Пять причин инвестировать в недвижимость в Болгарии

Стоит ли инвестировать в недвижимость Болгарии

Открой содержание статьи

Инвестиции в недвижимость Болгарии

На территории Болгарии встречаются самые красивые и экзотические пляжи на Балканах. Пляжи, которые очаруют вас своей простой красотой, золотыми берегами и голубыми морскими водами.
Одним из красивейших пляжей являются «Золотые пески».
Центральный пляж «Золотых Песков» является крупнейшим курортом на болгарском северном побережье Черного моря и известен многим иностранными туристами. Пляж широкий, чистый и очень красивый. Вода сапфирово-голубого цвета, чистая и пригодная для купания. Побережье создает идеальные условия для подводного плавания, катания на водных лыжах, яхтинга и других развлечений.
Среди иностранных инвесторов очень востребована недвижимость в Болгарии. Это неудивительно, ведь в Болгарии большой выбор недвижимости для каждого покупателя по разным ценам. Приобретение недвижимости в Болгарии является беспроигрышной инвестицией по нескольким причинам. На побережье Болгарии большое количество солнечных дней в году и очень благоприятный мягкий климат: зима не холодная и летом нет жары. Славянский менталитет и культура также имеют большое значение.
Наконец, стабильная экономическая и политическая ситуация в стране привлекает многих инвесторов. Низкие цены — еще одна причина популярности недвижимости в Болгарии.

p, blockquote 1,0,0,0,0 –>

В Болгарии начиная с 1999 года 81 114 россиян приобрели жилье, согласно информационной системы реестра Болгарии.

p, blockquote 2,0,0,0,0 –>

Какие плюсы при инвестировании в квартиры в Болгарии

Все владельцы недвижимости в Болгарии, а также члены их семей имеют право на получение мультивизы D-типа. Для получения визы требуются следующие документы:

p, blockquote 3,0,0,0,0 –>

  1. Нотариально заверенная копия договора купли-продажи объекта недвижимого имущества. Копия договора может быть заверена нотариусом или консульским отделом посольства Республики Болгария.
  2. Справка налоговых органов страны об отсутствии задолженности (получение уплаченных налогов на недвижимость).
  3. Копия свидетельства о сдаче в эксплуатацию здания, в котором находится имущество (так называемый Акт 16).
  4. Справка с места работы или учебного заведения или пенсионное удостоверение для пенсионеров.
  5. Документы, которые подтверждают финансовую состоятельность покупателя (банковские сертификаты, справки о состоянии карточного счета).

Дополнительные документы, которые вам также понадобятся:

p, blockquote 4,0,0,0,0 –>

  • Заполненная и подписанная заявка на визу.
  • Загранпаспорт, действительный не менее 3 месяцев после окончания планируемой поездки.
  • Цветная фотография 3,5 х 4,5 см на светлом фоне.
  • Медицинская страховка.

Владельцы недвижимости при первой подаче документов могут оформить визу на срок от 6 месяцев до 1 года. Для последующих представлений — на срок от двух лет и более вам требуется только получение визы за последние 2 года. Для подтверждения приложенных документов, копия визы прилагается. Право на получение визы для повторного въезда в страну могут также близкие родственники владельца имущества, а именно: супруги и несовершеннолетние дети.
Очень важно знать, что мультивиза действительна в течение 12 месяцев, что дает вам право оставаться в Болгарии до 90 дней в каждой половине года с момента первого въезда.

p, blockquote 5,0,0,0,0 –>

Владельцы недвижимости могут подать заявление на получение визы в Визовом Центре Республики Болгарии в своем городе, а если его нет, вы можете связаться с любым туроператором, аккредитованным в Болгарии.

p, blockquote 6,0,0,0,0 –>

Рекомендации по выбору недвижимости в Болгарии

Если цель вашей покупки является инвестиция для последующей сдачи в аренду квартиры, то вам обязательно стоит посмотреть, какие из курортов пользуются популярностью у туристов. В этом случае, конечно, большое значение имеет расстояние, на котором находится пляжный комплекс и какие услуги он предлагает. Чем ближе здание к пляжу и чем больше комфорта на территории, тем выше рентабельность аренды.
Если вы планируете арендовать недвижимость в течении года то нужно выбрать квартиру в большом городе, где есть работа, школа, университет.
К таким городам относится, например, Бургас. Существует спрос на аренду жилья в течении всего года, но следует учитывать, что в этих районах цены на недвижимость намного выше, чем в курортных городах.
Приобретение отдельного дома.
Покупка отдельного дома в целом является более дорогим видом инвестиций, но призы могут стоить усилий. Многие инвесторы, которые купили дома на одну семью возле крупных городов Болгарии во время обвала рынка жилья в 2009-2010 годах, теперь сообщают о прибыли.

p, blockquote 7,0,1,0,0 –>

Плюсы : всегда есть спрос на этот тип недвижимости. Повышение стоимости обычно больше, чем в других инвестиционных объектах, и легче найти покупателя (вы можете продать его нынешнему арендатору или потенциальному инвестору), если решите, что больше не хотите владеть собственностью.

p, blockquote 8,0,0,0,0 –>

Когда вы уже определились с объектом недвижимости для покупки-

p, blockquote 9,0,0,0,0 –>

Важно выяснить, «чистый» ли объект с юридической точки зрения, то есть нет ли обременений (ипотека, аресты, гарантии и так далее).

Нужно знать, что согласно болгарскому законодательству, иностранный гражданин, покупая недвижимость, не получает права собственности на землю под этой недвижимостью. Но и этот вопрос решается достаточно просто: если оформить юридическое лицо в Болгарии, на него можно оформить и землю.

p, blockquote 11,0,0,0,0 –>

Конечно, это невозможно сделать самостоятельно.
Для этого вам обязательно понадобится помощь компетентного юриста или риэлтора.Они на всех этапах сделки проверяют имущество. Специалисты объяснят все детали процесса покупки и продажи, проконсультируют по всем интересующим вас вопросам, как при покупке недвижимости, так и при продаже недвижимости в Болгарии.

p, blockquote 12,0,0,0,0 –>

Мнение экспертов на цены на недвижимость

Ожидается, что цены на недвижимость в Болгарии в 2019 году будут по-прежнему доступны большинству иностранных инвесторов.

p, blockquote 13,0,0,0,0 –>

По мнению экспертов, тенденции на рынке недвижимости 2018 года сохранятся и в 2019 году:

p, blockquote 14,0,0,0,0 –>

Снова будет высокий спрос на одну- и двухкомнатные квартиры в городах София, Пловдив, Варна и Бургас.
Будет больше предложений для квартир с двумя и тремя спальнями из-за интенсивного строительства новых домов.
Небольшое снижение цен на недвижимость в крупных городах возможно по ряду причин:

p, blockquote 15,1,0,0,0 –>

  • Во-первых, будет больше предложений на готовые квартиры.
  • Во-вторых, процентные ставки по ипотечным кредитам немного вырастут.
    Ожидается, что покупатели увеличат свой интерес к недвижимости в закрытых комплексах с охраной и бассейнами.

Рост цен на квартиры в крупных городах замедлится, а курортная недвижимость в таких известных местах, как Поморие, Солнечный берег , Святой Влас , Равда , Несебр , останется на прежнем уровне.

p, blockquote 16,0,0,0,0 –>

По мнению большинства аналитиков, покупка недвижимости в Болгарии останется выгодной инвестицией для иностранных покупателей.

p, blockquote 17,0,0,0,0 –>

Цены на квартиры в Софии.
Районы Софии предпочтительные в 2019 году.

p, blockquote 18,0,0,0,0 –>

Районы, на которые ориентируются покупатели в этом году, гораздо разнообразнее из-за увеличения предложения и повышения цен. Vitosha продолжает привлекать интерес большинства инвесторов, но Banishora на удивление занимает второе место. Близость к центру города и запуск интересных проектов быстро вызвали интерес у инвесторов.

p, blockquote 19,0,0,0,0 –>

Средние цены в самых популярных кварталах в 1 квартале 2019 года, по данным Bulgarian Properties, составляют:

p, blockquote 20,0,0,0,0 –>

  • Витоша — 980 евро за квадратный метр.
  • Банишора — 905 евро за квадратный метр.
  • Крастова вада — 1 200 евро за квадратный метр.
  • Луга монастыря — 1 085 евро за квадратный метр.
  • Младост 4 — 1 050 евро за квадратный метр.
  • Люлин 2 — 665 евро за квадратный метр.

Другие популярные районы в Софии включают Крастова Вада, Манастирски Ливади, Младост 4.

p, blockquote 21,0,0,0,0 –>

Стоимость недвижимости в 2019 году на побережье Болгарии:

p, blockquote 22,0,0,0,0 –>

  • Студии от 9500 Евро.
  • Двухкомнатные от 15000 Евро.
  • Трехкомнатные от 24500 Евро.
  • Четырехкомнатные от 40500 Евро.
  • Дома и виллы от 34500 Евро.

Сравнительно недавно стали популярны среди инвесторов и горнолыжные курорты Болгарии: Пампорово, Банско, Боровец. В этих городах стали активно развивать инфраструктуру, строить жилые комплексы и центры.
Несколько лет назад стали появляться новые элитные коттедже комплексы недалеко от побережья. Эксперты считают, что вложения в такой тип недвижимости является наиболее выгодным, так как элитная недвижимость, как и недвижимость на первой линии всегда будет цениться.

p, blockquote 23,0,0,1,0 –>

Налоги

Налоги в Болгарии являются одними из самых низких в Европе. Что делает страну очень привлекательной для инвестиций в недвижимость. Сумма налога на недвижимость в Болгарии зависит от кадастровой, налоговой и имущественной оценки. Это так называемая Государственная оценка недвижимости, аналогична оценке БТИ в России. Например, налог на имущество составляет 0,15 процента от оценочной стоимости недвижимости для физических лиц. И 0,20 процента для юридических лиц.

p, blockquote 24,0,0,0,0 –>

Вместе с налогом на недвижимость также взимается плата за утилизацию бытовых отходов. Каждый муниципалитет устанавливает размер этого сбора каждый год, но в среднем составляет от 0,15 процента до 0,20 процента от оценочной стоимости.

p, blockquote 25,0,0,0,0 –>

Все эти платежи могут быть оплачены 4 частями: до конца марта, конца июня, конца сентября и конца ноября текущего года. Те, кто платит до 31 марта, получают скидку 5 процентов.

p, blockquote 26,0,0,0,0 –>

Налог на добавленную стоимость в Болгарии НДС составляет 20 процентов независимо от вида товаров или услуг.

p, blockquote 27,0,0,0,0 –>

Также важно знать сумму подоходного налога для тех, кто сдает в аренду свою собственность. Подоходный налог составляет 10 процентов.

p, blockquote 28,0,0,0,0 –>

Всегда обращайтесь к доверенному посреднику, который не только сообщит вам всю достоверную информацию о недвижимости. Но и тщательно проверит все нюансы данного объекта.

p, blockquote 30,0,0,0,0 –>

Нюансы при покупки недвижимости в Болгарии

В Болгарии не существует никаких ограничений в покупке недвижимости для иностранных инвесторов.
После ознакомления с условиями инвестирования в недвижимость в Болгарии, стоило бы разузнать про Инвестиции в недвижимость Испании

Стоит ли инвестировать в недвижимость Болгарии жителям Украины и России?

Здравствуйте, дорогие друзья и будущие инвесторы.

Сегодня мы поговорим о том, стоит ли инвестировать в недвижимость Болгарии. Вы узнаете, чем интересна эта страна и почему многие жители России и Украины переезжают в нее на ПМЖ.

Сначала мы рассмотрим общую характеристику недвижимого рынка Болгарии, а после погорим о скрытых нюансах, которые могут возникнуть во время оформления покупки. Вам останется только внимательно изучить весь предложенный материал и сделать собственный вывод.

Знакомимся с Болгарией

Болгария – это курортная страна, которая входит в Европейский Союз и имеет выход к Черному морю.

Если вы никогда не были в Болгарии, обязательно посмотрите следующий фильм. В нем представлена краткая характеристика основных городов и достопримечательностей.

Экспресс-экскурсия по основным городам Болгарии

На этом заканчиваем наш урок географии и переходим к недвижимости.

Общая характеристика рынка болгарской недвижимости

Чтобы получить наглядное представление о местном рынке, мы посетили сайт prian.ru . Все продаваемые объекты разделены на четыре региона: Черноморское побережье, Район гор, Северо-западная Болгария и Центральная Болгария.

В августе 2017 года больше всего предложений о продаже выставлено в следующих местах: Солнечный берег, Бургас, Бургасская область, Святой Влас и Поморие.

В августе 2017 года средняя цена на недорогую квартиру находится в районе 20 000 евро.

Обязательно скачайте книгу , подготовленную сайтом prian.ru. В ней рассказывается различные тонкости инвестирования в востребованную зарубежную недвижимость. Ниже мы опубликуем обзор, касающийся непосредственно Болгарии.

В следующем видео сделан обзор основных районов, которые подойдут для покупки недвижимость. Здесь также учтены географические особенности, которые стоит учесть всем потенциальным инвесторам.

Например, большинство недвижимости продается на юге страны. Связано это с природой северных регионов, в которых на многих территориях строительство запрещено.

Еще одна видео-характеристика болгарского рынка недвижимости.

А теперь рассмотрим несколько примеров квартир, выставленных на продажу.

Вариант №1.

Вариант №2.

Вариант №3.

Вариант №4.

А в этом ролике показан пример местного сельского домика.

Переходим к обзору технических деталей.

Что нужно учесть при покупке жилья в Болгарии

Если вы хотите получить подробное представление обо всех юридических нюансах сделки, то вам нужно полностью посмотреть два следующих видео. В первом вебинаре затронуты следующие темы:

  • что сделать перед оформлением сделки;
  • как подобрать надежное агентство недвижимости;
  • как платить рассчитывать и платить налоги;
  • как оплачивать сделку;
  • какие дополнительные траты придется выплачивать за содержание купленного объекта;
  • какие документы изучить, чтобы не приобрести проблемную недвижимость;
  • какие документы оформить, чтобы получить право на временное и постоянное проживание в Болгарии.

Во втором видео детально описан только процесс покупки жилья.

Риски при покупке собственности в Болгарии

Если объект предварительно не осмотреть на месте, не проверить репутацию застройщика и не подключить к сделке опытного местного юриста, то можно остаться без денег и жилья.

Некоторые недобросовестные агентства недвижимости за счет техник психологического влияния продают доверчивым клиентам убитые объекты по завышенной стоимости. Выглядит это так:

  • по приезду в страну вас встречают и заселяют в отдельный отель;
  • с самого утра ведут на показы и не оставляют ни минуты свободного времени;
  • агент входит в доверие, а потом по-дружески рекомендуют провести сделку только через их фирму;
  • в конце вам предлагают сделку, от которой по личным причинам крайне сложно отказаться.

Более подробно об этом способе воздействия на клиента смотрите в следующем видео.

Еще одна опасность связана с особенностями болгарского законодательства. Вот один из типичных обманов.

  • Аферисты находят иностранного покупателя и по заниженной стоимости продают какой-то объект.
  • Пользователь приобретает жилье и вместе с ним взваливает на себя все обязательства по невыплаченному ипотечному займу. Т.е. вы должны будете расплатиться за долги, оставленные предыдущим владельцем. Откажитесь или просрочите платеж, — банк без вашего ведома продаст жилье с аукциона.

Вторая популярная схема.

  • Вы смотрите несколько квартир и хотите взять небольшую паузу, чтобы определиться с выбором.
  • Агент под совершенно невинным предлогом предлагает заключить предварительный договор.
  • Вы подписываете несколько бумаг и покупка жилья становится вашей обязанностью. Если откажитесь, риэлторы обратятся в суд и в принудительном порядке обяжут вас выполнить условия предварительного договора. Оказывается, в Болгарии это основной документ, фигурирующий в сделках с недвижимостью.
Читайте также:  Шкафы для хранения посуды. Какими они бывают

Больше информации смотрите в следующем ролике.

В следующем разделе мы попробуем перенять опыт наших граждан, уже успевших купить жилье в Болгарии.

Чужой опыт покупки недвижимости в Болгарии

В первом отзывы девушка сосредоточилась на преимуществах и недостатках проживания в Болгарии.

ПреимуществаНедостатки
Государство поддерживает средний и малый бизнесИз-за большой площади кухни, двухкомнатная квартира продается по цене трехкомнатной
Море, ухоженный план, хорошая экологияЖилье продается без отопления, поэтому собственники дополнительно устанавливают буржуйки, камины, теплые полы и прочие обогревательные системы
Отличная инфраструктураЕсть прослойка местного населения, которая в наглой форме занимается попрошайничеством
Цены на основные товары похожи на украинские, но зарплаты выше
У приезжих не будет проблем с языком

Во втором отзыве представлена небольшая характеристика всей болгарской недвижимости.

Выделим основные моменты:

  • на цену квартиру сильно влияет расположение;
  • в курортных районах рынок перенасыщен, поэтому зарабатывать на арендном бизнесе сложно;
  • основной доход инвесторы получают в летний сезон;
  • если квартиру за три миллиона рублей сдавать в аренду, то можно рассчитывать на 50 евро в день или 4000 евро в сезон;
  • если недвижимость куплена в правильном месте, то средний срок ее окупаемости находится в промежутке от 6 до 12 лет;
  • туристы предпочитают снимать двухкомнатные апартаменты недалеко от моря, в которых есть кухня,
  • стиральная машинка и все необходимое для комфортного проживания;
  • в Болгарии низкие процентные ставки по кредиту и выгодные условия покупки жилья у застройщика.

В третьем отзыве представлена серия полезных советов, которые будут полезны всем потенциальным покупателям.

Выделим главные рекомендации.

  1. Перед покупкой недвижимости оформите визу и несколько месяцев поживите в понравившемся городе.
  2. Болгария оптимальная страна для пенсионеров и людей с удаленным бизнесом. У всех остальных могут возникнуть проблемы с работой. Поэтому заранее подумайте, как вы будете зарабатывать.
  3. В стране очень дорогое электричество. Учитывайте этот момент во время составления договора о передаче жилья в аренду.

Заключение

Вы познакомились с Болгарией и ее рынком недвижимости. Если вам сложно определиться с выбором, возможно, стоит набраться опыта и пройти профессиональную подготовку.

Посмотрите материал про «Бесплатные и платные курсы по инвестированию в недвижимость для новичков», посетите сайт « Территория инвестирования » и выберите понравившуюся образовательную программу.

Подписывайтесь на обновления и делитесь полезными статьями с друзьями.

С уважением, команда блога Артема Биленко
«Твоя линия жизни в твоих руках»

5 причин вложить деньги в недвижимость в Болгарии

1. Член Евросоюза. Все те же права и свободы, что и у других членов ЕС.
2. Одно из древнейших государств Европы. Богатая культура.
3. Близкий к русскому язык. Некоторые слова практически не отличаются от аналогичных в русском. Болгары пользуются кириллицей. Кроме того, это близкий к нам славянский православный народ.
4. Природа и климат. В Болгарии разнообразные пейзажи: от равнин до Нижнедунайской низменности и высоких гор Стара-Планина. Климат варьируется от континентального до средиземноморского и в целом мягкий и комфортный.
5. Достаточно высокий уровень жизни. По Индексу человеческого развития Болгария находится на 51 месте.

Есть и недостатки, к примеру, демографический кризис и некоторые экономические проблемы. Но укрепление связей с ЕС способствует улучшению в сфере экономики.

Сегодня мы расскажем о том, почему покупка недвижимости в Болгарии является выгодным вложением денег. Информацией об этом с нами поделился Георгий Костадинов — менеджер агенства недвижимости в Болгарии «Болгериан Естейтс» . Компания работает на юго-востоке страны, в основном в Бургасской области — лучшей по климату и инфраструктуре. Там находятся горы Стара-Планина и Странджа, там чистый воздух, минеральная вода, лечебная грязь, море, реки и плотины. В общем, живописный край.

1. Недорого

Стоимость недвижимости в Болгарии одна из самых низких во всём Евросоюзе. Даже если не брать какие-то отдалённые деревни, а взять, к примеру, недвижимость недалеко от Бургаса — города с населением 200 тысяч человек, — то можно купить дом в 20 минутах езды от города за 52800 евро, или по нынешнему курсу 3,8 миллионов рублей. При этом покупатель получает строение площадью 163 квадратных метра на участке 24 сотки. Неплохой вариант как для постоянного проживания, так и для сезонных набегов во время отпуска.

Ну а если эта недвижимость кажется тебе дорогой, то что скажешь о студии площадью 25 квадратных метров за 10 тысяч евро, или за 729 тысяч рублей? Студия находится в курортном комплексе Санни Дэй, неподалёку от города Солнечный Берег.

Есть варианты даже дешевле — 5 тысяч евро. Конечно, они находятся далеко от больших городов, но зато у тебя будет собственная дача в стране Евросоюза. Не забывай, что к цене объекта следует добавлять налог, равный 3,2% от стоимости недвижимости (2% составляет муниципальный налог и 1,2% — за услуги нотариуса). Также к этой сумме нужно прибавить вознаграждение для риэлторского агентства, составляющее 3% от стоимости недвижимости.

2. Выгодно

Туризм приносит существенную долю дохода в бюджет Болгарии, и, к примеру, в 2016 году страну посетило более 10 миллионов человек. Для владельца недвижимости это даёт несколько бонусов:

— Возмещение расходов. Доходы будут низкими по сравнению с другими туристическими странами, но при удачном расположении — постоянными.
— Поддержание недвижимости в порядке. Всегда есть кому присмотреть за ней.
— Отсутствие амортизации. До момента получения ВНЖ ты сможешь находиться в Болгарии не более 180 дней по годовой визе и не более 90 дней в течение шести месяцев. Всё остальное время жильё будет простаивать, и поэтому сдача туристам будет окупать затраты на налоги и коммуналку.

Конечно, эти бонусы относятся только к недвижимости, находящейся на морском побережье или рядом с местными достопримечательностями.

3. Возможность стать гражданином ЕС

В Болгарии действует программа, по которой инвестор может претендовать на получение вида на жительство, в случае если он купит недвижимость на сумму от 300 тысяч евро. Кстати, инвестор может покупать несколько объектов недвижимости, причём как жилой, так и коммерческой, что позволяет отбивать расходы на покупку сразу же, а не ждать несколько лет для дальнейшей перепродажи объектов, как в некоторых других странах.

Ну а далее ты, получив ВНЖ Болгарии, живёшь в стране более 30 месяцев в течение пяти лет и получаешь ПМЖ, а затем подаёшь документы на гражданство, после чего становишься полноправным гражданином Болгарии и Евросоюза. Даже с ВНЖ ты можешь без визы посещать соседние с Болгарией страны и оформить Шенгенскую визу в упрощённом порядке.

4. Безопасное вложение денег

Несмотря на то что эта страна пережила экономические потрясения в конце 90-х — начале 2000-х годов, на данный момент её экономика стабильна и показывает тенденцию к росту благодаря всё более тесной интеграции с Европейским Союзом. Пока что в ходу национальная валюта — левы, — наравне с которой ходит в обращении евро, но обсуждается полная замена национальной валюты на европейскую. Благодаря этому практически исключается риск обесценивания активов в виде недвижимости в Болгарии.

5. Оптимальный вариант для отдыха

Как уже было сказано ранее, Болгария изобилует природными красотами. Так как промышленность там слабо развита, то экология находится на высоком уровне. Протяжённая граница с Чёрным морем, красивые горы и равнины, памятники культуры. Кстати, болгары доброжелательно относятся к русским, а многие из них даже неплохо говорят на русском языке, поэтому проблем с пониманием практически не будет.

На данный момент Болгария недооценена среди туристов, но у этой страны есть потенциал, и поэтому вклад в недвижимость сейчас — это окупаемость и доход уже завтра.

Купить недвижимость в Болгарии ты можешь с помощью риэлторского агентства «Болгериан Естейтс». Компания сделала ставку на граждан СНГ и предлагает не только вторичную недвижимость в Болгарии, но и новые дома и квартиры на побережье Чёрного моря. Также она занимается реализацией коммерческой недвижимости: гостиниц, отелей, офисов и других объектов. Кроме того, с помощью агентства ты сможешь купить земельный участок в Болгарии при условии открытия компании (обосновано законодательством страны). При необходимости специалисты агентства организуют ознакомительный тур для просмотра и выбора недвижимости и подберут оптимальный по цене и качеству вариант.

Недвижимость в Болгарии: подводные камни – 5 правил во избежание ошибок

Советы – как покупать недвижимость в Болгарии

Если проанализировать структуру инвестиционных потоков россиян в сфере недвижимости, то большая часть из них направлена именно в Болгарию. Это объясняется следующим:

· Территориальной близостью расположения к РФ;
· Доступностью цен на недвижимость у берега моря;
· Комфортностью пребывания в Болгарии в духовном и культурном плане для россиян благодаря общему историческому прошлому двух стран.

Но задумываясь о приобретении недвижимости в Болгарии мало кто предполагает, что может столкнуться с подводными камнями. А они, между тем, способны существенно омрачить радость покупки и доставить определенные хлопоты.
Первое правило во избежание проблем с приобретением недвижимости заграницей – выбирайте и проверяйте его на надежных порталах, которые заинтересованы, чтобы сделка была выгодна не только продавцу, но и покупателю, то есть вам.

Таких мало, так как большая часть сотрудничает именно с продавцом, получая от них прибыль.
Примером независимого портала по подбору недвижимости заграницей, можно использовать этот сайт https://reitinvest.top/ – наиболее крупный и надежный помощник по проверке и подбору объектов недвижимости за рубежом.

Жилье в новострое – в каком случае нельзя брать? 3 подводных камня
Покупать недвижимость в Болгарии в недостроенном жилье – большой риск. По крайне мере, если брать под прицел Европу – то именно здесь чаще всего застройщики становятся банкротами или затягивают сроки сдачи домов, а покупатели остаются совершенно незащищенными. Как же быть в этой ситуации?
Самый надежный вариант – покупка вторичного жилья, однако и тут есть свои подводные камни. Поэтому разберем несколько вариантов, как не остаться без денег и владения, если Вы все-таки решили приобрести квартиру в строящемся доме:
1. Проверьте, как долго застройщик функционирует, сколько объектов им уже сдано в эксплуатацию, затягивались ли сроки сдачи и имело ли место невыполнение обязательств. Узнать подобную информацию можно через Интернет или на сайте Торгового регистра.
2. Внимательно изучите договор, который заключаете. Если в нем нет пункта о материальной ответственности застройщика – не подписывайте и требуйте дополнить его данным положением. Учитывая практику, “адекватной” компенсацией за невыполнение обязательств является сумма в размере 10 тыс евро.
3. В Болгарии действует практика, при которой 100% стоимости жилья оплачивается застройщику еще до введения дома в эксплуатацию. На такие условия не стоит соглашаться – лучше поискать другую компанию, которая сотрудничает на более честных условиях. К таким, в частности, можно отнести частичную оплату на каждом этапе строительства и выплаты конечного платежа после сдачи в эксплуатацию и получения на руки акта 16.
· Акт 16 представляет собой один из документов (завершающий), который выдается собственнику владения в строящемся объекте и подтверждает факт того, что дом готов к заселению. Но до этого Вам еще обязательно должны выдать два документа:
· Акт 14 – без него нельзя будет совершить ни одной операции с недвижимостью в дальнейшем. Он свидетельствует о том, что здание построено без нарушений проекта.
· Акт 15 – на основании этого акта выдается разрешение на эксплуатацию. Он подтверждает, что здание соответствует заявленным требованиям.

Важно помнить, что даже если Вы были обмануты – не стоит опускать руки. Свои права можно защитить и в Болгарии, обратившись в местный суд. Другое дело, что в случае банкротства у застройщика просто может не оказаться средств на погашение задолженности, но это уже другой вопрос. Попробовать в любом случае стоит. Не забывайте только о сроке исковой давности, который составляет 5 лет с момента заключения предварительного договора.
Почему не стоит обольщаться реновированными домами? Все ли чисто с “обновленной” вторичкой в Болгарии?
Примечание: Реновированная недвижимость означает – перестроенная, перепланированная.
Для тех, кто не хочет рисковать, вкладывая в строящееся помещение, рынок недвижимости Болгарии предлагает массу предложений по продаже вторичного жилья. Самым привлекательным его сегментом считаются реновированные дома – то есть отремонтированное помещение в старых постройках. Но на самом деле, покупать их – не лучшее решение. И вот почему:
1. Проводка, трубы и прочие коммуникации в доме остаются старыми – меняется только “оболочка”.
2. В Болгарии продажа реновированных домов уже стала бизнесом: жилье старого фонда выкупают по одной цене, а сделав в нем косметический ремонт – продают по гораздо более высокой.
3. Как правило, ремонт делается не из самых качественных и дорогостоящих материалов, а скорее по принципу – “сделать подешевле и скрыть видимые дефекты”.
4. Покупая такое владение Вы значительно переплачиваете за “ремонт”, который скорее всего Вам придется повторить самому в ближайшие пару лет.

Помните, что стоимость владения определяет не внутренний ремонт, а престижность района, близость к морю, наличие развитой инфраструктуры.
Вкладывать деньги в бутафорию, которой просто придали временный привлекательный вид – нет никакого смысла. Экономичнее и практичнее будет купить вторичное владение без ремонта, которое будет гораздо дешевле реновированного, и сделать в нем капитальный ремонт “под себя”.
Подводные камни в виде обременений жилья: как их обойти?
Проверить дом или квартиру на обременения в Болгарии можно через Реестр недвижимости. Обычно это делает адвокат или нотариус, однако обращаясь к ним для проверки уже после выбора объекта – Вы теряете время. Ведь Вы подыскивает вариант, долго выбираете, свыкаетесь с мыслью, что скоро именно этот дом станет Вашим, а потом вдруг выясняется, что он обременен ипотекой или чем-либо еще.
Гораздо проще и быстрее выбирать для себя недвижимость среди уже проверенных объектов, и с проверенных источников.
Обратите внимание! При приобретении недвижимости заграницей можно не только избежать подводных камней, но и получить приятные бонусы! Многие компания в пределах проводимых акций, продают объекты с отличной скидкой при отличных характеристиках жилья!
Так, например, этот квартира в этой постройке в Болгарии, продается по дисконту:

В каталоге представлены только те объекты, которые:
· не являются залоговым имуществом по ипотеке;
· построены на тех территориях, где разрешено строительство (то есть дом точно не пойдет под снос);
· не “обрадуют” Вас в дальнейшем появлением неожиданных наследников;
· находятся в лучших домах и жилых массивах;
· если и подвергались перепланировке, то в строгом соответствии с законодательством и нормами;
· не имеют налоговой и коммунальной задолженности.

При заключении сделки Вам будут дополнительно предоставлены документальные подтверждения “чистоты” приобретаемого объекта недвижимости.
Что представляет собой такой тип жилья как “ателье”? Стоит ли в него инвестировать? 3 подводных камня
Ателье – это рабочие студии или офисные помещения, которые находятся в жилых домах. Однако сами “ателье” не относятся с жилого фонда, отсюда целый ряд подводных камней, с которыми могут столкнуться их приобретатели:
1. Владение такой недвижимостью не дает права получить мультикратную визу;
2. С нее придется платить более высокие налоги;
3. Перевезти эту постройку в жилой фонд можно, но сложно – придется позаботиться об оборудовании отдельного входа и санузла, оформить кухню. Но есть требования, которые порой выполнить невозможно: например, определенная высота потолкоув и выход окон на конкретную сторону.

Таким образом, ателье – не лучший вариант для инвестирования в недвижимость Болгарии.
Почему нельзя занижать стоимость недвижимости в нотариальном акте?
Ставка налога на приобретение недвижимости составляет 3% от стоимости, которые уплачивает покупатель. Именно поэтому многие продавцы предлагают в нотариальном акте указывать не реальную стоимость объекта, а ее половину, чтобы сэкономить на оплате налога.
На первый взгляд может показаться, что предложение выгодное. Но Ваше согласие на подобную аферу таит в себе подводные камни:
1. Если сделка расторгается – вернуть можно только официальную сумму, указанную в акте. Доказать, что вы отдали больше, а “записали” меньше – нереально.
2. Когда в будущем захотите продать недвижимость – возможно покупатель не согласиться с аналогичным предложением и захочет отразить действительные цифры, придется платить большой налог на прирост капитала.

То есть соглашаться на занижение стоимости в документах – себе дороже.
Подведем итоги
Недвижимость в Болгарии очень заманчивое предложение, так как это поистине чудная страна, которая доставит массу положительных эмоций и выгоду от инвестирования.
Подводные камни при приобретении жилья в Болгарии – обычное явление, однако если подготовиться к сделке основательно, то причин для беспокойства нет.
Если помнить обо всех моментах, перечисленных в статье, подводные камни при покупке недвижимости в Болгарии будут Вам не страшны.
Желаем Вам удачи с выбором!

Пять причин инвестировать в недвижимость в Болгарии

Мягкая зима и жаркое лето, теплое море, ласковое солнце и живописные пейзажи, кто не захочет поселиться в таком месте? Или хотя бы проводить там месяца два в году? Неудивительно, что сегодня рынок недвижимости в Болгарии переживает настоящий бум. Количество желающих обзавестись вторым домом или квартирой в этой стране велико и больше половины от общего числа покупателей болгарской недвижимости — россияне.

Русских привлекает в Болгарии мягкий климат, напоминающий черноморские курорты России и Украины, славянский менталитет и низкая налоговая ставка на владение недвижимостью — всего 0,15%. Важна и культурная и территориальная близость Болгарии к России и Украине.

Причин, по которым русские приобретают недвижимость в Болгарии, много. Во-первых, некоторые стремятся купить дом или квартиру, чтобы иметь возможность провести отпуск на побережье Черного моря. Во-вторых, недвижимость в Болгарии можно сдавать в аренду. В-третьих, собственная зарубежная недвижимость может принести хорошие деньги при перепродаже.

Недвижимость Болгарии: море и горы

Главное достоинство болгарской недвижимости, признаваемое всеми специалистами рынка, — удачное соотношение цены и качества. Недвижимость на черноморском побережье Болгарии — как элитная, так и обычная — пока является самой дешевой в южной прибрежной полосе Европы. Она значительно дешевле испанской, не говоря уже о Франции, Италии или Греции. Кроме того, болгарские морские курорты по качеству превосходят многие средиземноморские. Несмотря на то, что море у берегов Хорватии или Черногории славится своей чистотой, пляжи в этих странах все равно уступают болгарским.

Недвижимость Варны и ближайших окрестностей является самой популярной в Болгарии в сегменте недвижимости на побережье; прибрежная полоса здесь интенсивно застраивается виллами и домами, расположенными зачастую в очень живописных уголках. Помимо Варны, наиболее востребованными являются дома и апартаменты на курортах Созополь, Несебр, Святой Влас, Солнечный берег и Золотые пески.

Самыми привлекательными с точки зрения инвестиций в болгарскую недвижимость являются элитные новостройки — комплексы, включающие в себя не только жилье, но и объекты инфраструктуры. Недаром представители крупного бизнеса России проявляют повышенный интерес к такого рода апартаментам в Болгарии. Возле Варны строительство закрытых коттеджных поселков корпоративного типа идет полным ходом.

Отдельная статья — недвижимость в нескольких километрах от моря. Здесь на продажу также выставляются виллы и дома с участками. Стоит отметить, что цена недвижимости, расположенной в 30–50 км от побережья, существенно ниже, чем непосредственно на курортах.

Горнолыжные курорты занимают в Болгарии второе место по популярности инвестирования в недвижимость. Прежде всего, инвесторы интересуются известными горнолыжными курортами Пампорово и Банско. Это связано с тем, что лыжный сезон длится здесь с середины декабря до середины апреля. Интересна тенденция последних лет: увеличение числа покупок объектов недвижимости в небольших деревнях и городках, расположенных в горах.

Преимущества инвестиций в болгарскую недвижимость

Цена на недвижимость Болгарии — один из самых привлекательных моментов. Средняя стоимость квадратного метра в элитном жилом комплексе составляет 2–3 тысяч евро, что не идёт ни в какое сравнение с подобными апартаментами в западноевропейских странах. Есть и менее дорогие варианты — 1,0–1,5 тысяч евро за квадратный метр.

По среднему показателю цен на недвижимость, столица Болгарии София находится на 16 месте в Европе. Купить квартиру в Софии вполне реально; квартира площадью около 100 кв. м обойдется в сумму, меньшую чем «однушка» в «хрущевке» где-нибудь на окраине Москвы или хорошая двухкомнатная квартира в областном центре.

Дома на черноморском побережье Болгарии по сравнению с недвижимостью черноморских курортов России также стоят намного меньше. А учитывая, что в настоящее время стоимость квадратного метра в окрестностях Сочи растет галопирующими темпами, разница эта будет все время увеличиваться.

Высокая доходность — еще один аргумент в пользу болгарской недвижимости. Здесь возможна быстрая прибыль и хорошая отдача. Несмотря на все усиливающийся спрос, в стране имеется значительное количество хороших вариантов для инвестирования. Учитывая постоянное увеличение стоимости кв. м, уже в ближайшее время ваши вложения могут окупиться с лихвой.

Как и везде, в Болгарии много предложений по приобретению недвижимости на вторичном рынке жилья — особенно это касается апартаментов на морском побережье. Вторичная недвижимость в Болгарии крайне разнообразна по ценам. Самыми дорогими являются дома и квартиры на первой линии морских курортов. Естественно, что новые апартаменты по окончании строительства будут иметь совершенно другую цену и при продаже принесут большую прибыль.

Те, кого в Болгарии не привлекает вторичная недвижимость, могут вложить средства в еще строящееся жилье. Цена таких квартир и домов на 10–12% ниже рыночной стоимости готового объекта. Таким образом, за время строительства недвижимость вырастает в цене. При этом долго ждать, пока застройщик сдаст дом, не придется: недвижимость в Болгарии возводят не только качественно, но и быстро.

Если же имеющихся денег недостаточно, покупку квартиры в Болгарии можно осуществить в кредит. Ипотечные ставки в банках Болгарии невысоки — около 6–8% годовых. Первоначальный взнос обычно составляет 50–60% от суммы приобретаемой недвижимости.

Важным преимуществом болгарской недвижимости является ее качество. Если агентство недвижимости продает квартиру в Болгарии, то, как минимум, есть гарантия, что жилье будет полностью отделано. Недвижимость в элитных коттеджах, как правило, не просто готова к сдаче, но еще и оснащена всем необходимым для проживания: сантехникой, мебелью, бытовой техникой, посудой. Дизайн каждой такой квартиры разрабатывается индивидуально, исходя из предпочтений заказчика.

И, наконец, есть еще один немаловажный плюс болгарской недвижимости, о котором в России почему-то не принято особенно распространяться. Вложения средств в квартиры и дома Болгарии — это безопасный способ сохранения и приумножения капитала. Эта безопасность привлекает многих инвесторов, которые, будучи в курсе громких скандалов, связанных с потерей прав собственности и попаданием в списки обманутых дольщиков, предпочитают вкладывать деньги не в российскую недвижимость, а в зарубежную.

Покупка недвижимости в Болгарии

Болгарские власти настроены благожелательно по отношению к иностранным гражданам, решившим приобрести недвижимость в Болгарии, а потому никаких особых проблем у покупателя коттеджа или квартиры обычно не бывает.

Купить недвижимость в Болгарии может как физическое, так и юридическое иностранное лицо. Поскольку собственники недвижимости в Болгарии обладают равными правами с коренными жителями, иностранные граждане могут купить не только частный дом, но и коммерческую недвижимость. Возможен и такой вариант, когда регистрируется фирма по адресу купленного дома.

Однако есть одно важное ограничение: приобретая недвижимость, покупатель не получает одновременно право собственности на землю, так как земля в Болгарии не является объектом продажи иностранным гражданам. С другой стороны, в стране существует такая практика, как оформление земли в аренду на неограниченное время.

Приобретая недвижимость в Болгарии, необходимо оформить акт передачи недвижимости в собственность у районного нотариуса. Там же покупателю будет выдано удостоверение на право собственности на недвижимость.

Важно помнить о том, что каждый объект болгарской недвижимости оценен государством. Цена, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже государственной оценки.

Теперь что касается расходов на содержание недвижимости в Болгарии. Понятия квартплаты в Болгарии не существует. Собственник должен оплачивать по показаниям счетчиков израсходованную воду, тепло и электроэнергию. Ежегодно он также должен выплачивать налог на недвижимость и пошлину на вывоз бытовых отходов.

Перспективы рынка недвижимости в Болгарии

За последние два года объем продаж объектов недвижимости на территории Болгарии вырос более чем в половину. В 2007 году количество сделок достигло 325 тыс., что примерно на 5% больше, чем в 2006. В то же время, 23% наших соотечественников из общего числа россиян, решивших приобрести жилье за границей, предпочли Болгарию другим странам.

Уже не первый год эксперты отмечают увеличение инвестиций в болгарскую недвижимость: на сегодняшний день недвижимость в Болгарии стоит недорого, при этом в отличие от западноевропейских стран цены здесь будут идти вверх, а не падать. Уже в настоящее время цены на недвижимость в Болгарии растут в среднем на 10–15%. Таким образом, вложения через сравнительно небольшое время станут приносить ощутимую прибыль.

Аналитики рынка недвижимости прогнозируют, что с развитием туристического бизнеса спрос на болгарские дома и квартиры будет только повышаться. Исследуя возможности роста цен на недвижимость в этой стране, некоторые эксперты пришли к выводу, что резкий скачок цен на недвижимость в ближайшие два года просто неизбежен. Правда, догонит ли цена кв. м в Болгарии уровень цен в европейских столицах, сказать пока нельзя.

Тем не менее, все сходятся в одном: в ближайшее время спрос на болгарскую недвижимость будет неуклонно расти.

Проблемы и «подводные камни» при покупке недвижимости в Болгарии

Несмотря на то, что Болгария занимает первое место по популярности среди наших соотечественников, приобретающих жилье за рубежом, покупка недвижимости и владение ей здесь зачастую сопряжено с трудностями и проблемами. По данным Международного альянса прав собственности, Болгария занимает 58 место в рейтинге индекса защиты прав собственности вместе с Ганой, Индией, Китаем и Турцией. Многие другие страны, популярные среди российских покупателей (Финляндия, Германия, Франция), находятся далеко впереди. Неспроста среди местных бытует присказка «Гаранция — Франция», подтверждающая, что тем, кто боится рисков, лучше отправиться во Францию.

Но несмотря на риски, покупка недвижимости в Болгарии — это игра, которая стоит свеч. Трудно найти еще одну страну, в которой прекрасные возможности для курортного отдыха сочетаются с доступными ценами. К тому же, если знать, как поступать в той или иной ситуации, риски сводятся к нулю.

Tranio.Ru предлагает ознакомиться со списком распространенных ошибок, проблем и «подводных камней», связанных с покупкой и владением недвижимостью в Болгарии.

Не покупайте без помощи профессионалов

Часто покупатели не обращаются к риелторам, а доверяют своим знакомым, которые уже приобрели жилье в Болгарии. Теодора Петкова, директор агентства недвижимости «МИР», считает это большой ошибкой: «Всегда можно узнать у знакомых, как они покупали, какая была процедура, либо спросить о районе, где они купили. Но иностранные граждане не знают всех законов, особенностей и процедур в Болгарии».

При покупке недвижимости в Болгарии всегда стоит обращаться в местные агентства или их представительства в России. Tranio.Ru работает именно с такими компаниями.

Не обращайтесь сразу во множество агентств

Многие покупатели обращаются сразу во множество агентств (порой в 20 компаний одновременно), полагая, что так процесс приобретения жилья ускорится и они смогут получить максимум предложений. Теодора Петкова не рекомендует так поступать, поскольку таким образом покупатели получают слишком много информации, им становится трудно сделать выбор и разобраться в плюсах и минусах того или иного объекта.

Не покупайте заочно

Некоторые россияне выбирают жилье в Болгарии, не покидая родину, по одним только фотографиям и описаниям. Они вносят задаток, а по приезду в Болгарию квартира оказывается совсем не такой, какой они ее себе представляли. Внесенную сумму вернуть не получается и приходится либо покупать непонравившееся жилье, либо терять деньги.

Чтобы избежать такой ситуации, не нужно покупать недвижимость, не посмотрев ее лично. Всегда лучше лишний раз заплатить 350–370 евро за билет на самолет до Болгарии, чем покупать кота в мешке.

Многие риелторские агентства предлагают ознакомительные туры, некоторые компании даже возвращают деньги, потраченные на поездку, если клиент впоследствии купит жилье.

Помните о рисках off-plan

В 2010 году один покупатель приобрел апартаменты в жилом комплексе, который должен быть построен к 2011 году. Он заключил предварительный договор и внес 50 % суммы. Однако наступил 2014 год, а этот жилой комплекс до сих пор не достроен. При этом компания, занимавшаяся возведением объекта, обанкротилась и свои обязательства выполнить не может. И такие случаи в Болгарии нередки.

Несоблюдение условий договора с застройщиком, а именно затягивание сроков строительства, становится самой частой проблемой при покупке болгарской недвижимости . Чтобы подстраховаться, нужно прописывать в договоре материальную ответственность застройщика. Один из покупателей, приобретавших апартаменты в строящемся комплексе, предусмотрел в договоре штраф в размере 10 тыс. евро, если жилье будет сдано не вовремя. В результате, он получил свои апартаменты в срок, но сроки сдачи всего комплекса всё равно были отодвинуты, и лифт в здании не работал еще два месяца.

Покупка недвижимости в Болгарии — рискованное дело, поскольку застройщики нередко имеют финансовые проблемы или становятся банкротами, а проект может быть заморожен на годы. При возможности лучше не рисковать и выбрать жилье на вторичном рынке, благо предложений достаточно. Но если всё же нужно купить объект на этапе строительства, следует быть осторожными. Некоторые просят строительную компанию предоставить гарантийные письма, подтверждающие, что строительство будет доведено до конца, однако на практике такие документы не помогают. Лучше проверить репутацию застройщика — выяснить, сколько лет он работает на рынке; сколько было успешных проектов, а сколько остались долгостроями; почитать отзывы в Интернете; поспрашивать знакомых, которых покупали недвижимость у данного застройщика. Данные о компании (информацию об учредителе, устав, годовую отчетность, документы, существующие проблемы) можно узнать на сайте Торгового регистра. Можно также обратиться к адвокатам, которые помимо открытой информации в официальных реестрах могут предоставить дополнительные сведения.

Все споры с застройщиком нужно уладить в течение пяти лет с момента подписания предварительного договора — таков срок исковой давности. Стоит также помнить, что в Болгарии нет компаний, занимающихся страхованием недвижимости на этапе строительства.

Не выплачивайте всю сумму до завершения строительства

В большинстве европейских стран при покупке деньги переводятся застройщику или агентству недвижимости частями, по мере завершения стадий строительства. 100 % суммы начисляется только когда объект полностью готов, сдан в эксплуатацию и имеет все нужные документы, подтверждающие готовность. В Болгарии распространена практика, при которой 100 % средств переводятся сразу после того, как подписан договор . При этом объект может быть не готов к сдаче, и (в случае банкротства застройщика) оставаться недостроенным годами. В таком случае покупателям приходится подавать в суд и долго дожидаться решения.

Не рекомендуется выплачивать сразу всю сумму. При покупке объекта серьезный продавец всегда согласиться принимать деньги частями, например, 20 % при закладке фундамента, 65 % при настиле крыши и оставшиеся 15 % при сдаче дома в эксплуатацию. Порядок оплаты может быть разным, но его нужно обязательно прописать в предварительном договоре . Если застройщик отказывается принимать деньги частями и настаивает на оплате всей суммы, скорее всего, вы имеете дело с мошенниками или компанией, попавшей в тяжелую финансовую ситуацию.

Покупатели строящихся объектов в Болгарии должны получить три документа:

— Акт 14, подтверждающий, что здание построено без нарушений проекта или с небольшими отклонениями, не влияющими на безопасность. Наличие этого акта дает возможность проводить любые операции с недвижимостью.

— Акт 15, подтверждающий, что здание соответствует указанным требованиям. На основании этого документа выдается разрешение на эксплуатацию объекта.

— Акт 16, подтверждающий, что дом готов к заселению.

Вся сумма должна быть внесена только после того, как покупатель получит акт 16.

Не вносите деньги до нотариального оформления

При покупке вторичной недвижимости основную сумму нужно вносить только после того, как объект будет нотариально оформлен в собственность покупателя. Те, кто вносит средства до заверения нотариусом, рискуют потерять деньги, и ничто не гарантирует возмещение убытков. Предварительный договор сам по себе ничего не обещает. Для большей уверенности его можно заверить у нотариуса, однако тот возьмет за работу пошлину — определенный процент от суммы сделки.

Не забывайте об ограничениях на оплату наличными

Для оплаты часто используются дорожные чеки и банковские переводы. (О способах оплаты читайте статью «Как перевести за рубеж деньги для покупки недвижимости»). Все платежи по сделкам стоимостью более 15 тыс. левов (7 650 евро) должны производиться только банковским переводом. В противном случае государство накладывает штраф в размере 25 % от суммы сделки.

Не покупайте жилье с долгами и обременениями

Как и в любых других странах, при покупке недвижимости в Болгарии проводится проверка юридической чистоты сделки. Однако во многих случаях даже после такой проверки жилье переходило к новому собственнику вместе с долгами предыдущего владельца. Например, покупатель приобретает квартиру и получает от агентства документы об отсутствии задолженностей, но через два месяца получает счет по задолженности за отопление и воду, согласно которому предыдущий хозяин должен 200 евро, но платить приходится новому собственнику. Чтобы избежать неприятностей такого рода, нужно зафиксировать показания счетчиков воды и электричества на момент покупки.

Бывают и худшие сценарии, при которых люди, честно заплатившие за жилье, оказываются на улице, поскольку выясняется, что недвижимость под залогом. Например, в одном из комплексов на Солнечном Берегу десяток квартир были проданы с обременением в 2010 году и только в 2013 году владельцы получили письма с уведомлениями.

Чтобы застраховаться от таких случаев, нужно нанимать опытных адвокатов и нотариусов для полной юридической проверки. Часть информации можно получить и без специалистов — в государственной базе данных Реестра недвижимости («Агенция по вписванията»).

Обычно в момент оформления сделки нотариус при покупателе проверяет наличие обременения. При покупке недвижимости на этапе строительства в предварительном договоре прописывается ответственность застройщика на случай, если объект не будет выведен из ипотечного обременения на момент подписания у нотариуса. Добросовестные застройщики берут на себя обязательство выплатить любой процент.

«Часто даже при покупке первичной недвижимости может оказаться так, что застройщик продает апартаменты с ипотекой по одной или другой причине. Серьезные компании снимают ипотечное обременение вовремя, но есть и такие, которые могут этого не сделать. И если клиент не знает, о чем спрашивать и к кому обратится, ситуация становится очень неприятной»,— говорит Теодора Петкова.

Квартира может оказаться заложенной даже при покупке в рассрочку. Рассказывает Тодор Стоянов, финансовый директор компании Prime Property BG: «Я знаю случаи, когда после подписания предварительного договора покупатель начинает оплачивать взносы. Тем временем продавец берет кредит в банке и в качества обеспечения по кредиту делает залог на квартиру, которая продается. Когда покупатель оплачивает полную стоимость (в соответствии с предварительным договором) получается так, что он не может приобрести право собственности залога на квартиру».

Нотариус не может позаботиться о том, чтобы на недвижимости не было долгов и обременений. У него есть доступ только к Реестру недвижимости и там он может проверить на претензии или наличие ипотеки. Хороший нотариус всегда потребует у продавца удостоверение о наличии или отсутствии долгов («удостоверение за наличие» или «липса на задължения»). Но могут быть долги частным лицам, и может быть предъявлен гражданский иск в суде. Проверить это может только юрист, сделав проверку в районном или в окружном суде.

Не приобретайте «ателье»

В Болгарии на продажу нередко выставляются «ателье» — рабочие студии или офисы, которые обычно находятся в жилых зданиях. Такая недвижимость относится к категории нежилых объектов, а получить многократную визу владельца недвижимости в Болгарии могут только покупатели жилья. Кроме того, для «ателье» установлены более высокие налоги. Относится ли объект к жилому фонду, можно узнать в нотариальном акте: там должно быть написано «за живеене».

Конечно, недвижимость можно перевести в жилой фонд, но это связано с трудностями. В частности, есть ограничения по площади, жилое помещение должно иметь отдельный вход, санузел и кухню, высота потолков должна быть от 2,6 м, а окна не должны выходить на север.

Не забывайте об отсутствии центрального отопления

Большинство россиян не живут в Болгарии круглый год, а лишь приезжают на отдых во время отпусков, поэтому в курортных комплексах редко бывает центральное отопление. Оно отсутствует и в обычных жилых домах приморских городов. Например, в Варне центральным отоплением охвачены всего пара кварталов.

Для тех, кто планирует приезжать в Болгарию не только летом, но и, например, на Новый год, стоит выбирать комплексы с отоплением или подумать над тем, как обогревать апартаменты самостоятельно. Можно обзавестись электрообогревателями, но зимой во время сильных ветров случается обрыв проводов. Камин с дровами — тоже неудачная идея, так как есть риск пожаров. К тому же, устанавливать камин разрешено не во всех комплексах: его тяжесть может повредить несущие конструкции здания.

Квартиры, которые пустуют в течение всей зимы и не отапливаются, склонны к образованию плесени, поэтому надо предусмотреть систему вентиляции.

Помните, что площадь в Болгарии рассчитывается

Неопытные российские покупатели болгарской недвижимости часто недоумевают, когда вместо обещанных 100 м² получают 85–90 м². И дело не в том, что болгарские продавцы — мошенники, просто в этой стране общая площадь жилья включает не только площадь полов, но и толщину стен, площадь балкона и общих территорий.

В объявлениях указывается общая площадь. Она включает чистую площадь (вместе с балконом и толщиной стен) и общие части (включают площадь лестничных клеток, коридоров и лифтов, пропорционально разделенную между всеми апартаментами). В среднем, площадь общих частей составляет 10–15 % от общей.

Не гонитесь за дешевыми предложениями

Порой в Болгарии встречаются слишком дешевые предложения — стоимостью около 10 тыс. евро. Ликвидные квартиры в комплексах у моря столько стоить не могут, а значит у недвижимости есть серьезные изъяны, например, она может быть удалена от моря более чем на 1 км, иметь плохую планировку, быть расположенной в подвальном помещении, быть с обременениями или продаваться без документов. Нередко низкие цены используются в рекламе мошенниками, которые таким образом заманивают клиентов.

Перед покупкой недвижимости в Болгарии следует следить за ситуацией на рынке и внимательно изучать предложения, чтобы иметь представление о ценах. О том, сколько стоит жилье в стране, вы можете узнать из статьи «Цены на недвижимость в Болгарии».

Не занижайте цену в нотариальном акте

Болгарские продавцы нередко настаивают на вписании в нотариальный акт половину суммы, чтобы платить меньше налогов. Например, если объект стоит 50 тыс. евро, в акте будет значиться сумма сделки 25 тыс. евро, а другая половина суммы нигде не будет отражена. При налоге на передачу прав собственности (ставка — 3 %) экономия для покупателя составит 750 евро, не считая прочие сборы. Однако такая схема имеет недостатки. Например, если сделка расторгается по причинам, покупатель сможет требовать только официальную сумму. К тому же, при последующей перепродаже придется заплатить большой налог на прирост капитала.

Есть недобросовестные продавцы, которые требуют понизить цену в нотариальном акте, и если покупатель не соглашается, грозятся не вернуть задаток. В таком случае покупателю приходится либо мириться с условиями, либо подавать в суд. Однако судебные тяжбы такого рода могут длиться годами.

Помните о самоуправстве управляющих компаний

Большинство россиян покупают в Болгарии апартаменты, расположенные в курортных жилых комплексах. С управляющей компанией они заключают договор, согласно которому собственники должны оставлять ключи от своих квартир — якобы на случай аварийных ситуаций (протечки и прочего). Пользуясь тем, что есть ключи, некоторые недобросовестные управляющие компании сдают в аренду апартаменты без ведома собственников во время их отсутствия. Чтобы избежать этого, нужно устанавливать в апартаментах видеокамеры с дистанционным управлением и сигнализацию. Если фиксируются нарушения, следует писать заявление в полицию, после чего управляющая компания будет оштрафована.

Еще одна проблема связана с тем, что управляющие компании необоснованно повышают плату за обслуживание, не уведомив жильцов. По закону, для изменения тарифов достаточно согласия собственников, которые в данный момент могут лично участвовать в общем собрании. Зимой управляющая компания принимает решение с участием лишь нескольких жильцов. Большинство владельцев апартаментов возвращаются летом и узнают, что должны заплатить в несколько раз больше, чем рассчитывали.

Кроме того, управляющие компании могут запретить делать ремонт (даже законный, без нарушения фасада). Случалось и так, что во время отсутствия жильцов УК меняла замок общей двери, и жильцы не могли попасть в дом.

Если жильцов не устраивает обслуживание, управляющую компанию всегда можно сменить. Для этого нужно согласие большинства собственников.

Проводите тщательную проверку на предмет незваных наследников

Был случай, при котором россиянин купил недвижимость, ранее принадлежавшую трем умершим лицам. Позже объявились наследники одного из них и стали требовать треть имущества. В итоге россиянину пришлось заплатить треть стоимости недвижимости наследникам, чтобы те отказались от дальнейших претензий.

В Болгарии легко получить справку о том, что то или иное лицо является наследником. Затем бумагу можно так же легко заверить у нотариуса — тот не проверяет документы на подлинность, а лишь ставит печать.

От появления наследников, никто не застрахован. Можно лишь рекомендовать тщательнее проводить проверку юридической чистоты. Нужно также убедиться, что в истории объекта недвижимости (особенно если это земельный участок) не было судебных тяжб.

Кроме того, при покупке недвижимости у британцев нужно проверять, был ли собственник в браке, когда покупал жилье в Болгарии. Иначе есть риск, что объявится его супруг или супруга и объявит продажу недействительной, если не было его или ее согласия на заключение сделки. C болгарами таких проблем, как правило, не возникает.

Чтобы избежать рисков, нужно приобретать жилье без обременений и долгов, от доказанного собственника, согласно всем законным процедурам и при заключении сделки заплатить полную сумму по цене, указанной в нотариальном акте.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Читайте также:  Строгий дизайн-проект частного дома в минималистском стиле для творческих людей
Ссылка на основную публикацию