Около полутысячи незаконных объектов кап. строительства хотят снести в Москве

Глава Главгосстройнадзора: «Хотим очистить Московскую область от всех незаконных строений»

Главное управление государственного строительного надзора Московской области сегодня ставит перед собой приоритетную задачу по борьбе с самовольными строениями – данная проблема актуальна для всех муниципалитетов Подмосковья. Также надзорное ведомство проводит серьезную работу по профилактике правонарушений на рынке долевого строительства. Начальник Главного управления государственного строительного надзора Московской области Артур Гарибян рассказал порталу mosreg.ru о том, как надзорное ведомство борется с безответственными застройщиками и самовольными постройками, а также о практике применения новшеств закона о долевом строительстве.

– Артур Петросович, какие направления надзорной деятельности ведомства окажутся приоритетными в 2019 году?

– Для нас важно в первую очередь сохранять эффективность текущей надзорной деятельности на строящихся объектах, так как в этом году мы планируем переход на более современные стандарты работы.

Что касается приоритетов, они останутся прежними – во-первых, борьба с самовольными строениями, поскольку с августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный и Гражданский кодексы Российской Федерации, и надзору теперь подлежат все объекты вне зависимости от их параметров, в том числе объекты индивидуального жилищного строительства. Мы начали эту борьбу и будем продолжать.

Во-вторых, оптимизация контроля за долевым строительством с учетом прошлого опыта. Сегодня мы строим работу на принципах предупреждения негативных ситуаций еще на стадии строительства объектов, чтобы не реагировать на последствия, когда уже появились обманутые дольщики, а действовать с опережением.

– Как в Подмосковье контролируют долевое строительство жилья и что изменилось после внесения поправок в федеральное законодательство?

– Нужно отметить, что Подмосковье занимает в стране первое место по объемам жилищного строительства. В Московской области порядка 2000 объектов, строящихся с привлечением средств граждан. К таким объектам относятся не только многоквартирные дома, но и малоэтажное жилье. Проблемными признаны на сегодняшний день 49 объектов. Еще есть порядка 65-70 объектов в Подмосковье, где не ведется строительство либо ведется низкими темпами, пока официально не признаны проблемными, но взяты на особый контроль.

Что касается вступивших в силу изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ, который регламентирует отношения между дольщиками и застройщиками, они принесли ряд важных новшеств. Во-первых, появился принцип «один застройщик – один проект». И пока застройщик не завершит предыдущий объект, он не сможет начать реализацию нового проекта, привлекая деньги других граждан. Раньше застройщики могли буквально плодить новые стройки.

Не менее важное новшество – установление банковского контроля за финансовой деятельностью застройщика при проведении расчетов с использованием денежных средств участников долевого строительства. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны иметь специальный расчетный счет в уполномоченном банке и совершать расчеты между собой только с использованием этого счета. На сегодняшний день 33 из 400 застройщиков, которые в рамках долевого строительства отчитываются о своей деятельности в областной Главгосстройнадзор, не открыли специализированные счета в уполномоченных банках. В отношении этих компаний в Росреестр направлены уведомления о приостановке деятельности по привлечению денежных средств граждан. Таким образом, они лишены возможности заключать новые договоры долевого участия на реализуемые проекты.

– Расскажите подробнее, какие новые стандарты в работе появятся?

– Новые стандарты формируются в связи с изменениями в законодательстве о самовольных строениях и долевом строительстве. В первую очередь будем оптимизировать процессы выявления и фиксации фактов самовольного строительства. О выявленных объектах мы уведомляем муниципальные власти, которые принимают одно из двух решений: снос либо приведение объекта в соответствие с требованиями закона. Муниципалитеты также разрабатывают дорожные карты по реализации принятого решения.

В сфере долевого строительства будем анализировать деятельность застройщиков на всех этапах реализации проектов. Рынку долевого строительства предстоит переход на проектное финансирование и внедрение эскроу-счетов, которые начнут открывать граждане-дольщики в уполномоченных банках и где будут аккумулироваться их деньги на весь период строительства. Доступ к данным средствам будет заблокирован до полного исполнения обязательств застройщика перед гражданами.

Для контроля за реализацией этих механизмов мы и будем разрабатывать и применять новые стандарты работы. Нужно понимать, что периода турбулентности при переходе на счета эскроу не избежать. В Подмосковье организован штаб, основной задачей которого является подготовка застройщиков к новым условиям проектного финансирования, выявление проблемных вопросов при реализации проектов, оказания практической помощи. Поэтому мы призываем застройщиков не ждать 1 июля 2019 года, когда эта норма станет обязательной для всех, а уже сегодня прорабатывать свои проекты с банками, получать проектное финансирование и работать с эскроу-счетами.

Помимо этого, мы стремимся к открытости результатов нашей работы и автоматизируем все рабочие процессы. Сейчас активно сотрудничаем с ЦИАН – крупной площадкой поиска жилой недвижимости, где есть возможность заблаговременно информировать и оповещать граждан о надежности застройщиков и состоянии их проектов. Также работаем над созданием мобильного приложения, с помощью которого бдительные граждане смогут оповещать Главгосстройнадзор о нарушениях, оставлять свои жалобы и предложения.

– Сколько объектов капитального строительства находится под надзором ведомства? Какие?

– По состоянию на конец 2018 года поднадзорных объектов 2170 – цифра в течение года меняется, в зависимости от того, сколько объектов было введено в эксплуатацию в срок и сколько новых объектов попало под надзор ведомства. В их числе на сегодняшний день порядка 1975 многоквартирных домов, более 260 соцобъектов, свыше 150 промышленных, 190 торгово-административных, порядка 140 объектов логистического назначения и примерно 360 объектов линейной и коммунальной инфраструктуры.

При этом выявляемые самовольные строения составляют отдельную категорию.

– Сколько среди поднадзорных объектов жилых и нежилых зданий?

– Под надзором ведомства сегодня находится около 1000 жилых объектов и порядка 1200 – нежилых. Но хочу отметить, что Главгостройнадзор осуществляет надзор не только за строящимися, но и за эксплуатируемыми объектами, предполагающими массовое пребывание людей. С 2006 года одним из направлений нашей деятельности является надзор за эксплуатацией объектов повышенного уровня ответственности, таких как аэропорты, большие торговые центры, ФОКи и т.д. На сегодняшний день под надзором ведомства 252 объекта повышенного уровня ответственности: 145 торговых центров, 98 спортивных сооружений, 6 аэровокзалов, 3 административных здания. Мы осуществляем надзор за правильностью ведения эксплуатационного контроля собственниками и эксплуатирующими организациями таких зданий.

– Как осуществляются проверки технического состояния таких зданий?

– В первую очередь инспекторы проверяют исполнение мероприятий по эксплуатации зданий в соответствии с разработанным и утвержденным положением о технической эксплуатации. Особое внимание уделяется состоянию строительных конструкций, соблюдению требований по безопасной эксплуатации объектов, а также по поддержанию несущих, ограждающих и строительных конструкций в работоспособном состоянии. Кроме того, своевременно должен проводиться мониторинг состояния конструкций здания.

После трагического происшествия в ТЦ «Зимняя вишня» в Кемерове при проведении плановых проверок Главгосстройнадзором особое внимание также уделяется состоянию противопожарной защиты несущих и ограждающих конструкций здания, эксплуатационному состоянию эвакуационных выходов, пожарных лестниц, дверей, наличию и состоянию указателей движения. Дополнительно практически на всех поднадзорных объектах проведены внеплановые проверки зданий на предмет состояния конструктивных элементов, путей эвакуации, работы инженерных систем и электрооборудования.

– Сколько нарушений на строящихся объектах выявлено в 2018 году?

– За 2018 год инспекторами выявлено более 11 800 нарушений, застройщиками устранено порядка 9100 из них. Причем более 900 различных нарушений выявили на соцобъектах, среди которых и неудовлетворительное состояние строительной площадки, и отклонения от проектной документации и технических регламентов.

– Какие меры применяются к нарушителям?

– После выявления нарушения составляется протокол об административном нарушении, затем выдается предписание об устранении этого нарушения в определенный срок. Когда срок предписания истекает, мы выходим на очередную проверку. Если застройщик за это время не устранил все нарушения, составляется новый протокол и выдается новое предписание со сроком устранения нарушений.

За прошлый год по всем фактам выявленных нарушений на строительных площадках оформлено 1539 протоколов об административных правонарушениях на общую сумму штрафов свыше 154 миллионов рублей.

В случае неоднократного невыполнения застройщиком предписания мы вправе обратиться в арбитражный суд с иском о приостановлении его деятельности на срок до 90 суток.

– Сколько проверок в год/месяц проводится? Плановых и внеплановых?

– Ежемесячно инспекторы проводят порядка 750–780 проверок. Например, за 2017 год провели порядка 9000 проверок, из них плановых – 6500. За 2018 год проведено свыше 8600 плановых проверок и порядка 3180 – внеплановых. При этом необходимо индивидуально работать с результатами каждой проверки: составлять протоколы и предписания, отправлять на рассмотрение, привлекать к административной ответственности нарушителей, осуществлять контроль и т.д.

– Насколько снизился процент нарушений благодаря проверкам?

– Согласно статистике, за 2018 год нам удалось уменьшить количество нарушений на 35% по сравнению с 2017 годом.

– Сколько рейдов по выявлению самостроев проведено за последнее время? Какие результаты?

– В рамках контрольно-надзорных мероприятий нами проводятся плановые и рейдовые осмотры территорий. В работе на сегодняшний день более 1500 объектов, из которых более 750 обладают признаками самовольности. На 470 объектах проверки завершены, по остальным 280 объектам они еще идут. Часто возникают сложности с установлением собственников построек и других данных по объекту, в связи с чем мы направляем запросы в областной Росреестр, ГУ МВД России по Московской области и другие органы власти.

Наша практика показывает, что большое количество самостроев на территории Московской области связано с отсутствием правовой дисциплины у лиц, осуществляющих строительство. В основном незаконно возводятся магазинчики, маленькие торговые центры, придорожные кафе – это тот сегмент, где строительство ведется физическими лицами. Однако среди выявляемых самостроев могут быть и объекты жилого назначения – наша задача заблаговременно это пресечь.

– Как определить, законное строение или нет?

– Законность строения определяется наличием разрешения на строительство и соблюдением градостроительных норм. Если объект построен без разрешения – он незаконный. Бывает, что разрешение на строительство выдано, но объект строится с отступлением от тех или иных граднорм: нарушен вид разрешенного использования земельного участка или постройка неправильно размещена на его территории. В этом случае объект также может быть признан самовольным.

– Как можно узаконить такие постройки, какие процедуры предусмотрены?

– Закон предоставляет два варианта решения этой проблемы – приведение в соответствие требованиям закона либо снос. После того как самострой выявлен и подтвержден, в органы местного самоуправления нами направляется соответствующее уведомление (статья 222 ГК РФ). Затем органы местного самоуправления обращаются в суд с исками о сносе или приведении объекта в соответствие.

При отсутствии градограничений администрация может своим постановлением принудить собственника – физическое либо юридическое лицо привести объект в соответствие нормам. В некоторых случаях для этого требуется обследование конструкции на предмет безопасности.

Такой механизм уже работает – мы направили уведомления в органы местного самоуправления о приведении в соответствие либо сносе 470 объектов. Все это делается для того, чтобы очистить Подмосковье от тех строений, которые размещены с нарушением градостроительных норм.

– Где находится наибольшее количество выявленных самостроев?

– На сегодняшний день наибольшее количество самостроев выявлено в Ленинском районе и в городских округах Истра и Мытищи. Это так называемая «красная зона». Надо сказать, что в муниципалитетах ближнего пояса самостроев априори больше, так как тот же Ленинский район или Одинцово экономически более привлекательны.

– Есть ли такие объекты, по которым принято решение о ликвидации уже в этом году?

– Процедура выявления, подтверждения самовольности и принятия решения занимает достаточно продолжительное время. После получения нашего уведомления у органов местного самоуправления есть 20 дней для принятия решения узаконить или снести объект. За этим следуют длительные правовые процедуры.

На сегодняшний день решения судов о сносе объектов уже приняты в отношении двух объектов в Ленинском районе и одного объекта в г.о. Щелково. Еще по четырем объектам (три из них – в Ленинском районе и один – в г.о. Жуковский) судом принято решение о приведении объекта в соответствие требованиям градостроительного законодательства.

– Какую работу ведомство проводит с администрациями муниципальных образований по вопросу самостроев?

– Было принято решение о проведении вебинаров с представителями муниципалитетов, где обсуждаются вопросы относительно правовой базы и механизма реализации процедур по ликвидации незаконных построек. По каждому случаю регламентируется порядок приведения объекта в соответствие с установленными требованиями или разрабатывается проект организации работ по его сносу.

На сегодняшний день мы провели уже 10 онлайн-встреч и продолжаем такой формат общения в еженедельном режиме.

– Сколько за 2018 год поступило обращений граждан через «Добродел»?

– В 2018 году в Главгосстройнадзор поступило более 6000 обращений от граждан через «Добродел». Они связаны с законностью строительства, долевым строительством и недостатками содержания строительных площадок. Тематика долевого строительства появилась на «Доброделе» не так давно, с августа 2018 года. С этого же времени Главгосстройнадзор начал обрабатывать такие запросы на «Доброделе», и просрочек с ответами мы стараемся не допускать.

– Сколько жителей Подмосковья числится на сегодняшний день в реестре пострадавших дольщиков?

– Реестр пострадавших граждан работает на основании приказа № 560 Минстроя России. В подмосковном реестре сегодня находится более 10 300 граждан.

Хочу отметить, что государственная услуга по включению (исключению) граждан в реестр переведена в электронный вид. Это сделано для удобства граждан, чтобы люди могли в любое время и без очереди подать через региональный портал госуслуг необходимый пакет документов и в течение 14 рабочих дней получить результат. С момента перехода на электронное обслуживание услуга стала более доступной – к нам поступило около 8000 заявлений от граждан.

Кроме того, в свое время было принято решение опубликовать реестр пострадавших граждан на сайте ведомства и сделать его деперсонализированным, чтобы защитить информацию о личных данных. Теперь каждый гражданин по определенному идентификатору может осуществить поиск по реестру и убедиться, включен он или нет.

– Как происходит электронное взаимодействие – сколько документов подано через госуслуги и МФЦ в 2018 году? Как много застройщиков пользуются таким способом подачи документов?

– С начала 2018 года в Главгосстройнадзор поступило более 10 400 документов от застройщиков через региональный портал государственных услуг. В их числе более 1000 – о начале строительства, еще свыше 1000 извещений об окончании строительства, более 800 касаются выдачи заключения о соответствии, более 1600 извещений – об устранении нарушений. Также мы получили порядка 280 уведомлений о возобновлении строительства. Кроме того, застройщики через портал госуслуг направляют ежеквартальную отчетность – за 2018 год к нам поступило более 1000 заявок на проверку этих документов. Все эти услуги давно переведены в электронный вид – и именно наше ведомство не только в Московской области, но и в стране в целом первым осуществило цифровизацию своих услуг.

По сути у нас нет ни одной бумажной услуги, мы работаем посредством электронного взаимодействия. В бумажном виде остается только процесс протоколирования. Такой формат удобен как ведомству, так и застройщикам.

– Часто ли компании пренебрегают обязанностью представить исполнительную документацию?

– Исполнительная документация представляется всеми строительными компаниями, поскольку они понимают, что в противном случае выдача заключения о соответствии объекта невозможна. После подачи извещения о начале строительства объект становится нам поднадзорен. В случае утери исполнительной документации по поднадзорному объекту она заменяется техническим обследованием сооружения, что не противоречит законодательству.

– Сколько строящихся поднадзорных объектов оснащены видеонаблюдением? Влияет ли это на количество проверок?

– В этой части мы работаем в рамках программы «Безопасный регион», и на сегодняшний день более 100 объектов оснащены системой видеонаблюдения. Из них 75 объектов – в стадии строительства. Мы стремимся к тому, чтобы каждый объект строительства на территории Московской области был оснащен видеонаблюдением. Те застройщики, которые хотят работать на территории Московской области с соблюдением всех норм, адекватно реагируют на подключение к системе «Безопасный регион». Стоит отметить, что там, где застройщик устанавливает камеры видеонаблюдения, мы сокращаем количество плановых проверок, т.к. имеем возможность отследить динамику строительства, выявить те или иные проблемы на участке и сделать выводы. Сокращение количества проверок стимулирует застройщиков к установке видеокамер.

– Растет ли качество построенного в Подмосковье жилья? Какая тенденция наблюдается по итогам 2017-2018 года?

– В 2018 году в Подмосковье введено порядка 4,9 миллиона кв. метров жилья в многоквартирных домах. В 2017 году этот показатель достиг 5,5 миллиона кв. метров.

Если говорить о качестве вводимого жилья, я бы отметил здесь положительную динамику. Например, в 2018 году мы выявили 11 800 нарушений против почти 18 000 нарушений за 2017 год. Это говорит о том, что подход к качеству строительства у застройщиков меняется к лучшему.

Долой самострой

Умные уходят сами

Между тем к территории возле станции метро “Добрынинская” пришла уже техника. И давай крушить построенные всеми правдами и неправдами торговые и офисные дворцы! Корреспонденты “РГ” застали там уже только остатки стен и кое-где уцелевшие вывески. Владельцы длинного строения возле станции “Арбатская”, где годами бойко торговали продуктами и размещалась “Хинкальная”, тоже поняли, что на сей раз столичные власти не шутят. Располагавшийся там продовольственный магазин в начале этой недели встретил нас уже пустыми полками. “Переезжаете? – поинтересовались мы у грузчика, выносившего последнее оборудование. – Да. Хозяин велел съезжать. Говорит, дом идет под снос”.

В перечень объектов самостроя, подлежащего сносу, утвержденный на недавнем заседании правительства Москвы, попали 104 здания. Это хорошо известная москвичам торговая “пирамида” возле “Известий” на улице Тверской, несколько ресторанов с банкетным залом возле станции метро “Сухаревская”, куча павильонов вдоль Ленинградки, торговые центры, обступившие с обеих сторон станцию “Чистые пруды”, не менее мощный торговый центр, выросший прямо на газоне у станции “Баррикадной”, и другие.

“Все они построены незаконно, – заявил мэр Москвы Сергей Собянин. – Мы системно работаем над программой сноса самовольно построенных объектов. Московские улицы и площади постепенно освобождаются от разного рода ларьков. Дошла очередь и до этих зданий”.

Причем пока только первая очередь, отметил начальник Госинспекции по недвижимости Москвы Сергей Шогуров. Он уверен: что будет и вторая, а если потребуется, то и третья. Но уродливые постройки, портившие облик столицы и памятников архитектуры, рядом с которыми они выросли, наконец-то перестали быть неприкасаемыми. Случались порой совершенно парадоксальные ситуации. Например, невозможно было продолжать строительство Алабяно-Балтийского тоннеля только потому, что на участке, где он должен был пройти по проекту, стояла палатка по торговле золотом. И дело сдвинулось только тогда, когда хозяевам палатки городcкие власти выложили несколько миллионов рублей за то, что они освободят место.

Бульдозер не спасение

Почему же Москва мирилась с этим так долго? Разве власти не знали, что под все эти постройки город не отводил землю, не принимал их в эксплуатацию? “Знали, конечно, – не скрывает Шогуров. – Только поделать ничего не могли”.

Дело в том, что владельцы этих зданий, не имея никаких документов на строительство, тем не менее умудрялись оформить на них право собственности. Было это еще при прежнем городском правительстве. Как это делалось, не секрет. Предприниматели получали от города в аренду участки землю под некапитальные объекты. Те самые ларьки и палатки, от которых Москва с таким трудом наконец-то избавилась. Строили же на этом участке капитальные здания, целые торговые центры. А затем шли в “Мосрегистрацию” и получали свидетельства о праве собственности на них. К таким постройкам уже просто не пригонишь кран или бульдозер: собственник может обратиться и в суд.

Подобная безнаказанность привела к разгулу самостроя в столице.

Читайте также:  Обои для зала: 90+ новых подходов к созданию грамотного интерьера

– У нас выявлен даже факт, когда опора ЛЭП высокого давления находится прямо в середине торгового комплекса, – рассказала заммэра по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина. – И нужно понимать, что достаточно обрыва какого-нибудь провода и последующий электрический разряд может фактически привести к гибели неограниченного количества лиц.

В качестве примера, как печально может закончиться пренебрежение правилами безопасности, Сергунина привела трагедию клуба “Хромая лошадь” в Перми и обрушение в результате незаконной перепланировки в торговом центре в Казани.

В Москве же практически весь самострой стоит на городских инженерных сетях. В частности, газопроводах высокого, среднего и низкого давления, трубопроводах холодного и горячего водоснабжения, тепло- и электросетях, а также в полосах их отвода. Либо расположен возле станций метро, на улично-дорожной сети, площадях, тротуарах, в парках и особо охраняемых природных территориях, что чревато угрозой жизни и здоровью москвичей. Попробуй, например, в случае ЧП выберись из подземки в час пик, когда выходы станций вплотную застроены теми же магазинами и ресторанами!

Демонтаж по закону

Разрешить патовую ситуацию столичным властям помог принятый в июле 2015 года федеральный закон о внесении изменений в Гражданский кодекс ( ст. 222). Этот документ дал местным властям право принять решение о сносе самовольных построек, если они находятся на инженерных сетях федерального, регионального или местного значения. Именно это и сделало правительство Москвы.

Каждый из их владельцев, как сообщили “РГ” в пресс-службе Госинспекции по недвижимости Москвы, уже получил от городских властей уведомление о необходимости демонтировать незаконный объект добровольно. Это лучший выход для всех – и для города, который не хочет увязнуть в судах с владельцами самостроя, и для самих владельцев, ибо правительство Москвы решило частично компенсировать убытки тем, кто снесет незаконные объекты сам. Так что владельцы здания у станции метро “Арбатская” рассудили правильно: снесут все равно, так лучше хоть какую-то часть денег за здание получить.

Если же в указанный срок сноса здание добровольно не будет демонтировано, то тогда эту работу возьмет на себя префектура округа. И тогда ни о какой компенсации говорить уже не придется.

За последние два года в Москве снесено 2 тысячи самовольно построенных объектов общей площадью 350 тыс. кв. м. В декабре вручены уведомления владельцам еще 104 объектов.

Новые правила сноса самовольных построек и строительства индивидуальных жилых домов

Директор направления “Налоги и право” Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

4 августа вступили в силу новые правила сноса объектов капитального строительства, а также получения разрешительных документов на строительство объектов ИЖС и садовых домиков (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

Ключевой новацией стало введение структурированного порядка принятия решений о сносе самовольных построек, который устранил многие пробелы в правовом регулировании данного вопроса.


Выявление и снос незаконных построек

Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо на основании решения суда или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 55.30 Градостроительного Кодекса). При этом в отличие от ранее действовавших норм, новые положения закона вводят более четкое регулирование вопроса сноса самовольных построек. Рассмотрим основные нововведения подробнее.

Вместо разрешения на строительство теперь потребуется проект организации работ по сносу.

Для осуществления сноса больше не нужно получать разрешение на строительство – вместо него необходимо представить проект организации работ по сносу с учетом технических условий по отключению объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения (ч. 2 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Подготовить такой документ сможет только специалист, имеющий необходимый допуск саморегулируемой организации. Конкретных требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства пока нет – они будут установлены Правительством РФ (ч. 5 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

При этом проект организации работ по сносу не потребуется, если речь идет о сносе гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или о сносе на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, а также о сносе сооружений вспомогательного использования (п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Очевидно, что указанные положения закона значительно облегчат процесс согласования сноса объектов недвижимости.

Регламентирован порядок сноса объектов капитального строительства.

Снести объект капитального строительства сможет лицо, которое его построило, если у него есть необходимый допуск саморегулируемой организации, либо юридическое лицо, заключившее договор подряда на снос с правообладателем данного объекта или земельного участка, на котором расположен объект (ч. 4-5 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Стоит отметить, что раньше осуществлять снос объекта мог только его собственник в административном порядке или правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект, в рамках сложной судебной процедуры.

Чтобы приступить к сносу, необходимо уведомить уполномоченные органы о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее, чем за семь рабочих дней до начала работ. Подать соответствующее уведомление следует в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства или, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории, – в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

При этом в законе отдельно отмечено, что указанные положения не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства или реконструкции объекта капитального строительства (ч. 8 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

Уточнен круг лиц, имеющих право выявлять незаконные постройки.

В законе теперь четко оговорено, кто имеет право выявлять незаконные постройки. Такими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти в сфере:

  • государственного строительного надзора;
  • государственного земельного надзора;
  • государственного надзора в области использования и охраны водных объектов;
  • государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий;
  • государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия;
  • федерального государственного лесного надзора (лесной охраны) и подведомственных государственных учреждений (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Помимо этого, такое право предоставлено должностным лицам государственных учреждений, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющимся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, а также органам местного самоуправления, осуществляющим муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий.

Все это, по моему мнению, качественно упорядочит правовое регулирование в данной сфере.

Конкретизирован порядок действий при выявлении незаконных построек.

При выявлении самовольно возведенной постройки или нецелевого использования земельного участка указанные выше органы смогут направить уведомление об этом в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). Это уведомление должно быть рассмотрено в течение 20 рабочих дней, и по результатам рассмотрения уполномоченный орган совершит одно из следующих действий (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

1. Примет решение о сносе самовольной постройки, если она:

  • возведена или создана на земельном участке, на который нет правоустанавливающих документов. При этом необходимость наличия таких документов должна быть установлена законом на дату начала строительства объекта;
  • возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования.

2. Примет решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, если:

  • она возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта;
  • в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство. Необходимость наличия этого разрешения должна быть установлена законом на дату начала строительства такого объекта.

3. Обратится в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

4. Направит уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.

Стоит обратить внимание на то, что такие решения не могут быть приняты в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса).

Вместе с тем органы местного самоуправления в любом случае не смогут принять решение о сносе самовольной постройки либо о приведении ее в соответствие с установленными требованиями в отношении:

  • объекта недвижимого имущества, если право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН;
  • объекта недвижимого имущества, если ранее суд принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе данной самовольной постройки;
  • многоквартирного дома, жилого дома или садового дома (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Такие постройки могут быть снесены только по решению суда.

Новые правила также предусматривают, что уполномоченные органы после принятия соответствующего решения о сносе направляют уведомление об этом собственнику объекта недвижимости. Если же собственника объекта найти не удалось, они публикуют информацию об этом в СМИ и Интернете, а также на информационном щите в границах земельного участка, где расположена самовольная постройка (ч. 4-5 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Напомню, что срок для сноса самовольной постройки зависит от ее характера, но не может составлять менее 3 месяцев и более 12 месяцев. А срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – менее 6 месяцев и более 3 лет (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице – правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если правообладатель земельного участка или собственник объекта недвижимости не снесут самовольную постройку, органы власти осуществят снос за счет бюджета с последующим взысканием с указанных лиц затрат на снос (ч. 15 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если давать оценку этим положениям, очевидно, что они позволят установить более четкие “правила игры” при решении вопроса о сносе самовольной постройки. Вместе с тем предоставленная органам местного самоуправления возможность решать вопрос о сносе постройки во внесудебном порядке может стать причиной злоупотреблений с их стороны.

Определен порядок прекращения прав на земельный участок под самовольной постройкой.

Нововведения предполагают, что права на земельный участок под ранее существовавшей самовольной постройкой прекращаются путем одностороннего отказа от договора аренды, прекращения права постоянного бессрочного пользования или изъятия земельного участка по решению суда (п. 4-7 ст. 46 Земельного кодекса). При этом прекращение прав на земельный участок, если на нем, помимо самовольно возведенной постройки, имеются объекты, построенные в установленном законом порядке, не допускается (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ).

Закон предусматривает, что после прекращения прав на участок он должен быть реализован с публичных торгов. Причем собственнику земельного участка, в отличие от арендатора или лица, которому земельный участок был передан в постоянное бессрочное пользование, будут переданы средства, полученные от такой продажи за вычетом расходов на организацию торгов (ст. 54.1 Земельного кодекса РФ).

Лицо, которое по результатам публичных торгов приобрело земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, подлежащая сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, обязано исполнить обязательства по сносу постройки или по представлению в уполномоченные органы утвержденной проектной документации по ее реконструкции и приведению в соответствие с установленными требованиями за свой счет (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Тем самым новые положения законодательства, в отличие от ранее действовавших норм, вводят новый тип обременений при продаже земельных участков в виде обязательств по сносу самовольных построек или приведения их в соответствии с установленными требованиями. Указанные нововведения позволят вовлечь в хозяйственный оборот земельные участки и объекты недвижимости, которые ранее не могли быть использованы по причине невозможности узаконивания указанных объектов недвижимости или их демонтажа в связи с отсутствием у собственников средств для этого.

Уточнены сроки рассмотрения судами дел о сносе самовольных построек.

Согласно поправкам дела о сносе самовольной постройки и решения уполномоченных органов о сносе самовольных построек должны рассматриваться судами за один месяц, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству (ч. 1 ст. 152 Арбитражного процессуального кодекса). Учитывая сложившуюся судебную практику, очевидно, что данный срок является очень коротким для того, чтобы рассмотреть такие дела по существу.

Рассмотренные выше поправки, по моему мнению, систематизируют и структурируют имеющиеся положения законодательства по вопросу сноса самовольных построек. Однако в связи с тем, что органам местного самоуправления теперь предоставлены значительные полномочия по сносу подобных объектов без решения суда, это может привести к злоупотреблениям и ослабит позиции пользователей таких построек. Кроме того, изменения, касающиеся сроков рассмотрения судами дел по сносу самовольных построек, практически исключают возможность качественного рассмотрения таких дел судами.


Особенности ИЖС

Другая существенная часть поправок касается вопросов строительства дачных домиков и объектов ИЖС. Так, закон исключает необходимость получения разрешения на строительство объекта ИЖС, вместо которого теперь необходимо подать уведомление о планируемом строительстве, в котором должны быть указаны параметры планируемого к строительству объекта (ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Указанное уведомление следует подавать в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

По итогам его рассмотрения уполномоченные органы выдадут уведомление о соответствии указанных параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке (ч. 7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Данный порядок несколько упрощает жизнь застройщикам, так как исключает необходимость подачи обязательных ранее документов, необходимых для получения разрешения на строительство: схемы планировочной организации земельного участка и градостроительного плана земельного участка. Однако для ввода таких объектов в эксплуатацию потребуется подготовить технический план, который нужно будет заказать у кадастровых инженеров, что, конечно, приведет к дополнительным затратам (ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Указанные изменения в целом облегчают жизнь застройщикам таких объектов, хотя и не отменяют требования к получению дополнительных согласований. Например, если указанные объекты будут располагаться в санитарно-защитной зоне аэропортов, то для начала их строительства потребуется получить согласование Росавиации (ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ от 1 июля 2017 г. “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны”).


***

Очевидно, что новый закон значительно ужесточает требования к порядку сноса самовольных построек и дает уполномоченным органам расширенные права по принятию решений по данному вопросу во внесудебном порядке. Кроме того, судебный порядок рассмотрения данных вопросов значительно искажается и предполагает совсем иной подход к рассмотрению дел о сносе самовольных построек, что, скорее всего, негативно скажется на качестве рассмотрения данных дел. Видимо, единственным выходом для пользователей самовольных построек будет принятие мер по их узакониванию, в том числе и в рамках вновь предоставленных местным органам власти полномочий по сохранению самовольных построек (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Вместе с тем закон делает более простым согласование строительства индивидуальных жилых домов и садовых домиков.

Насколько указанные новации будут успешными с точки зрения правоприменительной практики, покажет время. Возможно, в ходе наработки практики по данному закону выявится необходимость в дальнейшей корректировке Градостроительного кодекса РФ.

Почему власти Москвы решили освободить столицу от “самостроев”

1. Что такое самострой?

В Гражданском кодексе понятие самовольной постройки прописано достаточно четко. Это строение, возведенное на земельном участке, на котором не было разрешено строительство данного объекта. Или же разрешение было, но при сооружении были нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.

– 104 объекта, предназначенные под снос, являются самовольно возведенными по трем признакам: земельные участки для целей капитального строительства Москва не выделяла, разрешение на строительство капитальных объектов не выдавалось и акты ввода объектов в эксплуатацию также не оформлялись, – прокомментировали ” КП ” в мэрии Москвы. – Если есть хотя бы один признак в отношении самовольной постройки из вышеперечисленных, то сооружение подлежит сносу.

2. Почему стихийные торговые точки не снесли раньше?

До июля 2015 года решение о сносе принимал суд. Нередко противостояние муниципалитета и собственника здания длилось несколько месяцев. И вот в сентябре прошлого года Госдумой были приняты поправки в Гражданский кодекс РФ , которые позволили властям самостоятельно принимать решение о сносе объекта в том случае, если он создает угрозу жизни и здоровью.

Почти 90% снесенных помещений возвышались над подземными линиями коммуникаций. Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН

3. В чем опасность самостроя для москвичей?

Почти 90% снесенных помещений возвышались над подземными линиями коммуникаций – телефонной канализацией, газопроводом, теплосетями, электросетями, водоотведением.

Например, самострой у станции метро «Сокол» (Ленинградский поспект, 73с2) стоял прямо над действующим газопроводом, через который идет газ для всего района.

– На сегодняшний день у нас нет доступа к газопроводу для проведения регламентных работ, – говорит гендиректор « МосГаза » Гасан Гасангаджиев . – Это небезопасно – при его повреждении может произойти серьезное ЧП. Кроме того, вестибюли метро здесь неглубокого залегания, и они могут быть попросту загазованы . Это серьезная опасность для пассажиров метрополитена. Предприятиям неоднократно выписывались предписания о том, что застроенность газопровода должна быть ликвидирована.

Надстройка над выходом со станции метро «Сухаревская» – тоже объект самовольного строительства.

– В 1998 году он был построен и введен как объект некапитальный, временный со сроком действия на пять лет, – отметил глава Госинспекции по недвижимости Сергей Шогуров . – Объект демонтируется, так как он может угрожать жизни и здоровью граждан.

4. Почему сносили ночью?

Прежде всего, чтобы обезопасить жителей Москвы. Большинство построек находились в зоне метро, то есть в местах с большим потоком людей. Если бы снос начали днем или утром, то вполне вероятно, мог случайно пострадать кто-то из прохожих. И еще одна причина ночного сноса – попытка избежать излишней шумихи. Не секрет, что были конфликты с некоторыми арендаторами, которые наотрез отказывались освобождать помещения, хотя были заранее предупреждены.

Развалины торгового павильона в районе метро Новослободская. Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС

5. Как быть тем, кто лишился бизнеса?

О том, что торговая точка подлежит сносу, власти предупреждали владельцев еще в декабре. Напомним, 8 декабря Правительство Москвы приняло постановление о сносе 104 опасных самовольных строений, расположенных в разных районах города. До конца месяца их хозяевам направили уведомления о необходимости снести незаконные сооружения, префектуры установили рядом с ними специальные информационные щиты. Но у нас ведь как принято, – пока рак на горе не свистнет. Вот и кинулись арендаторы выносить мебель и оборудование из павильонов под грохот ковша экскаватора. Тем не менее, власти решили, что раскулаченные бизнесмены не останутся неудел.

– Если владельцы этих сооружений хотят дальше заниматься бизнесом, то надо все оформить в соответствии с законодательством, – заявил мэр Собянин на заседании правительства Москвы.

Обиженные бизнесмены утверждают, что на здания, которые власти снесли этой ночью, было оформлено право собственности. Это право, к слову, утверждается судом. Будут ли компенсации за снос частных сооружений?

Читайте также:  Глянцевые двери — новинка в интерьере

– В данном случае, вряд ли нужно ждать компенсаций, – рассказывает юрист Кристина Кадыкова . – Согласно новой поправке, чиновники поступили по закону, заранее предупредив собственников о сносе.

Большинство построек находились в зоне метро, то есть в местах с большим потоком людей Фото: Михаил ФРОЛОВ

МНЕНИЕ БИЗНЕС-СООБЩЕСТВА

Виноваты чиновники, а наказание несут бизнесмены.

Сергей Селиверстов, заместитель председателя Московского отделения общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России»:

– По нашим прикидкам, снос этих торговых павильонов затронет примерно 15 тысяч человек — это те, кто в результате останутся без работы или так или иначе финансово пострадают. Включая самих предпринимателей, их персонал, фирмы, которые на эти киоски работали — доставка и так далее.

Зачем этот снос понадобился, мне сложно судить. У большинства из этих предпринимателей есть свидетельства о собственности, это право зарегистрировано Росреестром. Примерно у трети вот тех, у кого есть свидетельства, есть еще и положительные решения судов о том, что их объекты не являются самостроем. Сейчас говорят о том, что это ряд нехороших чиновников из прошлого не проконтролировали ситуацию, неправильно выдали разрешения. Но послушайте, почему нынешние владельцы павильонов тогда должны за это отвечать?

О том, что торговая точка подлежит сносу, власти предупреждали владельцев еще в декабре Фото: Михаил ФРОЛОВ

Сейчас много говорят о поддержке малого и среднего бизнеса. Об амнистии капитала так же говорят. Вот есть реальные, живые предприниматели. Которые вложили свои капиталы не куда -то, а в свой город. Почему для них нельзя сделать какую-то «амнистию», предложить им легальные схемы выхода из ситуации? Киоски стоят на коммуникациях, есть угроза безопасности граждан? Это можно понять, время сейчас непростое. Но почему нельзя нанять специализированную компанию, которая подготовила бы технические проекты по решению этой проблемы? Скажите, как сделать, чтобы было безопасно! Многие владельцы торговых павильонов согласились бы даже эти работы оплатить.

Компенсации? Были разговоры только о том, что если владельцы киосков сами согласятся их снести, неплохо бы расходы именно на снос им компенсировать. Больше ни о каких компенсациях до этой ночи, когда все снесли, речь не шла. Но я сомневаюсь, что пострадавшие предприниматели согласятся теперь вложить деньги в какое-то еще строительство в Москве.

МНЕНИЯ

Сергей ЛУКЬЯНЕНКО, писатель-фантаст, блогер dr_piliulkin – радио “Комсомольская правда” :

– Те павильоны, которые были снесены рядом со мной, у метро «Сухаревская», на мой взгляд были ужасные, они реально портили весь облик города. И они стояли там, по-моему, с 90-х годов, когда никто законностью особо не озабочивался. Я думаю, тут надо индивидуально смотреть. Какие-то, возможно, являются абсолютно незаконными, где-то, может быть, разрешения и были честно получены, но сейчас выяснилось, что они стоят не на своем месте и мешают жить городу. Потому что у нас, конечно, в мелком городском строительстве полный беспредел. Я надеюсь, что это действительно приведение города в порядок.

У нас в любой ситуации кричат про коррупцию. И чем ближе к выборам, тем сильней будут кричать. Я случайно посмотрел, откуда пошли все эти слухи про 30 миллиардов (якобы, в такую сумму обойдется городу снос 104 ларьков, – Ред.). Это, как я понимаю, заявление одного-единственного чиновника. А я, к примеру, могу сказать, что на самом деле нужно 100 миллиардов. И не рублей, а долларов. И будет та же степень обоснованности. Я думаю, что здесь не стоит видеть коррупционные схемы. Они обычно более надежно скрыты от глаз. Дмитрий ЧЕРНЫШЕВ, популярный блогер mi3ch, – радио “Комсомольская правда”:

– Мне кажется, что это как минимум незаконно. Потому что все разговоры, что можно было установить такое большое количество палаток и магазинчиков без согласования или что они были установлены с нарушениями – мне кажется, мягко говоря, некорректным. С моей точки зрения, это желание заработать. Это какая-то разновидность откатов. На компенсации выделена большая сумма. Есть мнение, что борьба с палатками успешно пролоббирована крупными сетями. Мол, мы крупные сети, у нас все вчистую, платим налоги, а эти люди ведут сомнительную бухгалтерию. И уничтожение такого конкурента всем пойдет на пользу. Нас еще ждет, как мне кажется, серия судов за снос этих палаток. Хотя опыт Лужкова показывает, что это бессмысленно. Когда он был городским главой, против него было выдвинуто около двух тысяч исков. Он не проиграл ни одного. Мне видится вероятным коллективный иск от всех людей, чьи права были нарушены. Это гораздо проще и эффективней.

ОФИЦИАЛЬНО

«Памятниками архитектуры в городе являются и станции метро. Но, к сожалению, около них в девяностые годы было построено много сооружений, люди, выходя из метро, сталкиваются с каким-то базаром около станций. Прошу навести порядок в кратчайшие сроки, убрать строительный мусор, провести благоустройство и будущие знаковые проекты согласовать с москвичами. Еще попрошу – если владельцы этих сооружений хотят дальше заниматься бизнесом, то надо все оформить в соответствии с законодательством».

(Мэр Москвы Сергей СОБЯНИН – 9 февраля на заседании президиума правительства Москвы.)

А ЧТО ДУМАЮТ МОСКВИЧИ

«Только рады, что теперь этого безобразия не будет»

Мнения москвичей о сносе павильонов разделились.

Ближе к вечеру 9 февраля выхожу из подземки на Сретенку . Смотрю, разносчики листовок, таксисты и местные продавцы сбились в кучу и что-то живо обсуждают. Я незаметно подкрался к ним и услышал нелестные отзывы в адрес властей. Правда, ругались почти равнодушно, без злости. Просто чтобы убить время.

Через дорогу вовсю работали экскаваторы. Из земли еще торчали кирпичные стены и металлические сваи. После очередного движения ковша белая пыль косматым клубом устремилась в небо.

– Расскажите, – попросил я, – а почему вы против сноса таких объектов?

Те даже не поинтересовались, кто я такой.

– Милый мой! – вскрикнула женщина, таскавшая на себе рекламу юридической поддержки. – Там же был и салон связи, и цветочный магазин, и кафе, и пункт обмена валюты. На втором этаже букмекерский клуб – ну это ладно.

– Лично я потерял одно из рабочих мест, – признался водитель такси. – Я всегда стоял возле тех павильонов, там было много людей. А теперь там пустырь.

– Ну так что-нибудь построят, – говорю я. – Например, парковку. А кафе и ресторанов здесь на улице и так полно. (Буквально в 30 метрах от нас висела округлая желтая буква «М».)

– А вы откуда? – подозрительно спросила женщина с рекламой.

– Из газеты, – ответил я и перебежал дорогу.

Поехал на другую станцию.

Возле «Баррикадной» снесли небольшой торговый центр «Ануш», на первом этаже было кафе «Му-му». И чего там еще только не было.

– Грязь, настоящий гадюшник, – здесь местные жители о сносе выражают совершенно противоположные мнения.

– Только рады, что теперь этого безобразия не будет, – заявили мне две мамочки с колясками. – А кафе и магазинов здесь еще достаточно осталось, и большой торговый центр рядом есть. Так что ничего страшного не случилось.

СКАЗАНО! “Классовое чутьё. Когда уничтожали предприятия ВПК и промышленные гиганты, либералы радовались. Когда сносят ларьки – они возмущаются”.

Виталий ТРЕТЬЯКОВ, политолог, декан Высшей школы телевидения МГУ

ВОПРОС ДНЯ

А как вы относитесь к ликвидации магазинов-самостроев?

Анатолий ВАССЕРМАН, политолог, победитель интеллектуальных игр:

– Значительная часть ларьков, которые сносят, построены с нарушением правил техники безопасности. Считаю, что убрать их с московских улиц совершенно справедливо. Однако помимо владельцев этого самостроя ответить должны и чиновники, которые когда-то позволяли эти строения возводить.

Константин МИХАЙЛОВ, координатор общественного движения «Архнадзор»:

– Как горожанин я этот снос приветствую. Тем более что кое-где этот самострой закрывал прекрасные архитектурные объекты. Взять хотя бы чудовищные павильоны, закрывающие станцию метро «Чистые пруды». Но хотелось бы верить, что вслед за ларьками городские власти возьмутся и за капитальный самострой, которого в городе тоже хватает.

Александр СИДЯКИН, депутат Госдумы:

– Ничего не может быть построено без разрешения властей. Но в некоторых случаях ситуации неоднозначные. Разрешения-то у кого-то на постройку были получены при Лужкове. Это не укрепляет инвестиционный климат. Но самовольные постройки терпеть нельзя.

Сергей СИГАЧЕВ, эксперт в области железнодорожного транспорта:

– Сугубо положительно. Еще бы вернуть архитектурный облик прилегающим к московским вокзалам территориям, где в свое время уничтожали площади с деревьями и фонтанами.

Олег ИВАНОВ, вице-президент Ассоциации региональных банков:

– Это медаль с двумя сторонами. С одной стороны, так поддерживаются крупнейшие розничные сети в стационарных крупных помещениях. И это неплохое решение в условиях кризиса. Но в то же время снос оказывает мощнейшее давление на малый бизнес, на розничную торговлю.

Василич, читатель сайта KP.RU:

– Все верно: Москва должна быть Москвой, а не Шанхаем . Но сейчас кризис, и эти люди в одночасье потеряли работу. Может, стоило отложить снос до лучших – жирных времен.

Карина, слушательница Радио «КП» (97,2 FM):

– Давно пора! Вы видели, сколько крыс перебегает по вечерам от одной такой точки до другой? Москва! XXI век! И полчища крыс.

В Москве сносят «самострой».Всего в списке на снос значатся 104 объекта

КАК ЭТО БЫЛО

Работники самостроя о его сносе: “Было 50 на 50-либо снесут, либо нет! Мы надеялись на лучшее”

Наш корреспондент побывал ночью на месте, где снесли первые незаконно построенные строения

– А я же говорила, что не надо сегодня делать генеральную уборку! Зачем мы тут все драили? – жалуется коллегам работница ресторана «Шеш-Беш», пока ее бывшее место работы сносит бульдозер.

Рядом со входом в метро Арбатская навалены столы, стулья, цветы в горшках, в общем вся ресторанная утварь, которую удалось унести.

– А что, вы не знали, что сносить вашу харчевню будут? – спрашиваю мужика, грузящего мебель в газель.

– Ну, там было пятьдесят на пятьдесят — либо снесут, либо нет. Вот мы и надеялись на лучшее (подробности)

Ночь длинных ковшей: в Москве одновременно начали ровнять с землей 97 самостроев

Ночью в разных районах Москвы начался демонтаж незаконно построенных помещений, большинство из которых находится у станций столичного метро.

Напомним, летом прошлого года в Гражданский кодекс были внесены изменения. Власти на местах получили право на снос незаконно построенных объектов в зонах с особыми условиями использования: в полосе отвода инженерных сетей, на территориях общего пользования. (подробности)

Снос ларьков в Москве: почему законные объекты сравняли с землей?

Ночь 8 февраля 2016 года запомнилась коммерсантам столицы. Город сносил объекты, которые попали в категорию «незаконный самострой». ПАСМИ разбиралось, шла ли игра по правилам.

Все ли сделано по закону?

Раньше, в случае выявления самовольной постройки, правительство Москвы должно было обратиться в суд с иском, получить решение и после этого организовать снос. Именно в суде принималось решение, является ли объект самостроем или нет. В таком случае все владельцы подобных объектов защищены статьей 35 Конституции, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества без решения суда.

В сентябре 2015 года появляется пункт номер 4 ст 222 Гражданского кодекса РФ, который наделил органы местного самоуправления правом самостоятельно принимать решение о сносе самовольной постройки при условии, если объект расположен на земельном участке незаконно и находится в полосе отвода инженерных сетей. Однако стоит заметить, что Москва является городом федерального значения, а не городским округом. Правительство Москвы в свою очередь не является органом местного самоуправления.

Спустя некоторое время, 8 декабря 2015 года, правительство Москвы принимает постановление №829-ПП, которое предусматривает снос 104 объектов в столице.

Но если внимательно прочитать пункт 4 ст. 222 ГК РФ, то очевидно, что снести самовольную постройку во внесудебном порядке возможно только в случае, «если не удалось выявить лицо, допустившее самовольное строительство». В отношении же тех объектов, застройщик и владелец которых известен, ничего не поменялось — по-прежнему действует ст. 35 ГК РФ, и префектуры должны идти с иском в суд.

Тем не менее, 8 февраля произошло событие, которое запомнилось москвичам, как «ночь ковшей». Город без решений суда массово сносил объекты, включенные в постановление №829-ПП.

Во благо или во зло

Свои действия представители власти подтверждали различными доводами и причинами. Так, в средствах массовой информации Сергей Шогуров, начальник Государственной инспекции по контролю над использованием объектов недвижимости Москвы отмечал, что большинство конструкций стояло над подземными линиями коммуникаций. Тимур Зельдич, первый заместитель начальника Госинспекции по контролю над использованием объектов недвижимости Москвы говорил о том, что участки для капитального строительства, как и акты ввода объектов капитального строительства не выдавались.

С одной стороны действия города вполне оправданны. Власти заботятся о внешнем облике и о безопасности граждан. Причем из этих 104 объектов было достаточное количество «гадюшников», как их называли чиновники, и объектов без документов. Другое же дело, что под «общий» ковш попали и те предприниматели, которые обладали законным правом заниматься бизнесом.

Андрей Калинов, адвокат:

— Город не прав в следующем. Право сносить дано. Но предусмотрен определенный порядок реализации права. Не набегами техники, а юридически прописанной процедурой. Принять решение о сносе, в течение семи дней отправить владельцам. Предложить владельцам самовольно убрать объект в течение 12 месяцев. Лишь после этого можно проводить снос. Тем не менее есть большое НО. Если у предпринимателей есть свидетельство о праве собственности, значит, объект поставлен в данном месте судебным решением или административным. В таком случае для сноса московские власти должны были обратиться в суд и признать свидетельства незаконными. Дождаться вступления нового судебного решения в силу и производить снос. Постановление 829 ПП, на которое они ссылались, московское, а гражданское законодательство относится к Российской Федерации, здесь порядок регламентируется Гражданским кодексом. И только!

— Если одна из причин сноса – угроза метрополитену, то представители метрополитена должны были обращаться в суд для вынесения решения и подтверждения либо не подтверждения факта, во-вторых, у владельцев на руках свидетельство о собственности, что также отправляет «дело» исключительно в суд.

История альбатроса

Один из снесенных объектов располагался в Восточном административном округе.

В прессе он известен, как «Альбатрос». Здание с благородным птичьим названием появилось в 1998 году. Уже в 2005 году предприниматели решили улучшить облик объекта и провели реконструкцию с учетом всех необходимых документов: заключения о готовности объекта к эксплуатации, подписанного заместителем начальника инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Н. В. Мешечеком, акта ввода в эксплуатацию, подписанного префектом ВАО Н. Н. Евтихнеевым. В департаменте земельных ресурсов участок под уже реконструированным объектом оформили по правилам выкупной аренды на 25 лет, сроком до 2030 года. Причем данный факт подтвержден и распоряжением префектуры Восточного административного округа о предоставлении земельного участка под эксплуатацию магазина-кафе. ЗАО «Альбатрос» оплатило стоимость этой услуги в полном объеме — 5 000 000 рублей.

«Прервать договор аренды можно только при существенных нарушениях одной из сторон. Например, несвоевременная оплата или незаконное расширение объекта. Но в нашем случае нарушений не было, оплата получена, а объект имел всю документацию», — заявил ПАСМИ юрист ЗАО «Альбатрос» Сергей Тишков.

Договор не расторгнут и до сих пор, правда, объект уже снесен 8 февраля 2016 года. Но «под ковш» здание московские власти хотели пустить еще раньше. В 2013 году оно попадает в 819-е постановление по выявлению и пресечению незаконного использования земельных участков. Но в этом же году префектура округа выдает предпринимателям документ, в котором говорится, что объект не находится в реестре самовольных объектов на основании имеющихся у них данных.

Спустя два года, в 2015 году, объект был включён в 829-е постановление. Но здание попало в список без указанных на то причин. Со слов предпринимателей, в заключении инспектора, который осматривал объект, было указано лишь то, что на земельном участке находится объект площадью 511 квадратных метров с признаками самовольного строения. Но указанных признаков в документе не было.

Уверенные в своей правоте предприниматели обращались в Госинспекцию с тем, что здание соответствует всем нормам и имеет необходимые документы. На что получили письмо, где было сказано, что этот вопрос будет рассмотрен на заседаниях рабочей группы. После полученного ответа владельцы полагали, что данный объект будет исключен из этого списка. Но «Альбатрос» был снесен в ночь на 8 февраля. На сегодняшний день предприниматели готовят обращение в суд. Их задача: возмещение городом полной стоимости нанесенного ущерба.

«Закон обратной силы не имеет. Если в городе изменились правила, невозможно его применить в отношении всех зданий, которые были построены на законных условиях по действующему законодательству, Москва не может наделять правами или лишать кого-то прав собственности. Это делается исключительно на федеральном уровне», — прокомментировал ПАСМИ юрист ЗАО «Альбатрос» Сергей Тишков.

Чистые пруды «подчистую»

Похожая история произошла и с комплексом «Чистые пруды», который был расположен непосредственно у выхода из одноименной станции метро уже более 12 лет.

О подобных объектах, расположенных в непосредственной близости к метрополитену, говорил Юрий Дегтярев, заместитель начальника Московского метрополитена.

«Объекты самостроя перегружали несущие конструкции метро, что создает высокие риски для безопасности и здоровья пассажиров. Кроме того, в отдельных случаях конструкции «делают невозможным подъезд техники, необходимой для ликвидации аварий и обеспечения надлежащего технического обслуживания инженерных сооружений метрополитена», – сообщил ИТАР-ТАСС Юрий Дегтярев.

Но «Чистые пруды» оказались с «чистыми» документами. Предприниматели рассказали, как создавалось строение при проектировании Москомархитектуры и Метрополитена.

Гай Дилбарян

«Это же самый центр города. Такой объект невозможно построить в этом месте незаконно, без согласования. Сегодняшними действиями мэрия подменяет собой разом законодательную, судебную и исполнительную власти», — сказал Гай Дилбарян, юрист владельцев комплекса.

Подготовка документов началась в недалеком 2005 году. 22 апреля 2005 года объекту ТЦ «Чистые пруды» продлили договор аренды земельного участка на 25 лет. В настоящее время договор аренды является действующим, но здания уже нет. Из документа следует, что участок, занятый строением был выделен городом специально для возведения и эксплуатации объектов торгового комплекса и кафе.

Так же было получено разрешение собственника земельного участка и всех компетентных органов на увеличение площади и реконструкцию. Последний пункт осуществлялся в соответствии с исходно-разрешительной документацией, в состав которой входит градостроительное заключение с комплектом документов, разрешающих производство реконструкции, утвержденным генеральным директором ЗАО «Метротрансстрой». Также в составе проектной документации находится ситуационный план с отметками компетентных органов о согласовании схемы размещения строений с учетом имеющихся линий коммуникаций и охранных зон. После проведения всех работ здание было принято государственной приемочной комиссией, что подтверждает утвержденный Акт государственной комиссии от 14 ноября 2003 года. Это означает, что «нагрузка на метрополитен» и «перекрытие коммуникаций» — уже не поводы для сноса торгового центра.

Основная же претензия города заключается в том, что объект стоит в зонах общего пользования, на коммуникациях и спецлиниях. Но предприниматели уверены в своей правоте.

«Город не хочет видеть документы, которые сам выдавал и согласовывал. На все наши обращения с комплектом документов, а мы обращались в Госинспекцию, правительство Москвы, префектуру, прокуратуру, отвечают, что все незаконно. Разрешения не выдавались. Но мы-то прикладывали разрешения. Пишут, что договора аренды нет, а мы его прикладываем. Такое ощущение, что они отодвигают в сторону все наши документы. И начинают изучать дело. Полная некомпетентность», — продолжает Гай Дилбарян.

Читайте также:  Напольные покрытия: от ламината до ковровой плитки

Наличие всех документов у «Чистых прудов» подтверждает, что строения не могут и не могли быть квалифицированы как самовольные постройки, поскольку не отвечают признакам самовольной постройки, установленным в п. 1, 4 ст. 22 ГК РФ. Следовательно, основания для сноса строений в порядке п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса отсутствуют.

Адмирал Макаров без флагмана

Торговый центр «Онега», который находился на улице Адмирала Макарова, вблизи метро «Водный стадион» был очень популярен среди жителей. Кафе, кофейня, цветочный супермаркет, магазин одежды — делали объект «флагманом» района.

Это был торговый центр «в законе». Свидетельство о праве собственности на здание предпринимателям было выдано регистратором Брилевой О. О. в 2013 году. Основанием послужил Акт приемки законченного строительства. Более того, все было утверждено и подписано префектом Северного административного округа.

У торгового центра был даже адрес: улица Адмирала Макарова, 45, строение 3.

Если обратиться к Градостроительному кодексу, то некапитальные строения не регистрируются в государственном реестре. Договор аренды участка был выдан в 2012 году департаментом земельных ресурсов города Москвы. Документ был лично подписан начальником управления регулирования землепользования в Северном административном округе Ю. А. Корр — «для целей эксплуатации здания магазина». Срок данного договора должен был утратить свою законную силу лишь в июне 2061 года. Но 8 февраля, как и «Альбатрос», как и «Чистые пруды», «Онегу» сравняли с землей. Причина у города оказалась одна: наличие под зданием коммуникаций. Но представители собственника уверены в том, что действия города полностью неправомерны.

Юлия Граждан

«У нас есть документ из НИИ Генплана Москвы о том, что нам разрешено строительство. Все коммуникации смотрели. Если власти Москвы считают, что по новым нормативам объект перекрывает коммуникации, то это вина тех служб, которые этого не видят. Почему до сих пор не было никаких действий. Власти Москвы согласно закону 44ФЗ должны были объявить тендер на перенос коммуникаций, более того они могли предложить собственнику перенести коммуникации за свой счет», — пояснила Юлия Граждан, начальник юридического отдела ТЦ «Онега».

Есть ли Альтернатива?

Столь резкий поступок со стороны города не совсем понятен. Очевидно, что многие снесенные объекты работали с нарушениями, и здесь, пожалуй, нет вопросов. Но есть и другие предприниматели, которые имели на руках все необходимые разрешения и договоры, платили налоги и создавали рабочие места.

Во-первых, можно было подойти к решению проблемы самостроя последовательно и в индивидуальном порядке, предварительно изучив каждый объект. Во-вторых, заранее продумать и предложить альтернативу для бизнесменов.

Если же город ставит под сомнение «законность» всех объектов предпринимателей, указывая на их юридическую недействительность или на неправомерность, то не совсем понятно, почему не произведены соответствующие действия в отношении бывших или действующих чиновников, выдавших и подписавших необходимые документы.

Михаил Вышегородцев

Наш вывод подтверждают и слова уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве Михаила Вышегородцева.

«Важно, чтобы правоохранительная система обратила внимание на ситуацию. Ведь надо знать, кто и на каком основании из государственных регистраторов выдавал на такие объекты свидетельства о собственности. Должна быть выявлена правомерность либо неправомерность таких случаев. А как известно, свидетельство выдают, когда у предпринимателя полный комплект документов, либо когда кто-то был заинтересован. Понятно, что сейчас доказать получение «плюшек и пирожков» сложно, но понятно также, что действия нужно проводить!» — сообщил ПАСМИ Михаил Вышегородцев.

Если же вернуться к «законным пострадавшим», то, как уверяют эксперты, пока нет ответа на вопрос, получат ли предприниматели компенсацию. В связи с тем, что нет ни одного решения суда в пользу пострадавших, ровным счетом, нет и ни одного отказа. Да и для суда подобная практика в новинку.

Говорить же о предоставлении альтернативы предпринимателям, ровным счетом, как и о компенсации, пока рано. Единственное заявление прозвучало от мэра Москвы Сергея Собянина.

«Прошу связаться с ними, и если у них есть деньги, и они хотят заниматься бизнесом, предоставить им такую возможность в другом месте», — заявил на заседании президиума правительства Москвы мэр города Сергей Собянин.

Уважаемые предприниматели, пострадавшие от действий московских властей, обращайтесь в редакцию ПАСМИ:

Почему владельцы самостроев в Москве не стали защищать свою собственность

В ночь на 29 августа в Москве начали сносить строения, признанные мэрией самостроями. В них расположены цветочные и продовольственные магазины, аптека, салон сотовой связи, кафе, автомойка и шиномонтаж, убедились «Ведомости», изучив адресный перечень из 107 предназначенных под снос объектов. У них более 300 собственников.

Первая “ночь длинных ковшей”

Это уже вторая волна сноса самостроев. Первая была в феврале, когда за одну ночь, прозванную «ночью длинных ковшей», городские власти демонтировали около 100 зданий. Владельцы большинства из них бурно протестовали, ссылаясь на подтвержденные судами права собственности. Но мэр Москвы Сергей Собянин велел им «не прикрываться бумажками, приобретенными явно жульническим путем». Чиновники мэрии убеждены, что новая версия ст. 222 Гражданского кодекса позволяет властям без суда сносить строения, расположенные в разных охранных зонах и поэтому представляющие опасность для жизни граждан.

Сейчас сносят здания в охранных зонах метрополитена, инженерных коммуникаций, в природоохранных зонах и зонах общего пользования. В большинстве случаев это совсем рядом со станциями метро. Например, крупнейший из снесенных объектов, для демонтажа которого пришлось перекрывать Большую Семеновскую улицу, – это трехэтажный ТЦ «Электрон» площадью 2500 кв. м рядом со ст. м. «Электрозаводская». Владельцы здания согласились снести его, попросив помощи у властей, рассказал представитель Госинспекции по недвижимости. Попали под снос павильоны у ст. м. «Улица 1905 года», «Дмитровская», «Каховская», «Выхино», ТК «Росинка» (два здания общей площадью 1500 кв. м) у ст. м. «Проспект Вернадского», большинство одно-, двухэтажных строений вокруг ст. м. «Теплый Стан». При этом расположенные у «Теплого Стана» крупные торговые центры «Твин плаза» и «Принц плаза» уцелели.

Вестибюль ст. м. «Кропоткинская» на пл. Пречистенские Ворота закрыли на два часа раньше из-за подготовки к сносу торговых павильонов, уцелевших после первой «ночи ковшей» в феврале. Их владельцы отказались сносить самостоятельно, и мэрия пригласила журналистов посмотреть, как здания будут разбирать сотрудники ГБУ «Автомобильные дороги».

Решившихся на противостояние с мэрией немного: чуть ли не 80% владельцев зданий из списка согласились снести их добровольно – своими силами или при помощи властей. В отличие от февральского сноса сейчас город предлагает компенсацию: по 55 500 руб. за каждый квадратный метр недвижимости, которую снесли самостоятельно, и по 51 000 руб. за каждый квадратный метр, снесенный с помощью властей.

По всем инстанциям

Некоторые предприниматели не оставляют попыток оспорить решения о сносе недвижимости в Москве и добиться справедливой, с их точки зрения, компенсации. После выхода в начале декабря 2015 г. постановления правительства Москвы ПП-829 «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы», включившего в список самостроев 104 объекта, владельцы 11 строений (в том числе ТЦ «Пирамида»на Тверской площади) попытались оспорить этот документ в Мосгорсуде. Истцы указывали, что постановление неправомерно устанавливает возможность внесудебного лишения граждан и юридических лиц их права собственности на принадлежащее им имущество без какой-либо справедливой и разумной компенсации причиняемых убытков. Они обращали внимание на то, что суды разных инстанций – вплоть до Высшего арбитражного суда – подтвердили правомерность оформления собственности на их здания. Суд объединил иски в одно дело и в конце декабря отказал в отмене постановления. Судья решила, что у правительства Москвы было право принять нормативный акт и снести постройки. В апреле 2016 г. Верховный суд РФ оставил это решение без изменения. В конце апреля депутаты фракции КПРФ обратились в Конституционный суд с требованием признать антиконституционной норму ГК о внесудебном сносе самостроя. Около десятка предпринимателей, чьи здания были снесены в феврале, обратились в арбитражный суд с исками о возмещении ущерба к префектурам города, правительству Москвы и ГБУ «Автомобильные дороги» . Крупнейший иск, на 1,8 млрд руб., подало ООО «Созидание», лишившееся в феврале торговых помещений у метро «Южная». Рассмотрение дел продолжается, решений о присуждении компенсаций нет.

Протестные настроения на этот раз не так сильны, как в феврале, владельцы объектов скорее всего поняли, что борьба бесполезна, считает замруководителя московского отделения «Опоры России» Сергей Селиверстов. «В первую волну многие хотели отстаивать свои права в суде, у 60% были реальные документы, я видел такие у владельцев помещений на «Чистых прудах» и «Водном стадионе», но в итоге только несколько предпринимателей подали новые иски к властям, – продолжает Селиверстов. – А сейчас многие хотят получить хотя бы какие-то деньги». Действительно, владельцам зданий, снесенных в феврале, не удалось оспорить действие постановления московского правительства, утвердившего первый список самостроев, или получить решение о выплате компенсации. Но тяжбы еще не закончены.

Право на снос

Изменения в ст. 222 Гражданского кодекса, вступившие в силу в сентябре 2015 г., дали право органам местного самоуправления демонтировать построенные объекты, если они расположены на земельном участке незаконно и находятся в зоне с особыми условиями использования: в полосе отвода инженерных сетей, на территориях общего пользования. 8 декабря 2015 г. правительство Москвы приняло постановление № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях г. Москвы», которое регламентирует порядок демонтажа и утверждает перечень опасных сооружений, подлежащих сносу. Тогда в список попало 104 строения. 28 июня постановлением правительства Москвы в список включили еще 107 объектов. Все владельцы самостроев получили уведомления о предстоящем демонтаже, арендаторов площадей предупредили при помощи специальных информационных щитов, сообщает Госинспекция по недвижимости.

В феврале было снесено около 50 000 кв. м недвижимости, в том числе достаточно крупные торговые центры. Сейчас, по подсчетам «Ведомостей», под снос попали объекты общей площадью не более 20 000 кв. м.

Первый февральский снос был жестким, без обещаний компенсаций, а сейчас все по-другому – начал постепенно налаживаться диалог между городом и бизнесом, считает член генсовета «Деловой России» Эдуард Гулян. Предложенная властями компенсация ниже рыночной в 4–5 раз, признает он. Но есть еще программы перепрофилирования бизнеса, открываются торговые павильоны шаговой доступности, куда владельцы сносимых строений, по идее, могут переехать. «Тем, у кого есть все правоустанавливающие документы, дают небольшие суммы, чтобы успокоить и узаконить схему сноса легальных строений. Рыночной была бы компенсация в 120 000–140 000 руб. за 1 кв. м», – считает гендиректор юридического агентства «Правозащита» Гай Дилбарян. Он представляет интересы нескольких собственников, чья недвижимость попала под снос. Например, владельцев торгового центра у ст. м. «Кропоткинская», а также владельца здания у ст. м. «Улица 1905 года» и «Фили».

Некоторые владельцы, согласившиеся снести объекты, хотят показать лояльность власти, ведь у них есть другие помещения, предполагает Гулян. Арендаторы снесенных зданий могут обратиться в специальный штаб, где им помогут в подборе подходящих торговых помещений, правда, льгот не будет, сообщал представитель Госинспекции по недвижимости.

История павильонов у метро «Кропоткинская»

Бизнес сохраняет надежду

Согласие на снос не означает отказа от судебных тяжб с городом, предупреждают предприниматели. Владелец одного из павильонов, попавших во второй список объектов под снос, рассказал, что уже подал заявление в Госинспекцию по недвижимости на снос постройки. Правда, по совету юристов он не писал в нем слово «самовольная постройка», тем самым давая понять, что свой павильон не признает самостроем, а сносит его по требованию властей. «Я оставляю за собой право обратиться потом в суд с разными исками, – говорит предприниматель. – Например, потребовать пересмотреть сумму компенсации исходя из кадастровой стоимости объекта, а не рассчитанной по методике московского правительства». Кадастровая стоимость его павильона составляет 110 000 руб. за 1 кв. м. «Чтобы снести павильон своими силами, фирма должна получить ордер на снос, который выдается не меньше чем через 10 дней, и заключить договор с подрядной организацией, у которой есть допуски на такие виды работ, – все это не прибавляет желания сносить постройку самому, – рассуждает предприниматель. – И потом, если твой объект ломает префектура, возникает возможность посудиться с городскими властями за нанесенный ущерб». «Пусть власти сами разбирают постройки, чтобы нам не нести ответственности за возможные ЧП», – приводит еще один аргумент собеседник «Ведомостей».

Предосторожность не лишняя: 26 августа при разборе двухэтажного кафе «Шоколадница» над выходами из ст. м. «Дмитровская» часть здания обвалилась, на голову случайному прохожему упал кирпич – мужчина попал в больницу, сообщило «РИА Новости». Обрушение произошло во время несанкционированных работ компании, нанятой управой Бутырского района, объяснили «Дождю» в пресс-службе Московского метрополитена.

Не собирается сам сносить строение и владелец торгового павильона площадью 180 кв. м у ст. м. «Шаболовская» (ул. Шаболовка, 30, стр. 2) Семен Байковский. Бизнес на этом месте он начал в 1991 г. с аренды палатки по продаже кваса. Специалисты оценили его бизнес в 250 млн руб., кадастровая цена здания – 12 млн руб., а ему предлагают в качестве компенсации 6–8 млн руб., сетует Байковский. Он рассказывает, что в прошлом году потратил на ремонт 10 млн руб. Это его и подвело: Госинспекция по недвижимости в сентябре 2015 г. подала иск в арбитражный суд с целью лишить предпринимателя права собственности, так как, по их мнению, он построил новое здание. Это неправда, уверяет Байковский: он лишь заменил окна и кровлю. Дело не закончено, бизнесмен просил арбитраж в качестве обеспечительной меры запретить снос. «На это арбитраж ответил: доказательств планов сноса нет, мол, когда снесут, тогда и приходите», – возмущается бизнесмен. Попытки написать в прокуратуру тоже ни к чему не привели: чиновники ответили, что не видят оснований для применения мер прокурорского воздействия.

Компенсацию через суд надеется получить и совладелец двух зданий у ст. м. «Улица 1905 года», которые должны снести в ночь на 29 августа, Норайр Сарибекян. В первую волну сноса он с партнерами лишился трехэтажного здания у ст. м. «Баррикадная». Все объекты он оценивает в 3,5 млрд руб.

Фирма «Созидание» в февральскую «ночь длинных ковшей» лишилась в районе Чертаново торговой недвижимости, которую оценивает в 1,8 млрд руб. Владельцы компании подали в арбитражный суд иск к городским властям о возмещении ущерба, дело рассматривается. Теперь под снос попали шесть павильонов компании на Кировоградской улице и Варшавском шоссе. «Созидание» через суд пытается оспорить решение о признании этой недвижимости самостроем. Суд 12 августа отказался запретить снос, определив, что доводы о сносе носят «предположительный характер».

Как сносили «Пирамиду»

Компания «Вента-А.М.» будет требовать компенсации за торговый комплекс площадью 109 кв. м у ст. м. «Фили», участок под который получила в 1998 г. от мэрии в качестве компенсации за снос ее недвижимости при строительстве Третьего транспортного кольца, рассказывает Дилбарян. На здание оформлены все документы, есть действующий договор аренды участка и вдруг оно в 2016 г. становится самостроем, возмущается Дилбарян. Фирма оспаривает решение о самострое в Арбитражном суде Москвы, 12 августа суд отказал ей в принятии обеспечительных мер. «Мои клиенты хотят получить компенсацию рыночной стоимости, чтобы приобрести равноценную недвижимость», – говорит он.

Куда уходят арендаторы

Сетевые ритейлеры, многим из которых в феврале пришлось вытаскивать товар буквально из-под бульдозеров и распрощаться с торговым оборудованием, в этот раз успели все вывезти вовремя. «Евросеть» съехала со всех попавших под снос объектов, рассказала представитель сети Ульяна Смольская. В целом компания поддерживает борьбу правительства Москвы с незаконной застройкой. Рынок торговых объектов стал прозрачнее, объясняет она. Кроме того, после сноса появилось много интересных помещений на первых этажах, ранее закрытых другими строениями.

Успел подготовиться к сносу и «Мегафон». Компания перевезла все оборудование в другие точки, заверил представитель столичного филиала оператора Павел Ларин. Он говорит, что компания платит за аренду постфактум, «поэтому в подобных ситуациях у нас не возникает трений с собственниками». Для аптек А5 потери от сноса точки не будут большими, заверяет представитель сети. Все точки группы расположены на арендованных, а не собственных площадях, поясняет он. Поэтому убыток от сноса одной торговой точки примерно равен расторжению арендного договора. «Аптечная сеть 36,6», которая находится в процессе слияния с А5, найдет площадь для открытия новой аптеки в том же районе, надеется он.

Снос торговых сооружений у метро практически никак не повлиял на средние ставки аренды. На снесенные здания пришлось менее 1% объема помещений уличной торговли, рассказывает директор направления стрит-ритейла Knight Frank Виктория Камлюк. Зато на локальных рынках около метро владельцы свободных помещений на первых этажах подняли ставки. Но арендаторы столько платить не готовы и кое-где помещения стоят пустыми, продолжает она.

Около метро самый большой спрос на помещения в 30–60 кв. м, а на первых этажах таких практически нет. Поэтому собственники делят более крупные помещения, оборудуют отдельные входы и получают максимальный доход.

Сдать помещение в отдельно стоящем здании у метро сейчас не так просто: сетевые арендаторы отказываются от таких площадей, если с документами хоть что-нибудь не в порядке, знает Камлюк.

«Мы не видим всплеска спроса в бизнес-центрах, – говорит руководитель отдела исследований «Cushman & Wakefield Россия» Денис Соколов. – Дело в том, что профиль арендатора павильона у метро и в бизнес-центрах совершенно разный. Первому нужен массовый поток, а второй готов мириться с небольшой, но стабильной аудиторией. Кроме того, деловые районы вымирают в выходные». По его словам, масса предпринимателей малой и средней руки просто ушли с рынка.

Защита от ковша: Как владельцы пытались отстоять здания от сноса

Лавочки вместо ларьков

Руководитель Госинспекции по недвижимости Сергей Шогуров признает, что до утра улицы города не успели освободить от остатков снесенных строений, но обещает, что все работы на этот раз будут проведены очень быстро. В феврале разбор многих снесенных объектов занял более недели. По версии одного из участников зимних сносов, тогда подрядчики ломали ковшом стену или крышу здания и уезжали, потому что опасались защищавших здание владельцев и арендаторов. Сейчас протестов не ожидается, поэтому можно будет спокойно работать, надеется собеседник «Ведомостей».

Освобожденные от самостроев площади благоустраивают в соответствии с пожеланиями жителей – делают там удобные тротуары, площади со скамейками и деревьями, уютные скверы, сообщают пресс-релизы мэрии. Однако возможны и другие варианты. Например, над выходами из ст. м. «Октябрьское Поле» так и стоят монолитные фундаменты снесенных в феврале павильонов. Они были построены еще при СССР, их снос скорее всего повредит выходы из метро, жалуется сотрудник местной управы «Щукино».

На месте снесенных павильонов у ст. м. «Улица 1905 года» будет транспортно-пересадочный узел с торговыми помещениями, а на месте снесенных ангаров бывшего Черкизовского рынка Фонд РЖС хочет построить жилые дома, а сама мэрия – спортивный кластер.

В списке самостроев находится 2657 объектов, незаконно размещенных на городской территории, говорит Шогуров. Но в административном порядке – без решения суда – город в соответствии с новой редакцией ст. 222 Гражданского кодекса может снести только те из них, что расположены в охранных зонах, т. е. представляют угрозу гражданам. Третий список самостроев появится до конца года и в нем будут крупные объекты, обещает высокопоставленный чиновник московского правительства.

В подготовке статьи участвовали Ирина Грузинова, Бэла Ляув, Оксана Гончарова

Ссылка на основную публикацию