Правила землепользования и застройки отдельно приниматься не будут

Правила нарушений: как московские власти легализуют точечную застройку

Многие далекие от политики горожане теперь знают, как расшифровывается странная аббревиатура ПЗЗ. А собрания участников публичных слушаний 22 декабря почти повсеместно закончились скандалами. Вызовы полиции, недопуск жителей в зал и стычки граждан со специально нанятыми «сторонниками» проекта ПЗЗ — вот во что вылилось обсуждение одного из базовых документов развития Москвы. Почему же это произошло?

Что такое ПЗЗ?

Правила землепользования и застройки вместе с Генеральным планом Москвы являются двумя основополагающими документами территориального планирования. Именно они определяют, где будет строиться новое жилье, социальная инфраструктура, новые дороги и станции метро, где будут разбиваться парки и скверы и появляться новые зоны отдыха. ПЗЗ — документ градостроительного зонирования. В нем для каждой территориальной зоны, на которые разбит город, определяются виды разрешенного использования земельного участка и предельные параметры застройки. Если предельно упростить, то проект ПЗЗ должен выглядеть как лоскутное одеяло. Различные цвета участков на плане города означают различные виды территориальных зон — жилые, общественно-деловые, рекреационного назначения и другие. Для каждой зоны устанавливается вид разрешенного использования — например, жилая застройка или строительство общественно-деловых объектов.

Кроме того, для каждого участка также указываются предельные параметры землепользования и застройки. Они включают в себя минимальный размер земельного участка, плотность его застройки (в квадратных метрах), предельную высоту, а также максимальный процент застройки данного участка. Таким образом, после утверждения ПЗЗ любой гражданин: и житель, и инвестор, и чиновник — может легко определить, возможно ли новое строительство и в каких объемах в любом квартале города.

Вопреки закону

Однако разработанный Москомархитектурой проект ПЗЗ радикально отличается от подобных правил в любом другом городе. Вместо лоскутного одеяла на обозрение жителей города была представлена одноцветная карта расчерченных участков. Подавляющее большинство из них были помечены буквами «Ф» или «Н», то есть территориальных зон «сохраняемого землепользования» и зон, «для которых градостроительные регламенты не устанавливаются». Оба вида зон отсутствуют как в федеральном, так и в московском градостроительных кодексах и являются изобретением авторов проекта. При этом данное изобретение явно противоречит федеральному законодательству. Статья 1 Градостроительного кодекса определяет территориальные зоны как «зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты». С другой стороны, ни одного из видов зон, упомянутых в федеральном и городском градкодексах, в проекте московских ПЗЗ нет.

Аналогичным образом авторы ПЗЗ Москвы поступили и при определении видов разрешенного использования земельных участков. Список этих видов определен Классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом Минэкономразвития №540. Однако разработчики столичных ПЗЗ самовольно изменили названия некоторых видов разрешенного использования земельных участков, а также ввели новые виды. Подобное изобретательство прямо противоречит п.2 ст.7 Земельного кодекса, где сказано, что «виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений».

При этом самым массово используемым в проекте ПЗЗ видом разрешенного использования земельного участка является «использование для нужд населенного пункта». Такая расплывчатая формулировка позволяет мэрии в дальнейшем согласовывать практически любой проект точечной застройки. С другой стороны, обозначенные буквой «Ф» зоны сохраняемого землепользования лишают надежд на расселение пятиэтажек. Сохранение существующих параметров землепользования и застройки означает, что на месте пятиэтажек могут быть построены только дома той же (или меньше) высоты и плотности застройки. Такие параметры застройки делают убыточными проекты реконструкции любого пятиэтажного квартала.

Примером может служить ситуация с кварталом пятиэтажек №14 в районе Зюзино. В 2006 году был утвержден новый проект планировки квартала, предусматривавший снос пятиэтажек и строительство новых домов. Параметры новой планировки квартала должны были войти в состав ПЗЗ. Однако этого не произошло, и территориальная зона данного квартала оказалась помечена буквой «Ф». На слушаниях в Юго-Западном округе представитель Москомархитектуры назвал данную ситуацию «ошибкой», однако не смог ответить на вопрос, почему она произошла.

Легализация точечной застройки

Принятие проекта ПЗЗ в предложенном городскими властями виде легализует множество проектов точечной застройки, с которыми москвичи боролись последние десять лет. Именно эта легализация вызывает наиболее ожесточенное сопротивление проекту ПЗЗ. Подготовка к «амнистии» точечной застройки была начата властями еще в 2015 году с внесения поправок в Градостроительный кодекс Москвы, согласно которым все утвержденные до 1 июля 2016 года градостроительные проекты подлежат автоматическому включению в проект ПЗЗ. Это происходит, даже если проект застройки отклоняется от самих правил по каким-либо параметрам.

Параллельно с этим поправками усложнялась процедура проведения публичных слушаний. Действовавшая редакция Градкодекса Москвы обязывала власти проводить публичные слушания по общегородским или межрайонным вопросам в каждом муниципальном районе. Однако силами фракции «Единой России» в Мосгордуме была принята норма, позволившая проводить слушания, в том числе и по проекту ПЗЗ, в одном месте на 10–12 районов. В итоге помещения для собраний были подобраны максимально неудобные для большинства жителей. Так, слушания в Юго-Западном округе проходили примерно в 15 минутах езды на автобусе от станции метро «Теплый Стан». А для всех жителей Западного округа собрание проходило в самом удаленном от центра города районе — Солнцево.

Вдобавок ко всему многие добравшиеся до собрания жители не могли попасть в зал, который был заранее заполнен «сторонниками» проекта ПЗЗ. При этом в преддверии слушаний в интернете появились объявления о наборе массовки для участия в слушаниях. За 1500 руб. гражданам предлагалось приехать на собрание, «активно отстаивать» проект ПЗЗ и «осаживать выступающих против». В результате собрания в некоторых округах сопровождались потасовками и даже вызовом полиции. Такого не было даже при обсуждении Генерального плана Москвы в 2009 году, также вызвавшего много критики. Тем не менее сама процедура обсуждения Генплана была более демократичной. Собрания проходили в каждом районе Москвы, и большинство желающих принять в них участие и выступить получили такую возможность.

Следует отметить, что правительством Москвы был объявлен сбор предложений по проекту ПЗЗ через мобильное приложение «Активный гражданин». Подобный формат участия в публичных слушаниях не предусмотрен ни федеральным, ни московским градостроительными кодексами. А число собранных предложений фактически не поддается проверке и контролю, что создает возможность для манипуляции результатами публичных слушаний.

Жители и депутаты против ПЗЗ

Системные противоречия предложенного проекта ПЗЗ федеральному и московскому законодательству и нарушения процедуры проведения слушаний уже привели к массовому протесту жителей и муниципальных депутатов. 15 декабря совет депутатов района Щукино принял отрицательный отзыв на проект Правил землепользования и застройки. Аналогичные отзывы содержались в решениях депутатов районов Тверской, Гагаринский и Зюзино, что явилось уникальной для города ситуацией. Депутат Мосгордумы Елена Шувалова обратилась в Генеральную прокуратуру с требованием отменить слушания по проекту ПЗЗ из-за многочисленных нарушений законодательства. Число отрицательных отзывов на проект ПЗЗ к 29 декабря (крайний срок подачи письменных замечаний по итогам слушаний) может составить несколько тысяч.

Если проект Правил землепользования и застройки будет принят в исходном виде, это неминуемо приведет к росту конфликтов вокруг точечной застройки. Ведь после принятия ПЗЗ градостроительные планы отдельных земельных участков (ГПЗУ) будут утверждаться без проведения публичных слушаний, что лишит жителей города возможности оспорить проект и фактически вынудит людей физически защищать свой двор и район от вредной застройки. Подобные столкновения и так не редкость в Москве. Однако принятие такого спорного проекта ПЗЗ еще усугубит ситуацию.

Оптимальным выходом является отправка на доработку проекта Правил землепользования и застройки и приведение его в соответствие с действующим законодательством и пожеланиями москвичей. Одновременно должен быть введен мораторий на утверждение новых градостроительных проектов до принятия переработанного проекта ПЗЗ. Это позволит снизить напряженность в обществе и принять сбалансированный документ развития города.

Альтернативный путь, на который, видимо, настроена часть московских чиновников — продавливание проекта ПЗЗ в текущем виде. Его принятие будет означать легализацию хаотичной точечной застройки по всему городу и ручной способ принятия решения по новым проектам в будущем. Такой сценарий усилит конфликт между жителями города и связкой застройщиков и чиновников. Что чревато массовыми протестами в Москве в преддверии выборов мэра Москвы и президента России в 2018 году.

В Москве утвердили правила землепользования и застройки

В столице утвердили правила землепользования и застройки. Соответствующее постановление приняли на заседании Президиума Правительства Москвы.

Утверждение правил землепользования и застройки (ПЗЗ) — очень важное событие в истории градостроительного развития Москвы. ПЗЗ являются вторым по значимости градостроительным документом после генерального плана города.

«С ноября прошлого года жители активно обсуждали правила застройки и землепользования в Москве. Были выработаны общие подходы, которые заключаются в том, чтобы обеспечить сохранение параметров существующей жилой застройки, природных территорий, в том числе особоохраняемых природных территорий, и дать развитие промышленным и производственным зонам, естественно, с соблюдением всех необходимых экологических и санитарных требований», — сказал Сергей Собянин.

В целом территории развития в Москве будут составлять немногим более 10 процентов.

Что определяют правила землепользования и застройки

Для всей территории города (кроме Троицка и Щербинки, а также территории инновационного центра «Сколково», для которых разрабатывают отдельные документы) ПЗЗ определяют:

— виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

— предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства: плотность застройки, предельное количество этажей или предельную высоту зданий, максимальный процент застройки в границах земельного участка.

«ПЗЗ — это документ, который обеспечивает прозрачность градостроительных решений в городе Москве. Это документ, предполагающий сохранение сформировавшейся застройки на большинстве жилых территорий. В то же время ПЗЗ создаёт условия для развития города, и в первую очередь за счёт ресурсов бывших промзон», — отметила Юлиана Княжевская, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.

На картах градостроительного зонирования отмечены границы объектов культурного наследия и их территорий, а также периметры зон с особыми условиями использования — водоохранных, охраняемых природных ландшафтов, особоохраняемых природных территорий и так далее.

Правила землепользования и застройки разработали на основе генерального плана Москвы и с учётом ранее принятых градостроительных решений — проектов планировки территорий и градостроительных планов земельных участков.

С декабря 2016 года по март 2017 года прошли публичные слушания по проекту ПЗЗ в отношении территории в старых границах города. По проекту правил землепользования и застройки присоединённых территорий они состоялись ранее — c декабря 2015 года по февраль 2016 года. В ходе обсуждений от жителей города поступило более 120 тысяч замечаний и предложений. Их внимательно проанализировали и учли наиболее удачные и конструктивные.

Читайте также:  Преимущества наличия зелёной крыши – уникального способа оформления вашего дома

«Все обращения были внимательно рассмотрены в установленном порядке. И на каждое замечание и предложение городской комиссией подготовлен аргументированный ответ», — сказала Юлиана Княжевская.

Основа правил землепользования

Основные принципы градостроительного планирования, которые составляют основу ПЗЗ:

— сохранение существующих параметров сложившейся жилой застройки кварталов. Это гарантировано тем, что в правилах нет иных видов разрешённого использования данных земельных участков и не увеличены параметры застройки по отношению к существующим объектам;

— развитие промышленных зон, приспособление их под объекты науки, производства и инновационных технологий, предусматривающее появление дополнительных рабочих мест;

— сохранение индивидуального жилищного строительства. Для территорий индивидуальной жилой застройки в ПЗЗ заложены адекватные параметры развития (плотность — четыре-пять тысяч квадратных метров на гектар, предельная высота — 15 метров);

— сохранение природных территорий, ООПТ, ООЗТ, объектов культурного наследия и их территорий;

— отражение в правилах землепользования и застройки установленных законом ограничений использования земельных участков.

Зачем нужны правила землепользования и застройки

С момента принятия правил любая градостроительная деятельность в Москве, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений, может осуществляться только в рамках утверждённых ими параметров. Именно этот документ даёт ответ на следующие вопросы: разрешено ли строить в этой зоне, что можно строить, каковы максимальные параметры строительства.

Если необходимо реализовать градостроительный проект, параметры которого не соответствуют ПЗЗ, придётся предварительно пройти процедуру внесения изменений в документ.

«При принятии ПЗЗ информация о разрешённом использовании земельных участков и объектов капитального строительства становится открытой и доступной для всех, поскольку ПЗЗ должны быть размещены на городских информационных ресурсах», — подчеркнула Юлиана Княжевская.

Таким образом, правила землепользования и застройки гарантируют москвичам и инвесторам:

— объективную и достоверную информацию о возможности строительства в каждом конкретном районе города;

— защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки (индексом «Ф» в ПЗЗ отмечены сохраняемые территории);

— сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия;

— единые правила принятия градостроительных решений (в частности, выдача градостроительного плана земельного участка с параметрами, соответствующими ПЗЗ, будет осуществляться автоматически);

— предотвращение значительной части градостроительных конфликтов;

— наличие потенциала для развития города, улучшение делового климата, привлечение дополнительных инвестиций. Наряду с сохраняемыми территориями ПЗЗ определяют территории развития и параметры возможного строительства. В основном это промзоны и присоединённые территории.

«Кроме того, принятие ПЗЗ позволит снизить административный барьер для инвестиционного сообщества, поскольку после их принятия получение ГПЗУ сведётся к оформлению информационной выписки из ПЗЗ», — добавил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.

Баланс территорий города

Утверждённые Правительством Москвы правила землепользования и застройки предусматривают следующий баланс территорий города.

Сохраняемые городские территории

Территории развития

Территории индивидуальной жилой застройки

Не соответствие вида разрешенного использования регламенту

Добрый день. Прошу разъяснить следующую ситуацию. Земельный участок выделен в территориальной зоне, предназначенной для малоэтажной жилой застройки, для которой регламент, устанавливающий виды разрешенного использования не был утвержден, хотя на тот момент проект Правил землепользования и застройки был разработан и прошел процедуру публичных слушаний. Вид разрешенного использования не соответствовал проекту Правил землепользования и застройки, а также не соответствует классификатору утвержденных 01.01.2014 года. Могли ли органы местного самоуправления по своему усмотрению определить виды разрешенного использования до принятия Правил землепользования и застройки? Или должны были быть основания для определения вида разрешенного использования, например: Проект Правил землепользования и застройки, публичные слушания, правовые акты Министерства экономического развития и других ведомств? Если можно укажите каких.

Ответы юристов ( 1 )

Здравствуйте, Алексей! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

Вопросы связанные с изменением вида разрешенного земельного участка регулируются Градостроительным кодексом РФ

Статья 32. Порядок утверждения правил землепользования и застройки

1. Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления, за исключением случаев, предусмотренных статьей 63 настоящего Кодекса. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний. Обязательным приложением к проекту правил землепользования и застройки, подготовленному применительно к территории исторического поселения федерального значения или к территории исторического поселения регионального значения, кроме указанных обязательных приложений, является документ, подтверждающий согласование проекта правил землепользования и застройки соответственно с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
2. Представительный орган местного самоуправления по результатам рассмотрения проекта правил землепользования и застройки и обязательных приложений к нему может утвердить правила землепользования и застройки или направить проект правил землепользования и застройки главе местной администрации на доработку в соответствии с результатами публичных слушаний по указанному проекту.
3. Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети «Интернет».
4. Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке.

5. Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке в случае несоответствия правил землепользования и застройки законодательству Российской Федерации, а также схемам территориального планирования Российской Федерации, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, утвержденным до утверждения правил землепользования и застройки.

Градостроительный кодекс РФ наделяет местные органы власти утверждать Правила землепользования и застройки. Порядок согласования изложен в вышеуказанной статье.

При этом предусмотрена возможность вносить изменения в Правила землепользования и застройки по заявлению заинтересованных лиц.

Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки

1. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса.
2. Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:
1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;
2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.
3. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:
1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;
2) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;
3) органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;
4) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях;
5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

4. Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.
5. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

Правила землепользования и застройки в Москве – как получить и быстро поменять?

11 октября 2019

Время чтения: 4 минут

Все земли в России распределены на зоны и территории, которые учитываются при определении видов их использования, для планирования застройки. Одним из ключевых нормативных актов, которым закрепляется зонирование, являются правила землепользования и застройки. В столице такой акт регламентирован Постановлением № 120-ПП.

Что такое ПЗЗ и ГПЗУ, как получать эти документы, какие существуют варианты внесения изменений в ПЗЗ — подробнее в статье.

Что такое ПЗЗ?

Хотя правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) относятся к земельным правоотношениям, юридическая трактовка этого акта содержится в ст. 1 ГрК РФ. ПЗЗ – это акт градостроительного зонирования, в содержание которого входит:

  • описание территориальных зон, действующих на муниципальном или региональном уровне;
  • регламенты, т.е. условия возведения объектов капстроительства, определения их местоположения, целевого назначения и параметров, режим участков и подземных коммуникаций;
  • порядок применения, т.е. предоставление официальных данных гражданам и компаниям, выдачи разрешительных документов на основе ПЗЗ;
  • порядок изменения ПЗЗ, в том числе по видам использования участков, параметров допустимого строительства, о границах зон с особыми условиями.

Собственные правила должны быть разработаны и утверждены в каждом регионе, городах федерального значения, муниципальных образованиях. Документ обязательно передается в Росреестр для включения в базу данных ЕГРН. В столице ПЗЗ были утверждены Постановлением от 28.03.2017 № 120-ПП (скачать 120 ПП).

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

ПЗЗ юридическим и простым языком

Хотя ПЗЗ является общим сводом правил в сфере землеустройства и градостроительства, они имеют практическое значение для граждан и юридических лиц. Вся застройка в пределах населенного пункта, отдельных кварталов, микрорайонов и конкретных участков должна соответствовать ПЗЗ по следующим условиям:

  • вид разрешенного использования участка (например, если в ПЗЗ земля отведена под сельское хозяйство, строить на нем торговый центр или производственный комплекс нельзя);
  • ограничения, связанные с возможным использованием земли (типичным примером ограничений являются санитарные или водоохранные зоны);
  • допустимые параметры строительства для отдельных участков, кварталов и целого поселения (например, максимальная этажность и высота объектов в пределах территориальной единицы);
  • транспортная доступность, возможность подключения к инженерным сетям, иные социальные и общественные факторы.
Читайте также:  Скандинавский дизайн: home on the western harbor

Процесс разработки и утверждения ПЗЗ предусматривает создание специальных межведомственных комиссий, проведение публичных слушаний с участием жителей территории, утверждение в виде нормативного документа, официальное опубликование акта. Не меньше сложностей при внесении изменений и дополнений в ПЗЗ, если это требуется для смены вида разрешенного использования или иных параметров. Только в отдельных случаях для изменений в ПЗЗ не нужно проводить публичные слушания.

Комментарий специалиста. Так как ПЗЗ является нормативным актом, он размещен в открытом доступе. Ознакомиться с правилами землепользования Москвы можно по ссылке: https://www.mos.ru/mka/documents/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-goroda-moskvy/ . Даже предварительное изучения ПЗЗ дает возможность оценить перспективы получения участка под строительство в разных местах города, возможные проблемы при согласованиях. Кроме того, информацию из правил можно получить в виде различных документов – градостроительного плана (ГПЗУ), выписок из ЕГРН и правил землепользования. Использовать такие документы и сведения можно для получения участка под строительство или иные цели, для оформления разрешений и согласований.

Инфографика по ПЗЗ

Как правильно получать информацию о правилах землепользования и застройки?

Информацию из ПЗЗ можно получить в виде выписки или ГПЗУ. Эти документы имею разное правовое и целевое значение. Выписка выдается любому заинтересованному лицу, в том числе не собственнику участка. Получить выписку можно в отношении сведений ПЗЗ, которые есть в открытом доступе. В частности, описание отдельных зон может охраняться режимом государственной тайны или персональных данных граждан.

Правила поучения выписок из ПЗЗ заключаются в следующем:

  • подать заявление можно через портал госуслуг, МФЦ. либо непосредственно в уполномоченный муниципальный орган;
  • выписка оформляется в течение 10 дней, а платить пошлину не нужно;
  • сведения в выписке носят информационный характер, т.е. не могут устанавливать или отменять права, изменять режим ограничений.

Градостроительный план (ГПЗУ), напротив, выдается в отношении конкретного участка и только его правообладателю (собственнику или арендатору). Помимо информации из правил, в ГПЗУ будут включены кадастровые сведения из ЕГРН, иные данные о фактических характеристиках участка, параметрах землепользования и строительства.

ГПЗУ указан в списке обязательных документов для получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов. Кроме того, сведения этой формы применяются в проектировании, так как устанавливают общие допустимые параметры для вновь возводимых или реконструируемых объектов.

В столице ГПЗУ можно получить через уполномоченное ведомство – Москомархитектуру. Заявление можно подать только в электронной форме через портал Мэра Москвы. Важно, что с заявлением должен обращаться только правообладатель участка, иначе будет вынесен отказ. Если заявителю нужен бумажный вариант плана, нужно отдельно обращаться с Москомархитектуру. Срок оформления выписки из ПЗЗ составляет 10 дней, а для ГПЗУ – 20 дней. Оба документа выдаются бесплатно.

Комментарий специалиста. Если сведения в ПЗЗ защищены режимом государственной или иной тайны, получить их без соответствующего допуска будет невозможно. Также защищенные данные не публикуются в открытых источниках, как остальная информация из правил. На заявление о предоставлении таких данных будет вынесен отказ.

Какие данные есть в открытом доступе и что нужно получать отдельно?

Разберем, какой объем информации включен в ПЗЗ и доступен при получении выписок или градостроительных планов. Сведения в правилах представлены в виде текстовых и графических материалов, включают:

  • описание порядка применения и использования ПЗЗ. Внесения в них изменений;
  • карты зонирования;
  • градостроительные регламенты.

Правила применения ПЗЗ описывают все возможные процедуры, с которыми могут столкнуться муниципальные и государственные органы, правообладатели участков, иные заинтересованные лица. В частности, ПЗЗ Москвы содержат порядок изменения видов разрешенного использования, подготовки документации по планированию или по запросам заявителей. Также установлен порядок проведения общественных слушаний, если это необходимо для внесения корректировок в правила.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Карты зонирования содержат границы различных территориальных зон, применяемых на территории населенного пункта. Например, в ст. 35 ГрК РФ предусмотрены следующие виды зон:

  • жилой застройки (частные дома, малоэтажная и среднеэтажная блокированная застройка, МКД);
  • общественно-деловые (коммерческого, социально-бытового, коммунального и иного назначения);
  • производственные (для объектов, которые оказывают воздействие на окружающую среду);
  • коммунальные, в том числе с местами размещения складских объектов;
  • инженерной и транспортной инфраструктуры;
  • сельхозназначения;
  • иные виды зон.

Также зонирование предусматривает описание границ населенных пунктов, территорий с особыми условиями пользования, исторических и культурных объектов.

ПЗЗ не обязательно должны содержать все перечисленные элементы зонирования, так как особенности землепользования отличаются для разных населенных пунктов и регионов. По границам зон определяются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования участков. Важно, что конкретный участок должен полностью входить в границу одной из зон, а отдельные исключения могут устанавливаться только ЗК РФ.

Не менее важны для граждан и организаций сведения градостроительных регламентов, входящих в ПЗЗ. Они содержат следующую информацию:

  • виды разрешенного использования для участков и ОКС;
  • предельно допустимые размеры участков и параметров строительства (реконструкции);
  • ограничения по использовании ЗУ и ОКС;
  • показатели инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, территориальной доступности.

Именно по этим сведения правил, включенным в ГПЗУ, будет приниматься решение о строительстве или реконструкции объекта, месту его размещения на участке, площади и высоте (этажности), отступам от границ, точкам подключения и инженерным коммуникациям.

Также к ПЗЗ оформляются приложения с описанием границ для всех зон и территорий, перечни их характерных точек. Эта информация должна соответствовать сведениям ЕГРН.

Так как правила землепользования носят общий характер для всего населенного пункта или региона, ряд сведений в ПЗЗ отсутствует. Заинтересованным лицам может потребоваться:

  • получение кадастровых сведений из ЕГРН (например, о наличии зарегистрированных обременений, о кадастровой стоимости участка или объекта, иные данные);
  • получение информации о местах размещения подземных коммуникаций, их протяженности, местах выхода на поверхности и глубине залегания;
  • запрос данные о зарегистрированных обременениях на землю или объект капстроительства;
  • получение информации о правообладателях соседних земельных наделов;
  • получение данных об архитектурно-художественных требованиях к фасадам и внешнему облику зданий, действующих на территории населенного пункта;
  • иные данные, в зависимости от целей заявителя.

ГПЗУ носит только общий информационный характер о параметрах разрешенного строительства для конкретного участка. Однако при инженерных изысканиях и проектировании нужно учитывать строительные нормы и правила (СНиП, СП), стандарты ГОСТ, санитарные и иные нормативы. Эти критерии также не содержатся в ПЗЗ, так как зависят от точных характеристик будущего объекта.

Комментарий эксперта. Хотя без получения сведений из ПЗЗ не обойтись при проектировании и согласовании строительства (реконструкции), их будет недостаточно для решения всех важных вопросов. Например, отдельные данные можно получить только путем визуального или инструментального обследования участка или объекта, состава почвы и особенностей ландшафта.

Обратившись в компанию Смарт Вэй, вы получите полный комплекс услуг по сопровождению проектирования, получения разрешений на строительство. Услуги будут включать получение всех необходимых документов и сведений.

Семинар по изменению ПЗЗ:

Как обойти ограничения, которые существуют в ПЗЗ Москвы?

В правилах землепользования любого населенного пункта или региона всегда есть ограничения, которые повлияют на возможность строительства или его допустимые параметры. В частности, ПЗЗ может предусматривать следующие формы ограничений:

  • сервитуты, т.е. обременения участка, установленные в пользу конкретных субъектов, неопределенного круга лиц (установление сервитутов возможно в силу закона, договора, судебного акта);
  • зоны санитарно-защитного назначения (например, вокруг производственных территорий всегда устанавливаются санитарные зоны, где нельзя строить жилье, ряд коммунальных объектов);
  • водоохранные зоны, в пределах которых строительство любых объектов запрещено или ограничено максимально жесткими требованиями.

К ограничениям может относиться и вид разрешенного использования участка, отнесение его к отдельным видам зон. Например, чтобы приступить к жилой застройке на участке, входящем в общественно-деловую зону, нужно добиться внесения изменений в ПЗЗ, получить другой вид разрешенного использования.

Наличие ограничений нужно учесть еще на начальной стадии принятия решения о строительстве или реконструкции. Обойти их можно следующими способами:

  • заказать оценку градостроительного потенциала, чтобы снять все или большинство ограничений до обращения за ГПЗУ и сведениями из правил землепользования (это проще и быстрее, чем проходить официальную процедуру);
  • изменить характеристики и параметры будущего строительства, т.е. привести их в соответствие с действующими ограничениями (например, если границы водоохраной зоны изначально нельзя изменить, можно спроектировать объект на другом пятне застройки);
  • пройти официальную процедуру внесения изменений в ПЗЗ (в ряде случаев, если меняется не более одного вида разрешенного использования участка и не более 10% от исходных параметром строительства, можно избежать проведения общественных слушаний);
  • оспорить сведения ПЗЗ в судебном порядке;
  • принять решение об отказе от строительства на данном участке, если обойти ограничения невозможно, либо это сделает проект нерентабельным.

Самостоятельно пройти любые официальные или неофициальные процедуры, связанные с обходом, снятием или изменение ограничений, практически невозможно. Вам придется заказывать обследования, экспертизы и различную документацию, взаимодействовать с государственными и муниципальными службами. Обращайтесь в компанию Смарт Вэй, чтобы получить содействие в устранении или изменении ограничений ПЗЗ.

Что такое градостроительный потенциал и почему его нужно получать перед заказом ГПЗУ?

Градостроительный потенциал представляет собой полноценный анализ участка будущей застройки, до получения официальных сведений в ГПЗУ. Заказав заключение о градостроительном потенциале участка в компании Смарт Вэй, вы сможете:

  • сократить сроки на снятие или изменение ограничений ПЗЗ (после оформления ГПЗУ придется проходить официальные процедуры, что может затянуться на несколько месяцев);
  • принять объективное решение о целесообразности строительства или реконструкции, исходя из допустимых параметров объекта, расчетных показателей;
  • оценить возможные строительные и инвестиционные риски, связанные с реализацией проекта.

Для оценки градостроительного потенциала изучается информация и документация на участок, проводится полноценное обследование территории, запрашиваются данные о характеристиках объектов, уже расположенных на земле. Эксперты учтут ландшафтные, климатические, эстетические, архитектурно-художественные и иные факторы, который повлияют на подготовку проекта, прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство.

Выводы

Правитель землепользования и застройки (ПЗЗ) являются документом градостроительного планирования. В столице ПЗЗ утверждены Постановлением № 120-ПП. В содержании правил указываются границы территориальных зоны, виды разрешенного использования участков, регламенты, иные данные. Получить сведения из ПЗЗ можно в виде выписки или ГПЗУ.

Читайте также:  8 Фото аксессуаров в интерьере ванной комнаты — традиционный стиль

Если вам нужна дополнительная информация о применении и изменении ПЗЗ, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. По всем возникшим вопросам мы окажем бесплатную консультацию.

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

Изменение условий осуществления градостроительной деятельности в отсутствии правил землепользования и застройки

30.12.2012 г. были приняты Федеральный закон от 30.12.2012 г. № 289-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 289-ФЗ) и № 290-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 290-ФЗ), данными Федеральными законами были внесены следующие изменения:

1. В очередной раз продлены сроки введения в действие запрета на предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности при отсутствии правил землепользования и застройки, а также произведена дифференциация сроков введения в действие данного запрета в зависимости от места нахождения таких земельных участков:

Теперь данный запрет на предоставление земельных участков для строительства вступает в силу согласно п.14 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”:

– в г. Москве – с 31.12.2014 г. (Закон № 96-ФЗ);
– в Московской области – с 31.12.2014 г. (Закон № 290-ФЗ);
– в муниципальных районах – с 30.06.2013 г. (Закон № 289-ФЗ);
– в городских поселениях и городских округах – с 31.12.2013 г. (Закон № 289-ФЗ);
– в сельских поселениях – с 01.06.2014 г. (Закон № 289-ФЗ)

Дополнительно Законом № 289-ФЗ вносятся изменения в Градостроительный кодекс РФ согласно которым: не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о переводе земель из одной категории в другую для целей, не связанных с размещением объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, при отсутствии генерального плана городского округа или поселения (схемы территориального планирования муниципального района в случае перевода земель, расположенных на межселенных территориях, из одной категории в другую).

Однако данные ограничения не применяются к соответствующим решениям в целях размещения объектов местного значения поселений на территориях городских поселений до 31.03.2013 г., на территориях сельских поселений до 31.12.2013 г.

Не допускается осуществлять подготовку документации по планировке территории в случаях, не предусматривающих размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, при отсутствии генерального плана городского округа или поселения (схемы территориального планирования муниципального района применительно к межселенным территориям).

Данные ограничения не применяются к подготовке документации по планировке территории в случаях, не предусматривающих размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, применительно к территориям городских поселений до 31.03.2013 г., к территориям сельских поселений до 31.12.2013 г., а также случаев подготовки проектов межевания застроенных территорий и градостроительных планов земельных участков по заявлениям физических или юридических лиц.

2. Также продлены сроки введения в действие запрета на выдачу разрешения на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки.
Теперь положения о запрете выдачи разрешений на строительство указанные в ч.3 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ не применяются:

– на межселенных территориях муниципальных районов до 30.06.2013 г. (Закон № 289-ФЗ);
– на территориях городских поселений и городских округов до 31.12.2013 г. (Закон № 289-ФЗ);
– на территориях сельских поселений до 01.06.2014 г. (Закон № 289-ФЗ).

Также в ч.3 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ внесены изменения, согласно которым запрет на выдачу разрешения на строительство не распространяется на строительство, реконструкцию объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов.

3. Продлены сроки изменения вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования до принятия правил землепользования и застройки, главой местной администрации, произведена дифференциация данных сроков, а также выделение сроков для Московской области наравне в г. Москва:

– в Москве до 31.12.2014 г. (Закон № 96-ФЗ);
– в Московской области до 31.12.2014 г. (Закон № 290-ФЗ);
– в муниципальных районах до 30.06.2013 г. (Закон № 289-ФЗ);
– в городских поселениях и городских округах до 31.12.2013 г. (Закон № 289-ФЗ);
– в сельских поселениях до 01.06.2014 г. (Закон № 289-ФЗ);
– в обеспечении использования в целях, установленных Федеральным законом от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства”, находящихся в федеральной собственности земельных участков и земельных участков Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства до 31.12.2016 г. (Закон № 290-ФЗ).

4. Закон № 290-ФЗ наряду с г. Москвой ввел специальные условия градостроительной деятельности на территории Московской области. В Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации” введена статья 17.2, согласно которой до 31.12.2014 г. при осуществлении градостроительной деятельности на территории Московской области допускаются:

1) принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую, а также о подготовке документации по планировке территории при отсутствии соответствующих документов территориального планирования;
2) выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки поселений, городских округов, расположенных на территории Московской области.

Аналогичная норма действует в отношении города Москва, введенная Федеральным законом от 29.06.2012 г. № 96-ФЗ.

5. Также Законом № 289-ФЗ, Градостроительный кодекс РФ, в части статьи 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе, дополнен двумя новыми пунктами:
23) программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа – документы, устанавливающие перечни мероприятий по строительству, реконструкции систем электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, объектов, используемых для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов, которые предусмотрены соответственно схемами и программами развития единой национальной (общероссийской) электрической сети на долгосрочный период, генеральной схемой размещения объектов электроэнергетики, федеральной программой газификации, соответствующими межрегиональными, региональными программами газификации, схемами теплоснабжения, схемами водоснабжения и водоотведения, программами в области обращения с отходами.
Программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления поселения, городского округа на основании утвержденных в порядке, установленном настоящим Кодексом, генеральных планов таких поселения, городского округа и должны обеспечивать сбалансированное, перспективное развитие систем коммунальной инфраструктуры в соответствии с потребностями в строительстве объектов капитального строительства и соответствующие установленным требованиям надежность, энергетическую эффективность указанных систем, снижение негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека и повышение качества поставляемых для потребителей товаров, оказываемых услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также услуг по утилизации, обезвреживанию и захоронению твердых бытовых отходов;
24) система коммунальной инфраструктуры – комплекс технологически связанных между собой объектов и инженерных сооружений, предназначенных для осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства, а также объекты, используемые для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов.

Правила землепользования и застройки отдельно приниматься не будут

Введите ваш e-mail:

Последствия отсутствия генеральных планов и правил землепользования и застройки

Юридическая компания Гольцблат БЛП напоминает о некоторых последствиях отсутствия в муниципальных образованиях документов территориального планирования и градостроительного зонирования. Информационное письмо № 455, 28 февраля 2014

28.02.2014

Goltsblat BLP, www.bclplaw.ru

В частности не допускается принятие решений о переводе земель из одной категории в другую для целей, не связанных с размещением объектов публичного значения, при отсутствии генерального плана городского округа или поселения (схемы территориального планирования муниципального района в случае перевода земель, расположенных на межселенных территориях, из одной категории в другую)1.

При отсутствии правил землепользования и застройки (ПЗЗ), в частности, не допускается:

  • выдача разрешений на строительство, за некоторыми исключениями2;
  • предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности3;
  • изменение вида разрешенного использования земельных участков по «переходной» процедуре4.

Эти запреты вступили (вступают) в силу5 применительно:

  • к муниципальным районам – с 30 июня 2013 г.;
  • к городским поселениям и городским округам – с 31 декабря 2013 г.;
  • к сельским поселениям – с 1 июня 2014 г.;
  • к Москве и Московской области – с 31 декабря 2014 г.

Отметим, что по данным Минрегиона России, к концу 2013 года утверждены:

  • 89,4% схем территориального планирования муниципальных районов;
  • 91,7% генеральных планов городских округов;
  • 80,5% генеральных планов городских поселений;
  • 57% генеральных планов сельских поселений;
  • 87,6% ПЗЗ городских округов;
  • 79,2% ПЗЗ городских поселений;
  • 62,7% ПЗЗ сельских поселений.

В этой связи при реализации девелоперских проектов мы рекомендуем уточнять вопрос о наличии в соответствующем муниципальном образовании документов территориального планирования и градостроительного зонирования.

1 Ч.4 ст.9 Градостроительного кодекса РФ. Эта норма была введена 31 декабря 2012 г., а на территорию Москвы и Московской области данный запрет будет распространяться с 31 декабря 2014 г. – ст.ст. 17.1, 17.2 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ».

2 Ч. 3 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

3 П. 14 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

4 Ст. 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ».

5 Федеральные законы от 30 декабря 2012 г. № 289-ФЗ и 290-ФЗ.

С уважением,
Юридическая фирма Goltsblat BLP LLP

International Law Firm of the Year (2014)
The Lawyer European Awards

Информационные письма Goltsblat BLP LLP являются кратким обзором изменений в законодательстве и правоприменительной практике и не должны рассматриваться в качестве правового заключения или консультации.

Виталий Можаровский >
Партнер,
Недвижимость и строительство,
Goltsblat BLP
+7 (495) 287 44 44

Владислав Сурков >
Партнер,
Недвижимость и строительство,
Goltsblat BLP
+7 (495) 287 44 44

Максим Попов >
Руководитель направления,
Недвижимость и строительство,
Goltsblat BLP
+7 (495) 287 44 44

MIPIM 2014, Международная инвестиционная выставка торговой недвижимости, 11-14 марта, Канны, Франция:

Виталий Можаровский выступит спикером “Русского завтрака”, ставшего традиционным местом дискуссии более 350 лидеров российских и зарубежных девелоперов, инвесторов и лидеров бизнеса. Подробнее >

Владислав Сурков приглашен в качестве модератора бизнес-диалога Правительства Москвы совместно с газетой The Moscow Times “Moscow Calling: Драйверы рынка недвижимости”. Подробнее >

Ссылка на основную публикацию