отобрали, а его дочери дали вот эту самую квартиру».

    От истории дома Татьяна переходит к своей истории судебных тяжб с Департаментом городского имущества Москвы (ДГИ). «В 1962 году квартиру уплотнили. Она стала коммуналкой. Одну комнату отдали моим бабушке с дедушкой, которые переехали из бараков».

    Однако с 1970х годов родственники Татьяны начали жить в отдельной квартире, а полученная в коммуналке комната была закрыта на замок.

    Именно в эту комнату спустя без малого полвека и переехала семья Татьяны — муж и трое несовершеннолетних детей. До этого Компаниец проживали в одной комнате в квартире вместе с матерью и отчимом в Отрадном. Совместное проживание с роднёй было напряжённым — отношения не складывались. «Возможность жить отдельно от родителей в центре Москвы, где есть своя ванная, своя кухня, есть отдельная комната — для нас гораздо лучше. Даже органы опеки и попечительства муниципалитетов Отрадное и Замоскворечья такой переезд одобрили», — вспоминает Татьяна.

    Переселившись в коммуналку, семья обнаружила, что фактически в двух других комнатах никто не живёт. «Когда мы въехали, оказалось, что эти комнаты пустуют более 10 лет, с 2001 года», -—рассказала Татьяна.

    Дело в том, что по Жилищному кодексу России (ч. 1 и 2 ст. 59), претендовать на свободные комнаты в коммунальной квартире могут несколько групп граждан. В первую очередь — те, кто признан нуждающимся в улучшении жилищных условий и стоит на учёте, так называемые очередники. Если же очередники в коммуналке не проживают, право получить по договору социального найма свободные комнаты переходит к тем, кто отвечает двум условиям: является малоимущим и обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы.

    Именно к этой категории граждан и отнесла себя семья Компаниец: впятером они проживают в комнате площадью 16 кв. метров (при норме в Москве — 10 и более кв. метров на человека), а в мае 2013 года Департамент жилищной политики и жилищного фонда (с 2014 года — Департамент городского имущества Москвы) признал всех членов семьи малоимущими в целях, установленных уже упомянутой ч. 2 ст. 59 ЖК.

    После этого Татьяна и трое её несовершеннолетних детей обратились в это же ведомство — с заявлением предоставить их семье две пустующие в коммуналке комнаты по договору социального найма. «Но оказалось, что Москва — отдельная страна и законы у неё свои», — говорит юрист и отец Татьяны, Игорь Бирут. Семья Компаниец получила отказ.

    Когда Компаниец стали узнавать, почему им отказали в праве получить комнаты, прописанном в ЖК, выяснилось, что власти Москва в 2006 году ввели дополнительные условия (закон от 14 июня 2006 года N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения») для получения свободных комнат, не предусмотренные частью 2 статьи 59 ЖК. А именно: семья не должна ухудшать свои жилищные условия в течение пяти лет, и все члены семьи должны быть прописаны в Москве не менее 10 лет.

    Ссылаясь на 29-ый закон Москвы, департамент объяснил отказ семье Компаниец в праве получить комнаты тем, что, во-первых, они ухудшили свои жилищные условия, переехав в комнату в коммуналке из комнаты в квартире матери Татьяны, а, во-вторых, тем, что муж Татьяны прописан в Москве менее 10 лет.

    При этом департамент, который ещё несколько недель назад признал семью малоимущими, то есть не способными приобрести собственное жилье, предложил Компаниец «выкупить две свободных комнаты по рыночной стоимости» (документ есть в распоряжении редакции).

    Начались судебные процессы. Первый из них семья вела самостоятельно: Татьяна пыталась доказать, что условия отказа необоснованны, что её семья не ухудшала, а улучшила условия жизни, переехав в отдельное от родителей жильё из спального района в центр. Дело Компаниец прошло все судебные инстанции — от районного Замоскворецкого суда до Верховного суда России. «У всех судей был один вопрос — «А вы на учёте состоите?», — вспоминает представлявший интересы семьи в судах отец Татьяны Игорь Бирут. — Объяснения, что становиться в очередь, чтобы получить комнаты, им не надо, что их признали малоимущими в целях, установленных частью 2 статьи 59 ЖК, оказались бесполезными. Получается, никакого значения «малоимущность» в Москве вообще не имеет для реализации таких прав. То есть формально город выдаёт такой статус, но потом никак не использует».

    В 2015 году Компаниец обратились за помощью к юристам Института права и публичной политики, которые обратились в Мосгорсуд с иском признать недействующей ч. 2 ст. 38 закона № 29. «Мы оспаривали московский закон на соответствие федеральному законодательству, — пояснил руководитель судебной практики Института Григорий Вайпан. — Те же положения закона № 29 ранее, в 2007 году, Мосгорсудом и Верховным судом уже были признаны не противоречащими Жилищному кодексу. Но эти судебные процессы касались введения Москвой дополнительных условий для “очередников”. Наш же тезис при обращении в Мосгорсуд заключался в том, что эти же ограничения не могут вводиться для специальных категорий граждан, которых федеральный закон защищает особо, и тех случаев, по которым всё уже урегулировано ЖК. Коммуналки —- как раз такой случай (см. статью 59 ЖК). Однако суды в этом процессе просто повторили свои правовые позиции 2007 года, которые касались очередников».

    Юристы Института видят в деле семьи Компаниец системную проблему законодательного регулирования. «Российский регион, город Москва, разрушает регулирование жилищных прав, установленное федеральным законом, вводя ограничения на получение жилья, которые ЖК не предусмотрены и которые противоречат его логике. А суды, вплоть до Верховного суда, оправдывают это свободой усмотрения субъекта федерации в регулировании жилищных вопросов», — комментирует ситуацию Григорий Вайпан.

    Дело в том, что регулирование жилищных прав граждан в России осуществляется одновременно и на федеральном, и на региональном уровнях.

    «Нормы жилищного права действительно могут регулироваться не только Жилищным кодексом. На уровне субъекта также могут приниматься свои законы, — отметил в интервью «Новой газете» юрист Евгений Антонов. — Однако ситуацию в Москве можно охарактеризовать, как узаконенное жульничество: когда Москва ставит особые рамки для своих жителей».

    Проблема в том, что с принятием в 2006 году Москвой 29-го закона целые группы населения оказались «отрезанными» от федеральных прав. «А если московский законодатель придумает, что в городе Москве для подачи заявления на паспорт нужно принести справку о проживании здесь не менее 10 лет? — рассуждает Григорий Вайпан. – Или чтобы получить пенсию в Москве, нужно предоставить справку об отсутствии дохода за последние пять лет? Очевидно, что такие ограничения неконституционны. Ограничение, с которым столкнулась Татьяна Компаниец, ничем по сути от этих примеров не отличается».

    Показательным является и пример другой коммунальной квартиры в центре Москвы. В 1994 году две женщины оформили в собственность две комнаты в коммуналке без определения долей. Через несколько месяцев одна из них умерла, никто из наследников её имущество не принял. Вторая собственница двух комнат умерла спустя девять лет. В 2004 году Басманный суд признал за её сестрой Ольгой Майоровой право на ½ доли в каждой из двух комнат, в порядке наследования, а вторые доли так и остались в подвешенном состоянии.

    Спустя 20 лет город в лице ДГИ заявил о своих правах на квадратные метры в коммуналке, точнее — на половину одной из комнат. Ольга Майорова заявила встречный иск к ДГИ о признании права собственности ввиду давности владения. «Суды вынесли решение в пользу департамента, несмотря на то что ведомство 20 лет судьбой комнат не интересовалось и несмотря на то, что Майорова в силу приобретательной давности приобрела право на эту недвижимость», — отметил Евгений Антонов.

    Как стало известно «Новой газете», в ближайшее время это дело рассмотрит Верховный суд России.

    Чтобы ответить на вопрос — почему Москва ведёт такую политику распоряжения жилищным фондом, узнать количество пустующих жилых помещений, и то, как оно выявляются, мы обратились в ДГИ. Однако ведомство в течение трёх месяцев так не дало ответ на интересующие нас вопросы.

    По открытым данным за 2016 год, в собственности города находилось около 400 тысяч квартир и комнат. Однако велика вероятность, что многие пустующие квадратные метры Москвы в эту статистику не включены.

    «Возможно, сам город не знает, что жилье освободилось, — говорит Евгений Антонов. —Квартиры могут быть в подвешенном состоянии. Допустим, человек не успел прописать родственников при жизни, они его похоронили и фактически живут в квартире. Но юридически эта комната считается свободной. Когда до города дойдёт информация? Эта сфера очень скрыта».

    Как рассказал «Новой газете» руководитель рабочей группы Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека — Минстроя России по реализации права граждан на доступное жильё Евгений Бобров, попытки решить проблему неиспользуемых квадратных метров в столице делались ранее: «Пустующего жилья в Москве чудовищно много, и СПЧ неоднократно предлагал создать механизм его включения в имущественный оборот. Это уменьшило бы полукриминально-теневой рынок, позволило бы создать необходимый фонд арендного жилья. Но ДГИ, как и Росимущество проявляют в полную профнепригодность, никак добросовестно не используя пустующее жилье. Доходит до того, что в бывших ведомственных общежитиях годами неиспользуемое муниципальное жилье составляет 1/3 – 2/3 квартир/комнат в доме».

    Впрочем, жители коммунальных квартир — не единственная категория граждан, которых московский закон «отрезал» от льгот, положенных им по федеральному закону. Сходные ситуации есть в области земельных отношений. Например, федеральное законодательство предполагает выдачу земельных участков многодетным семьям, но в Москве оно не действует. «Проблема в том, что федеральное законодательство даёт право на получение участка, но порядок его выдачи устанавливается регионом, — пояснил Евгений Антонов. — В Московской области принят закон, который описывает порядок выдачи участков многодетным. А Москва просто не приняла такой закон. То есть право есть, а правил его реализации нет. Получается, Земельный кодекс в Москве не работает в части предоставления многодетным семьям участков».

    В аналогичной ситуации оказываются реабилитированные граждане и их родственники, которые имеют право на получение жилья после возвращения в то место, откуда они были репрессированы. Однако в Москве есть прецеденты, когда описанные в законе «О реабилитации жертв политических репрессий» категории граждан, столкнулись с тем, что ДГИ отказывает им в предоставлении жилья со ссылкой на всё те же нормы закона №29, принятого в 2006 году.

    По словам юристов, от проблем не застрахованы даже очередники. Нередки случаи — москвичей, которые ждут получения жилья, ДГИ снимает с очереди из-за покупки садовых домиков, которые непригодны для жилья, но в технических документах указаны как «жилой дом» или «жилое строение». Например, в 2015 году департамент снял с очереди семью Галины Ковалёвой, проживающую вчетвером в комнате в коммуналке и ожидающую нового жилья с 1998 года. Причина — сын Галины Ковалёвой в 2004 году купил дом в Подмосковье 1920-го года постройки, без санузла, с отсутствием вентиляции и пароизоляции и пр. Восстановить своё место в очереди семья смогла только после обращения в суд и проведения экспертизы, которая доказала — дом непригоден для постоянного проживания. Попытки ДГИ обжаловать решение в Мосгорсуде не увенчались успехом.

    Читайте также:  Как правильно организовать вывоз старой мебели из квартиры

    «Городские власти объясняют свой подход внимательным отбором получателей такой дорогостоящей социальной помощи, как жилые помещения в Москве, — рассуждает депутат МГД Андрей Клычков. — Однако требования сейчас только ужесточаются, например, поправками в Закон «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» чиновники в конце 2016 года просто ликвидировали очередь нуждающихся в содействии города в приобретении жилых помещений, а дополнительных ресурсов в виде жилых помещений и субсидий больше не выделяют».

    По словам депутата МГД, власти Москвы приняли негласное решение — «сузить круг получателей социального жилья до ветеранов Великой Отечественной войны, детей-сирот и переселенцев из аварийных домов».

    Впрочем, как стало известно «Новой газете», в последнее время город начал экономить даже на такой категории как дети-сироты. По статистике, которую привёл исполнительный директор центра «Соучастие в судьбе» Алексей Головань, с 1999 по 2013 годы у сирот практически не было проблем с получением жилья в Москве. «Если в год отказ в предоставлении жилья оспаривали 1-2 человека — это было событие. Сейчас же иски идут десятками», — рассказал Алексей Головань.

    По его данным, только с начала 2017 года в суды поступило более 60 исков с требованием предоставить льготное жильё детям-сиротам. Ответчиками в этих делах являются Городская межведомственная комиссия по решению жилищных вопросов детей-сирот и Департамент городского имущества Москвы.

    По мнению эксперта, причина сужения условий для получения социального жилья — в новой политике столицы. «Если раньше город считал необходимым выполнять социальные обязанности перед уязвимыми категориями, то нынешнее руководство считает, что есть другие приоритеты. Город отказывает незащищенным гражданам в тех гарантиях, которые установлены законом», — отметил Алексей Головань.

    В качестве подтверждения перехода к новой политике эксперт вспомнил реорганизацию ведомства 2014 года. Напомним, тогда Департамент жилищной политики и жилого фонда Москвы, который находился в комплексе социальной сферы наряду с образованием, здравоохранением, соцзащитой, был объединён с Департаментом городского имущества — то есть перешёл в комплекс по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Москвы.

    «Жильё перестало быть социальной категорией и стало способом зарабатывания денег для города, — уверен Алексей Головань. — ДГИ направлен на то, чтобы эффективно управлять недвижимостью. И не предоставляя жилье, департамент выполняет свою задачу — экономит, то есть зарабатывает деньги».

    Аналогичного мнения придерживается и депутат МГД Андрей Клычков: «Миллионы квадратных метров жилья, возводимые ежегодно за счёт городского бюджета идут на продажу по коммерческим ценам».

    В таком случае, становится понятно, почему город готов не выдавать жильё сиротам, судиться за половину комнаты в коммуналке, отказывать малоимущей многодетной семье в предоставлении комнат. Когда приоритет отдаётся экономии городского имущества, на счету — каждый квадратный метр.

    Между тем, многодетная семья Татьяны Компаниец продолжает жить на 16 кв. метрах, вопрос улучшении условий для них остаётся открытым. Юристы сходятся во мнении — сейчас только Конституционный суд России может сказать, соответствует ли действующие в Москве ограничительные нормы жилищным правам, декларируемым в Конституции, или нет.

    Юристы уверены, что решение КС не только поможет решить проблему одной семьи и тысяч других москвичей, но определит те «границы дозволенного», которыми может руководствоваться субъект России, принимая собственные законы. «Это не только проблема тысяч граждан, которые живут в коммунальных квартирах и не могут добиться улучшения своих жилищных условий без каких-либо внятных объяснений со стороны государства, — считает Григорий Вайпан. — Это вопрос о том, до каких пределов субъекты могут сами решать, чьи права и как ограничивать. По Конституции (часть 3 статьи 55) права и свободы могут быть ограничены только федеральным законом. КС не раз говорил, что если субъекты регулируют права и свободы своими законами, то это может быть лишь конкретизация федерального регулирования, но не создание новых ограничений».

    Как стало известно «Новой газете», Татьяна Компаниец намерена обращаться в Конституционный суд России. Какое решение вынесет суд по её делу, а значит и по проблемам тысяч москвичей, оказавшихся вне зоны действия Жилищного кодекса, будет известно позже.

    Как за 20 лет жилищное строительство прошло путь от хаоса до тотального контроля

    «У нас тогда было ощущение, что построить дом может любой. По своей молодости, глупости, юношескому максимализму это нам казалось легко», – рассказывал о первом своем девелоперском проекте основатель компании Mirax Сергей Полонский. В 1996 г. он взялся достраивать жилой дом для «Ленэнерго» в Санкт-Петербурге, имея за плечами лишь опыт отделочных работ в новостройках. Менее чем через 10 лет Полонский станет одним из самых известных и в то же время одиозных людей на рынке недвижимости. А еще через несколько лет он лишится своей компании и угодит за решетку за мошенничество при продаже квартир. История Полонского довольно точно иллюстрирует эволюцию всего рынка.

    Дикий рынок

    После развала СССР неожиданно обнаружилось, что строить не на что, вспоминает работавший в начале 1990-х гг. заместителем премьера правительства Москвы Александр Воронин, отец владельца одного из крупнейших застройщиков в России – ФСК «Лидер» – Владимира Воронина. Строить тогда приходилось на собственные деньги, соглашается владелец девелоперской компании «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Платежеспособный спрос был минимальным. Не было и такого привычного сейчас инструмента, как ипотека. В 2000 г., например, было выдано всего 4000 кредитов на 1,7 млрд руб., из них половина – в валюте. Последнее, впрочем, было совсем не удивительно: в эпоху высокой инфляции конца 1990-х – начала 2000-х гг. полстраны пользовалось исключительно долларами.

    Поскольку жилья строилось мало, а квартирой в Москве мечтает обзавестись чуть ли не каждый житель России, то спрос на жилье все равно многократно превышал предложение. Именно поэтому застройщики если и возводили дома на свои, то очень недолго. Еще с середины 1990-х гг. они освоили продажу жилья на стадии котлована. Поначалу это выглядело диковато, вспоминает Нигматуллин: «Когда начали появляться первые предложения жилья в новостройках, людям было не совсем понятно, как можно вложиться в воздух».

    Зато строителям было очень удобно. Долгие годы они распродавали все жилье на этапе строительства, т. е. фактически строили дома за счет покупателей. А права последних не были защищены.

    «Люди мечтали купить квартиру, копили на нее всю жизнь, но при этом оказались не готовы совершенно к мошенничеству, – вспоминает Владимир Воронин. – А мошенников было достаточно: ты мог начать продажи, даже не получив разрешения, просто оградил участок, вывесил рекламу – и вперед». Договоры между покупателями и компаниями не регистрировались в органах власти, рассказывает Нигматуллин. Поэтому нередко покупатель мог остаться и без денег, и без квартиры.

    После дефолта 1998 г. жилищное строительство опять резко сократилось – жилье существенно подорожало из-за девальвации рубля, а реальные доходы населения упали.

    2000 В России зафиксирован минимальный ввод жилья за весь постсоветский период – 30,3 млн кв. м.

    2001 Закончено строительство первого небоскреба в деловом центре «Москва-сити» – «Башни 2000» высотой 34 этажа.

    2004 Создана Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), что позволило формализовать процедуру регистрации недвижимости и сделок с ней. Принят закон о долевом строительстве, призванный защитить покупателей жилья в новостройках. Но документ оказался сырым, в результате к 2019 г. в России появилось около 200 000 обманутых дольщиков.

    2007 Одни из крупнейших строителей жилья – ГК ПИК и группа ЛСР провели IPO на Лондонской бирже.

    2009 Ввод жилья упал впервые с 2000 г. до 59,9 млн кв. м. Количество выданных ипотечных кредитов сократилось почти втрое – с 350 000 до 130 000, а их сумма – более чем в 4 раза, с 656 млрд до 153 млрд руб.
    Девелоперов лихорадит. Кирилл Писарев и Юрий Жуков за символическую плату отдали ПИК компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, по такой же схеме ВТБ забрал у «Системы» «Система-галс», а у Дмитрия Зеленова и Максима Блажко – «Дон-строй».

    2010 Президент России Дмитрий Медведев уволил Юрия Лужкова с поста мэра Москвы. Вместо него назначен Сергей Собянин.

    2011 Супруга Лужкова Елена Батурина продала строительную компанию «Интеко» группе БИН семьи Гуцериевых – Шишхановых. Сергей Полонский объявил о ликвидации бренда Mirax.

    2012 Сергей Гордеев становится крупнейшим совладельцем группы ПИК.

    2013 Часть земель Московской области передана Москве. За счет новой Москвы территория столицы выросла в 2,4 раза. Объем выданных ипотечных кредитов впервые превысил 1 трлн руб.

    2015 В России введено рекордное количество жилья – 85,3 млн кв. м.

    2016 «Ночь длинных ковшей» в Москве – в ночь с 9 на 10 февраля снесено 97 объектов коммерческой недвижимости, признанных властями самостроем. Государство взялось достраивать дома рухнувшей «СУ-155», проектом занялся банк «Российский капитал». Инвестиции в завершение 130 объектов в 14 регионах он оценивал в 39 млрд руб. ГК ПИК купила одного из крупнейших конкурен- тов, ГК «Мортон», и стала безоговорочным лидером рынка.

    2019 С 1 июля все застройщики должны продавать квартиры через счета эскроу в уполномоченных банках. Исключение сделано только для тех, у кого строитель- ная готовность объекта превышает 30%, а договоров долевого участия заключено не менее чем на 10% общей площади дома. Особые условия введены для ГК ПИК и ЛСР – им достаточно иметь готовность объектов 6%.

    Золотые годы

    Именно в начале нулевых в России появился термин «обманутый дольщик»: это люди, оплатившие жилье, но так и не получившие ключи от квартир. Например, компания «Социальная инициатива» продавала квартиры в 15 регионах. Потерпевшими от ее деятельности суды признали более 5000 человек.

    В то же время период с 2001 по 2007 г. можно считать золотыми годами рынка жилой недвижимости. Зарплаты росли, многие компании после введения плоской шкалы НДФЛ начинали платить вбелую. Вместе с доходами населения рос спрос. Предложение опять не поспевало, поэтому, несмотря на рост строительства и продаж, цены росли еще быстрее. Этому способствовало и распространение ипотеки: в 2002 г. Агентство ипотечного жилищного кредитования (в 2018 г. переименовано в госкорпорацию Дом.РФ) начало впервые рефинансировать ипотечные кредиты банков, что наряду со снижением ставок до 15–18% стало драйвером развития как банковской, так и строительной отрасли. Тогда был рынок продавца: можно было строить все, что угодно, – все продавалось на ура, говорит Воронин-младший. Доходность была сумасшедшей: на 100 руб. инвестиций получали 1000 руб. прибыли, вспоминает он.

    Следствием небывалого спроса стал самый большой темп роста строительства жилья в истории российского рынка. В 2007 г. в России было введено вдвое больше жилья, чем в 2000 г., – 61,2 млн кв. м.

    Среди застройщиков появились гиганты. В 2007 г. ГК ПИК, группа ЛСР и AFI Development провели IPO на Лондонской бирже. Инвесторы оценили эти компании в $12,3 млрд, $6,8 млрд и $7,3 млрд соответственно.

    Закон дольщикам не помог

    В декабре 2004 г. была проведена первая масштабная реформа жилищной сферы: принят пакет законопроектов по развитию рынка доступного жилья. В их числе – закон о долевом строительстве, который должен был регулировать все аспекты покупки жилья в новостройках: от ответственности застройщиков и прав дольщиков до вопросов финансирования строек.

    Власти рассчитывали, что закон снизит риски частных инвесторов. На деле же он на первых порах усложнил застройщикам привлечение денег. Но это препятствие было быстро устранено – компании начали продавать квартиры в обход закона: через векселя, предварительные договоры на право заключения договора купли-продажи и проч. Например, в конце нулевых по договорам долевого участия в Москве продавалась всего 5% жилья. Правда, в среднем по стране эта доля была существенно выше – около 60%.

    Новый закон в значительной мере решил проблему двойных продаж – когда одно и то же жилье продавалось нескольким покупателям. Все потому, что договоры долевого участия в строительстве регистрировались в Росреестре. Но в случае недобросовестного поведения или банкротства застройщика покупатели квартир оставались ни с чем.

    Из миллиардеров в банкроты

    В тучные нулевые большинство компаний росло на заемные деньги. Поэтому кризис 2008 г., обрубивший многим среди прочего доступ к деньгам, больно ударил и по застройщикам – им тоже потребовалась помощь государства. В перечень системообразующих организаций, которым власти были готовы помогать, правительство включило ГК ПИК, «СУ-155», группу ЛСР, ДСК-1, «Главстрой», «Интеко». Господдержка помогла компаниям выстоять, но позднее большая часть компаний все же сменит собственников, а «СУ-155» и вовсе обанкротится. С рынка уйдут десятки компаний, без квартир останутся десятки тысяч семей. Ассоциация строителей России в 2009 г. оценивала количество обманутых дольщиков примерно в 200 000 человек.

    На таком же уровне этот показатель остается и поныне. На начало 2019 г. Минстрой насчитал по всей стране более 2000 проблемных домов и почти 200 000 пострадавших семей. Все пострадавшие семьи получат квартиры или денежную компенсацию, обещает генеральный директор Фонда защиты прав дольщиков Олег Говорун.

    Одной из самых громких историй стал крах Mirax Group Полонского. Компания была одним из самых успешных игроков на рынке: проекты на 12 млн кв. м – в России, Швейцарии, Черногории, Франции, Камбодже и Великобритании. В кризис Полонский потерял часть проектов и уехал из России, против него возбудили уголовное дело и обвинили в мошенничестве. По версии следствия, сотрудники Mirax Group заключали в 2007–2008 гг. предварительные договоры купли-продажи квартир в ЖК «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на другие проекты. На деле так работали все застройщики: стройки финансировались из одного котла, деньги от продажи новых объектов тратились на достройку предыдущих и так по кругу. Полонский провел в заключении несколько лет, а бренд Mirax прекратил свое существование, проекты завершают другие инвесторы.

    В декабре 2012 г. были приняты новые изменения в закон о долевом строительстве, касающиеся страхования ответственности строителей. Теперь они были обязаны перечислять страховщикам 1% от договоров долевого участия. Это расплодило сотни страховых компаний, но при банкротстве строителей лишь единицы выплатили страховки. Экс-министр строительства и ЖКХ Михаил Мень назвал это «показателем бесстыдства»: «Страховые компании практически ни разу не ответили по своим обязательствам пострадавшим жителям».

    Еще одна чистка

    Подъем экономики после потрясений 2008 г. оказался недолгим. В 2014 г. Россию накрыла вторая волна кризиса. Но его влияние на рынок жилой недвижимости оказалось разнонаправленным. С одной стороны, после резкой девальвации рубля в декабре начался ажиотажный спрос на квартиры в надежде сохранить сбережения. Это подтолкнуло цены вверх, говорит старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. С другой – стало очевидным, по его словам, снижение платежеспособного спроса со стороны населения. А повышение ключевой ставки в декабре Банком России с 10,5 до 17% создало практически заградительные ставки по новым ипотечным продуктам.

    Повторная за шесть лет девальвация рубля больно ударила по валютным ипотечникам, которые стали выходить на демонстрации. По данным Банка России, на 1 декабря 2014 г. задолженность по валютным ипотечным кредитам составляла 128,5 млрд руб. (3,7% от общего объема выданной ипотеки). Просрочка по валютным кредитам составляла 14,5%, по кредитам в рублях – менее 1%.

    Одной из жертв того кризиса стала крупнейшая на тот момент строительная компания «СУ-155». У нее начались проблемы с ликвидностью, компанию пришлось банкротить. «СУ-155» должна была достроить квартиры для 30 000 дольщиков, на завершение 130 объектов в 14 регионах потребовалось около 57 млрд руб. Достройку домов поручили госбанку «Российский капитал» (сейчас – банк Дом.РФ).

    Снова реформа

    2015 год оказался рекордным по вводу жилья за всю историю России – 85,3 млн кв. м. В этот год компании завершали строительство объектов, начатых в недолгую эпоху роста.

    Однако именно 2015-й можно считать началом схлопывания ценового пузыря, говорит Сергиенко. Инвестиционные квартиры выходят из моды – люди покупают жилье для себя, а не для сдачи или перепродажи. Основным инструментом покупки становится ипотека – с ее помощью в 2018 г. покупалась каждая вторая квартира. В этот год был поставлен рекорд по ипотеке: выдано 1,5 млн кредитов на 3 трлн руб., напоминает гендиректор Дом.РФ Александр Плутник. Это произошло из-за того, что ставки достигли минимального значения с 2005 г. – 9,56%. Доступность обслуживания среднего ипотечного кредита составила около 45% дохода российских семей, что соответствует мировой практике. По словам Плутника, сейчас с помощью ипотеки покупается более половины новостроек. Управляющий директор строительной компании «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский указывает, что в его компании число ипотечников достигает 80%.

    После банкротства «СУ-155» власти еще раз ужесточили регулирование застройщиков. Создается Фонд защиты дольщиков, куда строители перечисляют 1,2% с каждого договора долевого участия. С 1 июля 2018 г. застройщикам ограничили размер административных расходов, установили минимальный объем собственного финансирования и обязали работать с банковским сопровождением. А с 1 июля 2019 г. все компании должны были начать работать через счета эскроу. На них поступают деньги граждан, купивших квартиры. Ни покупатель, ни продавец доступа к ним не имеют. Строительная компания может получить деньги только после сдачи дома. Впрочем, для крупных компаний и жилья в высокой стадии готовности были сделаны исключения.

    80% застройщиков в стране никогда раньше не работали с банками и финансировали свои проекты за счет денег дольщиков, говорит Сергиенко. В нынешней системе деньги дольщиков заменены банковскими кредитами. Ставка по такому кредиту для застройщиков будет зависеть от количества денег на счетах эскроу: чем их больше, тем ниже ставка. В случае банкротства застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо возврат денег дольщикам. При банкротстве банка, где лежат деньги, Агентство по страхованию вкладов гарантирует возврат дольщику до 10 млн руб. Этот лимит покрывает существенную часть сделок купли-продажи, совершающихся в стране. По словам Плутника, по счетам эскроу работает уже 20% всех застройщиков в стране.

    Читайте также:  Как выбрать стиральную машину — практические рекомендации

    На пороге нового кризиса

    Сегодня уже рынок не продавца, а покупателя, говорит Колочинский. Продать, как раньше, что угодно не получится, нужно постараться, чтобы выбрали именно твой объект, соглашается Владимир Воронин.

    При этом введение счетов эскроу сократит строительство, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2019 г. уже увеличилось количество банкротств по сравнению с прошлым годом: с рынка уходят в основном мелкие компании. Чтобы сохранить прежнюю доходность, девелоперам приходится поднимать цены, говорит Колочинский. Средняя стоимость 1 кв. м жилья по стране выросла на 4%: если в июне он стоил в среднем 70 532 руб., то в октябре – 73 342 руб. Согласно данным портала недвижимости Domofond.ru цены на квартиры в новостройках поднялись в 62 городах страны. До этого цены практически топтались на месте.

    Но спрос упирается в ограниченные доходы населения. Если продажи встанут, в затруднительной ситуации могут оказаться и крупные игроки.

    Колочинский предупреждает, что, если не предложить бизнесу своевременную помощь, отрасль неминуемо столкнется с массовым банкротством компаний.

    Есть жесткая позиция президента – покончить с обманутыми дольщиками, именно этот вопрос решили одним махом и немедленно: ввели счета эскроу в 2019 г., хотя планировался плавный переход в течение трех лет, говорит один из крупных застройщиков. По словам гендиректора РАСКа Николая Алексеенко, варианты тут ограничены: либо перейти на продажу только готового жилья, либо отрегулировать продажу на стадии строительства. Естественно, удорожание жилья – это плата за то, что риски переходят на банки, продолжает Алексеенко: раньше дольщик за счет дисконта на стадии строительства фактически кредитовал застройщика, а в проектах с эскроу этот дисконт уменьшается вслед за перераспределенными рисками.

    Сейчас в поддержке нуждаются лишь отдельные категории граждан, для них реализуются специальные программы. Для застройщиков все механизмы созданы, проектное финансирование в равной степени доступно каждой строительной компании, и поддержка в целом не нужна. Банки и застройщики быстро учатся работать друг с другом в условиях новой прозрачности рынка для государства, парирует Плутник.

    Особенности программы «Жилище» в Москве

    Последние новости

    Рассылка

    Жилищная программа в Москве – наверное, самая совершенная программа из всех российских регионов. Наибольшее финансирование и наилучшие показатели как раз приходятся на Москву. При этом Москва, со всеми ее жилищными проблемами – далеко не худший регион в России. В России есть отдельные регионы, где ситуация с жилым фондом просто катастрофичная – его износ, по некоторым данным, доходит до 100% – но финансовых возможностей, аналогичных столице, у регионов нет. К таким относится, например, Забайкалье.

    Недоступное жилье

    Обеспеченность жителей Москвы собственным жильем очень низкая и на фоне всей страны, и на фоне развитых стран. В среднем на одного жителя России приходится 23 кв. м, а на одного москвича в старых границах – 18,7 кв. м. Однако с 2012 года, после присоединения к Москве части Подмосковья, средний показатель на одного москвича увеличился – теперь он составляет 19,3 кв. м.

    Если сравнить данные показатели обеспеченности жильем с развитыми европейскими столицами, то Москва далеко в аутсайдерах. Так, например, в европейских столицах средняя обеспеченность жильем следующая (кв. метров на человека):

    • Германия, Берлин – 33
    • Франция, Париж – 28
    • Италия, Рим – 34,5
    • Австрия, Вена – 36,5

    Доступность жилья в Москве:

    Регион

    Типовая квартира (54 кв.м) будет доступна через, лет (первичный рынок)

    Типовая квартира (54 кв.м) будет доступна через, лет (вторичный рынок)

    (по данным Аналитического агентства RWAY на ноябрь 2013 года)

    Данная таблица показывает, что средний москвич может купить квартиру на первичном рынке, откладывая 100% своего дохода за 6,23 лет, а на вторичном рынке – за 7,90 лет. На приобретение жилья в Московской области потребуется немного меньше времени.

    На сайте Росстата представлена информация о том, как живут москвичи. Обратимся к этой информации и рассмотрим показатели 1992, 2002 и 2011/2012 годов (то есть интервалы примерно в 10 лет). Данные за 2012 год приведены с учетом присоединения части Московской области к Москве.

    Жилищные условия населения г. Москвы (на конец года)

    Число жилых строений, единиц

    38516

    39491

    40160Общая площадь жилищного фонда 1), млн. кв. м

    Число квартир 2), тыс.

    Приходится кв. м общей площади на 1 квартиру

    Приходится жителей на 1 квартиру 3) , человек

    Приходится кв. м общей площади на 1 жителя 3)

    1) До 1999 г. общая площадь жилищного фонда включала в себя общую площадь только в жилых строениях, с 1999 г. – в жилых домах, специализированных домах (общежития, дома-интернаты и т.д.), жилые помещения, пригодные для проживания, в других строениях.
    2) До 1999 г. число квартир включало в себя квартиры только в жилых строениях, с 1999 г. – в жилых и других строениях (без общежитий и домов-интернатов).
    3) За 2003-2009 годы показатели рассчитаны с использованием численности населения без учета итогов ВПН-2010, за 2010 год и 2011 год – с учетом предварительных итогов ВПН-2010.

    Показатели развития жилищного фонда г. Москвы (на конец года)

    Общая площадь жилищного фонда:всего, млн. кв. м

    в среднем на одного жителя, кв. м 1)

    1) Значения показателей на конец 2003-2011 гг. рассчитаны с использованием численности населения, пересчитанной с учетом итогов Всероссийской Переписи Населения 2010.

    Как мы видим из таблиц, обеспеченность жильем одного жителя Москвы за 20 лет изменилась совершенно незначительно, и она остается ниже среднего показателя по России.

    Кто может рассчитывать на поддержку

    Как было рассказано в предыдущей статье, программа «Жилище» действует на всей территории России, но ее принимает отдельно каждый регион самостоятельно, поэтому набор подпрограмм у каждого региона свой. Некоторые регионы России вообще не участвуют в программе «Жилище».

    В Москве жилищная программа называется «Государственная программа города Москвы на 2012-2018 годы «Жилище», и она является частью «Государственной программы “Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации” на 2013—2020 годы». Программа распределяет всех жителей столицы по простым признакам:

    • Зарегистрирован человек постоянно в Москве или нет. Даже если вы живете в Москве последние 20 лет, но до сих пор зарегистрированы у себя в другом регионе, откуда вы приехали в Москву, – улучшать свои жилищные условия с помощью Москвы вы не имеете права, даже если очень нуждаетесь.
    • При наличии постоянной регистрации состоит человек на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий или нет.

    Если семья состоит на учете по улучшению жилищных условий, то далее опять идет разграничение:

    • семьи, которые нуждаются в жилых помещениях (кто встал на учет до 1 марта 2005 года),
    • семьи, которые нуждаются в жилых помещениях (кто встал на учет после 1 марта 2005 года),
    • семьи, которые нуждаются в содействии в приобретении жилых помещений.

    Приоритетное право на жилье имеют те, кто встал на очередь до 1 марта 2005 года. Те, кто встал на очередь после этой даты, будут получать жилье после того, как его получат предыдущие очередники. При этом, если семья, вставшая на очередь после 1 марта 2005 года не хочет ждать, то она может переписаться в другую очередь – в список тех, кто нуждается в содействии в приобретении жилья. Место в первой очереди (на получение жилья) будет утрачено.

    Мероприятия, входящие в программу «Жилище»

    Основная информация о программе «Жилище» представлена на двух сайтах: сайт Правительства Москвы и сайт программы.

    Программа «Жилище» города Москвы включает следующие подпрограммы:

    • Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры
    • Обеспечение жильем молодых семей
    • Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством

    Данные подпрограммы включают различные проекты, которые разработаны специально для Москвы:

    • Бездотационные дома жилищного фонда города Москвы
    • Социальная ипотека
    • Компенсация найма
    • Молодой семье – доступное жилье
    • Субсидии для приобретения или строительства жилого помещения
    • Осуществление платежей
    • Рассрочка платежа
    • Нуждающиеся в содействии в приобретении жилых помещений
    • Жилищные сертификаты

    Бездотационные дома жилищного фонда города Москвы – предоставление семье (или гражданину) жилья по договору найма на срок до 5 лет. При этом семья снимается с учета как нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Договор социального найма через 5 лет можно продлевать несколько раз. Распространяется на тех, кто встал в очередь до 1 марта 2005 года.

    Социальная ипотека – приобретение квартир, находящихся в собственности Москвы, на льготных условиях. Снижается стоимость квартиры и процентные ставки по ипотеке. Чем дольше семья (гражданин) состояла на учете, тем выгоднее условия по ипотеке. Существуют различные виды социальной ипотеки: «Военная ипотека», «Ипотека для работников бюджетной сферы» (в Москве не действует), «Молодой семье – доступное жилье.

    Компенсация найма – очередник снимает квартиру на собственные деньги, а из бюджета Москвы раз в квартал получает компенсацию расходов на аренду. Возвращается 50% от средней стоимости аренды квартиры на рынке, метраж квартиры устанавливается исходя из количества членов семьи. Распространяется на тех, кто встал в очередь до 1 марта 2005 года. По факту данный вид поддержки не работает, люди добиваются компенсации найма через суд.

    Молодой семье – доступное жилье – семья с детьми или без детей, в которой обоим супругам меньше 35 лет, состоящая в браке более года, может воспользоваться правом на улучшение жилищных условий. Все члены семьи должны быть гражданами России, и хотя бы один из супругов должен быть постоянно зарегистрирован в Москве. Такая семья может:

    • получить квартиру на условиях социального найма в бездотационных домах,
    • купить квартиру с рассрочкой или в ипотеку по льготной ставке,
    • компенсировать найм из бюджета Москвы, сумма компенсации может быть увеличена, если детей несколько или есть ребенок-инвалид.

    Семья, если она подходит под требования, встает на еще одну очередь, состоящих из таких же молодых семей, и ждет своего счастливого часа.

    Субсидии для приобретения или строительства жилого помещения – очереднику предоставляются деньги на приобретение жилья из бюджета Москвы. Размер субсидии определяется исходя из количества квадратных метров для определенного количества членов семьи – от 36 кв.м. на одиноко проживающего до 85 кв.м. на семью из четырех человек (для последующих членов семьи плюс по 18 кв.м.). Государство оплачивает не полностью всю стоимость недвижимости, а от 5 до 70 %. При этом считается не рыночная стоимость квадратного метра, а нормативная, которая в Москве в несколько раз ниже рыночной (34 600 рублей за кв. метр).

    Осуществление платежей – этот раздел регламентирует порядок оплаты денег в бюджет города.

    Рассрочка платежа – москвич, вставший на очередь ранее 1 марта 2005 гола, может купить квартиру у города с рассрочкой платежа и по льготной цене. Также данное мероприятие распространяется на тех, кто стоит на другой очереди – в качестве нуждающихся в содействии Москвы для приобретения недвижимости. Этот вид помощи мало отличается от ипотеки: семья должна заплатить не менее 20% от стоимости недвижимости (при наличии нескольких детей первоначальный взнос ниже), но проценты будут более привлекательны – 10,5%. Рассрочка выдается на срок до 10 лет.

    Нуждающиеся в содействии в приобретении жилых помещений – к данному разделу относятся все нуждающиеся, кроме как по признаку малоимущности. Такие граждане имеют право воспользоваться всеми видами поддержки: договор найма, получение субсидий, рассрочка платежа.

    Жилищные сертификаты – данное направление действует для отдельных категорий граждан, которые имеют льготы при получении жилья. Жилье предоставляется в собственность бесплатно или по договору социального найма, а также возможно получение единовременной выплаты на строительство или приобретение жилья. На получение жилищных сертификатов имеют право следующие категории граждан:

    • военные, уволенные в запас, которые встали на очередь ранее 1 марта 2005 года,
    • граждане, подвергшиеся воздействию радиационных катастроф,
    • вынужденные переселенцы,
    • выехавшие из районов Крайнего Севера и приравненных к нему территорий,
    • прочие категории, в основном, вставшие на очередь до 1 марта 2005 года (государственные служащие, молодые ученые, дети-сироты, нуждающиеся по состоянию здоровья, участники Великой Отечественной войны).

    Как мы видим, многое из списка повторяет друг друга, поэтому реальных механизмов всего несколько:

    • субсидии;
    • рассрочки, ипотека;
    • социальный найм;
    • жилищные сертификаты.

    Стоит ли ждать доступного жилья

    Москва, несмотря на различные существующие жилищные проблемы, – один из самых благополучных городов России. Для жителей столицы, по большому счету, существует только одна проблема – очень высокая стоимость квадратного метра.

    Чтобы контролировать миграционные потоки и не допустить массовой застройки с последующим снижением стоимости квадратного метра (больше предложений – ниже цена), власти Москвы не торопятся делать жилье доступным ни для приезжих, ни для москвичей. Чиновники сознательно заявляют, что сдерживают строительство доступного жилья. Ведь в московскую недвижимость вложены огромные состояния, которые могут существенно потерять в стоимости.

    Власти Москвы отказались от идеи сделать жилье в Москве доступным за счет массового строительства, вместо этого они решили сосредоточиться на повышении уровня жизни: улучшении инфраструктуры, строительстве дорог, социальных объектов, благоустройстве территории. Проводившаяся недавно ревизия всех строительных объектов забраковала проекты на общую площадь в 6 млн. кв. метров жилья. Прирост жилья за 2013 год в Москве составил около 3,2 млн. кв. метров. Это всего на 2,7 % больше, чем в 2012 году, включая и строительство в Новой Москве. В 2014 году увеличивать объем вводимого в эксплуатацию жилья не планируется, об этом заявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, то есть опять будет введено около 3,2 млн. кв. метров. Так будет продолжаться до тех пор, пока социальная и дорожная инфраструктура не будет готова к новым объемам жилья. По словам Хуснуллина, строить массово нельзя, так как это приведет к обесцениванию стоимости квартир 12 млн. москвичей.

    В Москве строительство жилья сдерживают, а в целом по России стимулируют. Но даже после поддержания всех строительных проектов россияне о доступном жилье могут только мечтать. Жилье не станет доступным, об этом прямо пишут на сайте, посвященном программе «Жилище». При строительной активности в 1 кв. метр на человека в год средний уровень обеспеченности жильем в странах Европейского союза теоретически может быть достигнут Россией всего через 16 лет. Стоит отметить, что сегодня в России не строится 1 кв. метр на человека в год. В 2000-2010 годах в России строилось порядка только 0,22-0,49 кв. метра на человека в год. То есть мы все еще в два раза отстаем от запланированного 1 кв. метра в год, поэтому ждать доступного жилья придется не 16 лет, а намного дольше (источник).

    Не испытывайте ложных надежд на программу «Жилище»

    Нежелание властей Москвы строить массовое и дешевое жилье – не основная проблема. Москвичи, которые не имеют возможности купить квартиру самостоятельно, естественно, рассчитывают на помощь властей. Если не дадут бесплатное жилье, то хотя бы помогут его приобрести по привлекательной цене. Но, к сожалению, для большинства москвичей это лишь иллюзия.

    В последние годы прослеживается тенденция, которая все преимущества программы «Жилище» делает абсолютно недоступными для москвичей. Как вы знаете, для участия в программе «Жилище» нужно стоять на очереди (на жилищном учете). Но вот остаться в этой очереди москвичам со временем все сложнее и сложнее. Очередников снимают с учета по любым причинам, реальным и выдуманным, но главная задача – снизить число нуждающихся – успешно достигается.

    Вот отличный пример по России. В 2009 году Министерство регионального развития Российской Федерации провело инвентаризацию числа семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Было выявлено 20 135 семей граждан, уволенных с военной …, вставших до 1 января 2005 г. на учет в качестве нуждающихся …. Уже в 2011 году, в результате новой инвентаризации (а не в результате выдачи квартир) количество граждан этой же самой категории было уточнено и составило 11 084 семьи. То есть с очереди за 2 года сняли 45% граждан! Об этом написано в отчете по программе «Жилище» (источник).

    Но вернемся к Москве. В 2012 году 15% москвичей, стоящих на очереди, были сняты с учета, так как они были признаны не нуждающимися. В прошлом году, в 2013 году, с очереди сняли уже 33% от общего числа. Если каждый год убирать из списка очередников по одной трети, но через несколько лет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в Москве почти не останется. Хороший способ заявить о том, что власти решили пресловутый жилищный вопрос в Москве, не так ли?

    Законодательство

    • Государственная программа города Москвы на 2012-2018 годы «Жилище» (утверждена постановлением Правительства Москвы от 27.09.2011 г. № 454-ПП)
    • Постановление Правительства от 05.08.2008 г. № 708-ПП «О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма»;
    • Закон города Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».
    • Постановление Правительства Москвы от 27.11.07 №1008-ПП «О предоставлении гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, компенсации по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения».
    • Приказ Минрегиона РФ № 554 «О стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения, предназначенной для определения в 2013 году размера предельной стоимости 1 кв. м общей площади жилых помещений, используемой при приобретении жилых помещений, в рамках реализации федерального закона от 21 июля 2007 года «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

    Ссылка на основную публикацию