Инвесторы продолжают вкладывать свои деньги в строительство спортивных объектов

Инвестор планирует финансировать стройку: что следует проверить перед подписанием договора?

На протяжении многих лет вопросы правового регулирования инвестирования в строительство представляют интерес как для обычных граждан, приобретающих жилье по договору долевого участия в строительстве, так и для предпринимателей, инвестирующих в строительство в целях получения прибыли, поскольку связаны с существенными финансовыми вложениями. В материале мы систематизировали содержащиеся в законе и судебной практике позиции, которые позволят профессиональным инвесторам не упустить значимые моменты при финансировании строительства, которые способны повлиять на достижение такими инвесторами поставленных целей.

Сегодня отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства недвижимости, делятся на две категории, имеющие принципиально разное регулирование.

Первая категория: отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании соответствующего договора. Эти отношения регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Действие данного закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Эти отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством об инвестиционной деятельности.

Вторая категория: отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Данные отношения регулируются нормами Федерального закона от 25.09.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ). Соответственно, действие данного закона не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

В статье мы рассмотрим отношения из второй категории — касающиеся инвестирования в строительство, связанные с предпринимательской деятельностью и не подпадающие под действие Закона № 214-ФЗ.

Правовое регулирование и квалификация инвестиционных договоров

Как уже отмечалось, на законодательном уровне вопросы инвестирования урегулированы положениями Закона № 39-ФЗ. К сожалению, данный закон написан больше как декларация, а не как регулирующий правоотношения нормативный акт. В результате указанные в нем гарантии воспринимаются судебной практикой и разъяснениями высших судов как декларативные нормы, не имеющие судебной защиты. Фактически же наиболее подробно вопросы заключения, исполнения и толкования инвестиционных договоров рассмотрены в судебной практике, а именно в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54).

Прежде всего, необходимо отметить, что инвестиционный договор как самостоятельный вид договора в действующем законодательстве отсутствует и является непоименованной гражданско-правовой сделкой, и даже если стороны, как это обычно бывает, поименовали свой договор как инвестиционный (или как договор инвестирования), при оценке отношений сторон по таким договорам суд будет устанавливать правовую природу отношений сторон, исходя из поименованных в ГК РФ видов договоров (купля-продажа, подряд, простое товарищество и т.п.) (п. 4 Постановления № 54).

Именно от того, как будет квалифицирован конкретный «инвестиционный договор», зависит, какие правовые последствия повлечет его заключение, а следовательно, и то, на какие моменты нужно обратить внимание инвестору при его заключении.

Прежде всего, инвестору необходимо иметь в виду, что, за исключением двух случаев, его право собственности на построенный объект будет «вторичным» — оно может возникнуть только в результате передачи от собственника земельного участка (которым обычно является застройщик) к инвестору (п. 4—6 Постановления № 54). Исключениями являются случаи, когда:

инвестиционный договор заключен по модели договора простого товарищества с оформлением долевой собственности на земельный участок, на котором будет построен объект;

инвестиционный договор заключен с публичным образованием до 1 января 2011 г. и предусматривает распределение площади строящегося объекта между его сторонами (п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ, Определение ВАС РФ от 19.04.2013 № ВАС-13594/12 по делу № А40-7229/12-53-66).

Изложенное выше означает, что, по общему правилу, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств:

не будет удовлетворен иск инвестора о признании за ним права собственности на построенный объект (согласно п. 58, 59 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), поскольку с иском о признании права собственности может обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое ранее было зарегистрировано за таким лицом, а теперь зарегистрировано за иным субъектом;

иск о понуждении застройщика к передаче построенного объекта недвижимости может быть удовлетворен, только если такой объект имеется в натуре у застройщика и право собственности за ним зарегистрировано в ЕГРН. В остальных случаях у инвестора имеется только право на возврат уплаченной застройщику денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещение причиненных ему убытков (п. 5 Постановления № 54);

инвестор не может требовать установления в отношении объекта незавершенного строительства режима общей долевой собственности, так как предоставление инвестором финансирования на строительство объекта недвижимости порождает у него только обязательственные права требования к застройщику, но не ведет к созданию общей долевой собственности (см. постановление АС Восточно-Сибирского округа от 02.11.2015 № Ф02-5615/2015 по делу № А33-2805/2009).

Чтобы определить основные риски, которые следует учитывать инвестору при заключении инвестиционного договора по модели того или иного предусмотренного ГК РФ вида договора, рассмотрим каждый из поименованных в Постановлении № 54 вариантов его квалификации.

Договор купли-продажи будущей вещи

В пункте 4 Постановления № 54 указано, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции, судам следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное. Для такой квалификации в договоре должны содержаться условия, согласно которым инвестор принимает на себя обязательство уплатить застройщику денежную сумму, а застройщик обязуется передать в собственность инвестору недвижимое имущество.

Основным недостатком данного варианта оформления отношений застройщика и инвестора является то, что права на земельный участок, на котором будет возводиться объект инвестиций, принадлежат застройщику. А это означает, что право собственности на построенный объект сначала возникнет у застройщика и только после регистрации этого права за застройщиком право собственности на часть помещений может перейти к инвестору.

Соответственно, у инвестора имеются следующие риски:

инвестор не во всех случаях сможет удовлетворить свои требования в натуре (получить право собственности на объект). Например, если фактически объект построен, но не введен в эксплуатацию, а значит, является объектом незавершенного строительства (см. Определение ВАС РФ от 09.04.2013 № ВАС-3556/13 по делу № А07-19288/2011). Как уже отмечалось, если объект отсутствует у застройщика в натуре и право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН, у инвестора имеется только право потребовать возврата внесенной суммы и возмещения убытков (см., например, постановления АС Поволжского округа от 13.06.2017 № Ф06-21347/2017 по делу № А65-26303/2015, АС Московского округа от 18.07.2017 № Ф05-9871/2017 по делу № А41-76123/16);

поскольку инвестор не обладает правом собственности на объект до передачи ему этого права застройщиком и иск инвестора о признании права собственности не может быть удовлетворен, в случае банкротства застройщика объект вместе со всем имуществом застройщика поступит в конкурсную массу (ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Для снижения указанных рисков инвестора можно включить в договор условия об обеспечении обязательств застройщика ипотекой участка или залогом права аренды данного участка. В таком случае инвестор в случае невыполнения застройщиком своих обязательств сможет обратить взыскание на предмет залога.

Договор подряда

В соответствии с п. 6 Постановления № 54, если по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон применяются правила главы 37 ГК РФ, в том числе параграф 3 названной главы («Строительный подряд»). В этом случае сторона, которая выполняет строительные работы, обладает правами и обязанностями подрядчика, а собственник земли — правами заказчика. При этом правовые последствия, касающиеся возникновения права собственности на объект, являются аналогичными тем, что существуют в отношении договора по модели купли-продажи будущей вещи.

В соответствии с п. 6 Постановления № 54 при квалификации отношений сторон как строительного подряда в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на построенный объект недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором он возведен, с момента регистрации его права в ЕГРН. В свою очередь, сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ, а в случае уклонения от исполнения этой обязанности собственником земли — также право требовать возмещения убытков, выплаты неустоек, а также может воспользоваться правом удержания, в том числе результата работ (ст. 712 ГК РФ).

Все указанные в предыдущем разделе риски справедливы и для заключения инвестиционного договора по модели договора подряда.

Договор простого товарищества

Договор инвестирования в строительство будет квалифицирован как договор простого товарищества, если по его условиям каждая из сторон вносит вклады с целью достижения общей цели, а именно строительства недвижимости (п. 7 Постановления № 54). Если договор инвестирования строительства признают договором простого товарищества, к нему будут применяться нормы главы 55 ГК РФ (п. 4 Постановления № 54). При этом в части прав и обязанностей стороны такого договора приравниваются к товарищам.

Заключение инвестиционного договора по данной модели определенно представляет интерес для инвестора, так как именно такой вид договора позволяет внести земельный участок или права на него в качестве вклада и «обеспечить» каждого из товарищей, в том числе и инвестора, «первичным» правом собственности на возведенный объект недвижимости.

Здесь следует иметь в виду, что:

для реализации возможности получения «первичного» права собственности на объект инвестирования и регистрации такого права в ЕГРН сразу за инвестором необходимо изначально зарегистрировать общую долевую собственность на земельный участок;

для признания инвестиционного договора в качестве договора простого товарищества необходимо, чтобы из договора прямо следовала воля сторон объединить свои вклады и усилия для достижения общей цели, что также должно находить отражение в документах, подтверждающих ведение совместной деятельности, например, в документах бухгалтерского учета (см. постановление АС Московского округа от 04.08.2016 № Ф05-10991/2016 по делу № А41-79742/15).

Основным риском рассмотренного варианта квалификации инвестиционного договора является то, что, если у инвестора не будет доли в праве на участок, все недостатки, имеющиеся в заключении инвестиционного договора по модели договора купли-продажи будущей вещи, сохранятся и здесь.

На что еще обратить внимание инвестору

С учетом того, что, вкладывая деньги в строительство объекта, инвестор прежде всего заинтересован в завершении строительства такого объекта, вводе его в эксплуатацию, регистрации права собственности на него, а в последующем — в сохранении прав на такой объект, инвестору до вступления в тот или иной проект следует провести проверку титула застройщика на земельный участок, а также провести градостроительный анализ земельного участка с целью определения возможности строительства определенного объекта на таком участке.

Так, если земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности, то основные риски могут быть связаны с наличием публично-правовых ограничений для строительства, таких как правовой режим земель, который в соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ определяется исходя из категории земель и вида разрешенного использования, а также с попаданием участка в границы зон с особыми условиями использования территорий, правовым режимом которых может быть ограничено или запрещено строительство определенных видов объектов.

Если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, принципиально важно наличие разрешения собственника на застройку земельного участка. Чаще всего такое согласие сформулировано в качестве цели предоставления земельного участка, например, «для строительства торгового центра», но иногда просто присутствует в форме какого-либо из пунктов договора аренды (с правом застройки/строительства объектов капитального строительства).

Необходимость получения согласия собственника на застройку основывается на следующих нормах. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Исходя из п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме того, согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Таким образом, даже если считать застройку участка его использованием (хотя это, конечно, распоряжение), арендатор не может застроить участок, если такое право не будет предоставлено ему договором.

Читайте также:  10 Поделок для дома своими руками

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное, созданное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Под наличием необходимых разрешений, речь о которых идет в данном разделе, следует понимать не только разрешение на строительство, но и согласие собственника участка на его застройку.

Таким образом, даже если земельный участок был предоставлен застройщику в аренду и правовой режим земли допускает строительство, возведенное строение может быть признано самовольной постройкой, если собственник прямо не выразил своего согласия на застройку участка (см. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Необходимо обратить отдельное внимание, что формулировка цели предоставления участка в аренду должна быть максимально четкой. Так, если в договоре указана цель «для строительства многоквартирного дома», то, очевидно, речь идет о капитальном строительстве. Если же цель предоставления участка сформулирована как «размещение магазина», то арендодатель, возможно, имеет в виду временную постройку, в то время как арендатор намерен возвести объект капитального строительства и получить впоследствии соответствующие права на земельный участок.

Разрешенное договором использование участка может быть более узким, чем разрешенное использование, установленное градостроительным регламентом. Застройщик не может произвольно выбирать вид разрешенного использования из предусмотренных регламентом без согласия собственника участка. Использование участка не по назначению, предусмотренному договором аренды, является основанием для расторжения договора и взыскания с застройщика убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Договорные ограничения основываются не на нормах земельного или градостроительного законодательства, а на п. 1 ст. 615 ГК РФ и согласии сторон на определенное использование участка, выраженном в договоре.

Принимая решение об участии в том или ином инвестиционном проекте, инвестору необходимо брать в расчет не только возможные экономические выгоды от его реализации, но и оценивать все юридические риски, начиная от возможности строительства конкретного объекта на конкретном земельном участке, заканчивая оценкой условий заключаемого договора и возможных рисков недостижения цели инвестирования, неполучения в собственность инвестируемого объекта. Для минимизации рисков при ведении переговоров с потенциальным контрагентом следует тщательно проверять все представленные им документы, всю информацию о земельном участке, которую можно получить из доступных источников, а также по возможности стараться включить в договор условия, которые помогут застраховать инвестора от полной потери возможности получения в собственность планируемого к строительству объекта либо получения эквивалентной суммы.

Спорткомплексы тренируют инвесторов вкладывать деньги

Инвестирование строительства спортивных комплексов выгодно не только высокой рентабельностью проектов, но и расширением рынка сбыта товаров инвестора. Выгодность сегодняшнего финансирования спортивных комплексов инвесторы объясняют прежде всего неразвитос

Инвестирование строительства спортивных комплексов выгодно не только высокой рентабельностью проектов, но и расширением рынка сбыта товаров инвестора. Выгодность сегодняшнего финансирования спортивных комплексов инвесторы объясняют прежде всего неразвитостью самого рынка.
“Спрос на качественные услуги в области активного спорта до сих пор не удовлетворен, – говорит Андрей Налимов, заместитель начальника Кредитного управления МБСП, предоставившего кредит для строительства парка спорта “Орлиная гора” компании “Т.А.К.Т.”. – О росте спроса говорит тот факт, что и элитные, и рядовые спортивные комплексы зачастую переполнены, но большинство посетителей не удовлетворено ценой и качеством. Ситуация развивается в сторону удовлетворения запросов среднего класса, который рассчитывает на качественные услуги европейского уровня, но готов платить за них не более $500 в год. Как правило, предлагаемые сегодня на рынке услуги либо качественны, но превышают указанную цену, либо приемлемы по цене, но низкого качества”.
“Преимущество загородных спортцентров перед городскими – прежде всего в экологии, – говорит представитель “Т.А.К.Т.”. – И потом, в Петербурге в силу особенностей города (равнина, отсутствие больших свободных площадей) не построить столь масштабных сооружений. Но у городского спорта – свой сегмент рынка; наш рассчитан на тех, у кого есть время для поездок, и на тех, кто живет за городом”.
Инвестиции в комплекс “Красное озеро”, строившийся промышленной группой “Троярд” совместно с коропорацией “ТВЭЛ”, превысили $2 млн; кредитная линия МБСП для строительства “Орлиной горы” составила $1,2 млн. По оценке специалистов, даже при самых пессимистичных прогнозах строительство таких центров окупится через 2-5 лет.

Ассортимент
Для инвесторов вложение денег в спортивные сооружения – не только доходный проект, но и возможность расширить рынок сбыта своих основных товаров. “При строительстве “Красного озера” мы использовали практически всю строительную и отделочную продукцию, выпускаемую нашей промышленной группой, – рассказывает председатель совета директоров промышленной группы “Троярд” Александр Гордин. – Кроме того, в этом центре будет продаваться наша минеральная вода, соки, водка”. В парке “Орлиная гора” представлена продукция фирм Adidas и Salomon, дистрибуцией которой занимается собственник парка компания “Т.А.К.Т.”.
При оценке выгоды инвестиций учитывается и “моральная значимость” проекта, провести который можно под красивым лозунгом оздоровления населения, и имиджеобразующий фактор. Сергей Бажанов, президент МБСП и мастер спорта по биатлону: “В проекте “Орлиная гора” банк привлекло сочетание двух качеств – хорошей доходности и выгодности для имиджа банка. Банк ассоциируется с активным образом жизни, здоровой агрессией, динамизмом”.

Расчет аренды
В ситуации значительного перевеса спроса на качественный активный отдых над предложением владельцы загородных спортцентров еще не успели почувствовать местной конкуренции. Свою конкурентоспособность они сверяют с близлежащей Финляндией.
Загородных спортцентров, имеющих возможность предоставить качественно организованный отдых, в Ленинградской области всего восемь (см. “ДП” №13/2000). Три из них – “Орлиная гора”, “Красное озеро” и “Снежный” – вступили в эксплуатацию нынешней зимой. Прогнозы о растущем спросе на активный отдых порой оказываются даже заниженными. По словам сотрудников “Орлиной горы”, в первый месяц работы центра пришлось принимать меры, чтобы обслужить большее, чем ожидалось, число посетителей. Любители активного отдыха готовы платить 100-200 рублей в час за пользование инвентарем и мириться с очередями на подъемники.
“По нашим данным, на спортивных курортах Финляндии петербуржцы и жители Ленобласти тратят не менее $150 млн в год, – рассказывает Александр Гордин. – В этой стране на 5 млн жителей около 100 таких курортов, и они себя оправдывают – во многом за счет российских туристов. В Финляндии существует специальная государственная программа поддержки таких курортов, включающая дотации и налоговые льготы”. Внимание властей необходимо прежде всего для решения “земельного вопроса”. Неурегулированность вопроса с землеотводом лишает собственников возможности привлечения дополнительных инвестиций. “То, что землю можно получить только в аренду на определенный срок, сдерживает потенциальных инвесторов, – говорит главный врач санатория “Дюны” Сергей Спицын. – А размер аренды лишает инвесторов самой мотивации инвестиций – он одинаков для тех, кто вкладывает деньги в землю, и для тех, кто строит на ней, скажем, простой ларек. В Москве, например, к определению арендной суммы подходят дифференцированно: в частности, если земля арендуется под строительство спортивных сооружений, арендная плата не берется вовсе”.
Петербургские власти тоже пытаются предоставить арендаторам земельных участков своеобразные льготы. Примерные плательщики, делающие взносы регулярно и в срок, имеют возможность оплачивать аренду по льготному курсу.
Существует еще три пути оформления арендных отношений с юридическими лицами: с собственником, с арендатором (в качестве субаренды) либо с имеющим право бессрочного пользования землей. К последней категории, как правило, принадлежат бывшие госпредприятия. Однако после принятия нового Земельного кодекса подобное право, скорее всего, будет отменено, поэтому с точки зрения правовой защищенности юристы рекомендуют рассматривать первые два варианта. Но следует учесть, что собственник не имеет права передавать землю в аренду ниже ее рыночной стоимости.
“Мы не искали землю, которая принципиально была бы в чьей-то собственности. Мы искали место с возможностью организации комплекса, – рассказываетпредставитель компании “Т.А.К.Т.”. – Определить принадлежность земельного участка на самом деле несложно, так как все сделки с ней регистрируются юридически. В течение нескольких месяцев мы провели экспертизу, в том числе и прав на участок будущего комплекса”. “На период строительства земля в любом случае оформляется в аренду, – комментирует директор Института маркетинга, консалтинга и аналитики Михаил Викторов. – После того как объект сдан и зарегистрировано право на его владение, у инвестора существует два пути: продолжать аренду либо оформить земельный участок в собственность. Приватизация земли возможна при условии сохранения профиля объекта и если эта земля – не на территории промышленной зоны. Стоимость выкупа составляет от $30-40 за м2”.

Менеджмент
Одна из причин, по которой рынок загородного спорта развивается медленно, заключается в том, что в области не много географически перспективных мест. Кроме того, не хватает грамотных управленцев, в расчете на которых инвесторы могли бы отвлечь немалые средства на финансирование малознакомой отрасли. Комплексы, как правило, строятся за счет собственных средств их собственников; получить кредитную линию у банка непросто.
Еще одна из причин медленного развития рынка – необходимость большого объема инвестиций. На создание “с нуля” фитнесc-центра нужно минимум $5 млн, и почти в 2 раза больше – чтобы сделать его на европейском уровне. При успешном вводе объекта собственник, чьи финансовые интересы ранее никогда не пересекались со сферой спорта, может столкнуться с проблемой поиска эффективного управляющего, который помимо опыта руководства аналогичными по масштабу комплексами должен уметь разбираться в специфике спортивного бизнеса. “Подготовленного директора вообще невозможно найти, потому что их никто не готовит”, – посетовал Александр Гордин.

ФАС хочет заставить инвесторов вкладывать больше своих денег в госпроекты

Поправки в законодательстве о государственно-частном партнерстве (ГЧП), которые должны четко отделить концессии от госзакупок, будут обсуждаться 10 октября на совещании у первого вице-премьера и министра финансов Антона Силуанова. Это «Ведомостям» рассказали два участника обсуждений и подтвердил федеральный чиновник.

Провести границу между этими двумя способами реализации госпроектов чиновники пытаются уже три года, когда руководитель Федеральной антимонопольной службы (ФАС) Игорь Артемьев начал борьбу с концессиями, при которых бюджет полностью возмещает частным инвесторам расходы на создание объекта. Он называл такие концессии имитацией, обычными госзакупками и обещал разрушать в судах. Сделать это ФАС попыталась в «башкирском деле» – аннулировала итоги конкурса на строительство по концессии дороги Стерлитамак – Магнитогорск, который в 2016 г. выиграл «Башкирдорстрой». Попытка ФАС провалилась – апелляционный суд встал на сторону инвестора и региональных властей, посчитав претензии службы необоснованными.

Но по рынку концессий созданная неопределенность нанесла удар. Некоторые проекты встали, рассказывали тогда консультанты, не начала строиться и башкирская дорога. Споры затянулись – из-за этого стоимость проекта нужно было увеличить, с чем не соглашался регион, говорит человек, который знает об этом от региональных чиновников. Тем не менее весной власти Башкирии внесли проект в список перспективных. Представители Башкирии и «Башкирдорстроя» не ответили на вопросы «Ведомостей».

Закупки госкомпаний остаются непрозрачными

Спор запустил дискуссию в правительстве. Два года назад Минэкономразвития подготовило законопроект, который должен был защитить рынок на случай претензий ФАС, фактически подтвердив законом существующую практику.

В материалах к совещанию у Силуанова ФАС предлагает возмещать из бюджета затраты инвестору только после того, как объект будет несколько лет использоваться. Кроме того, служба предлагает запретить одновременно использовать такие формы поддержки, как капитальный грант (выделение средств на этапе строительства) и плата концедента, возмещающая все расходы концессионера.

Из-за этого увеличится нагрузка на бюджет, приводятся в материалах возражения Минэкономразвития: отсрочка в бюджетном финансировании увеличит его сумму из-за капитализации процентов по кредитам инвестора; а капитальный грант позволяет активнее привлекать банковское финансирование.

Неопределенность в регулировании ГЧП сдерживает его развитие, объясняет необходимость отделить госзакупки от концессий замруководителя ФАС Рачик Петросян, не комментируя предложения службы по существу. Представитель Минэкономразвития не ответил на запрос «Ведомостей». График Силуанова его представитель не комментирует.

Ужесточение требований увеличит финансовую нагрузку на акционеров: банкам в любом случае нужны гарантии финансирования проекта – либо государством, либо акционерами, говорит партнер EY Дмитрий Ковалев. Капитальный грант от государства сокращает сумму кредита, поэтому получить его становится проще, отмечает руководитель юридических практик PwC Владимир Соколов. Без гранта не реализовать большинство проектов в социальной сфере и дорожных, не построить очистные сооружения, говорит исполнительный директор Национального центра ГЧП Максим Ткаченко. Есть два пути, продолжает он: если, как предлагает ФАС, все вкладывает инвестор, а бюджет покроет затраты на этапе эксплуатации, то объект обойдется государству на 30–40% дороже. При варианте Минэкономразвития – бюджет часть средств даст на этапе стройки, а остальное в течение 2–3 лет – цена растет в пределах 10%, а операционные затраты при эксплуатации несет не государство, а инвестор. Второй вариант явно выгоден государству, это общемировая практика, в России уже реализуется более 40 проектов, в которых используется и капитальный грант на этапе строительства, и плата концедента после ввода объекта в эксплуатацию, частные инвестиции в них превышают 220 млрд руб., говорит Ткаченко: этих проектов могло бы не быть, если принять позицию ФАС. Наиболее опасным является предложение ФАС запретить одновременно использовать капитальный грант и плату концедента, соглашается руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП Herbert Smith Freehills Ольга Ревзина: ограничения сделают невозможными большинство крупных ГЧП-проектов.

Читайте также:  Обои для гостиной: особенности выбора и разнообразие решений

У ФАС и Минэкономразвития есть и другие разногласия, например о предварительном отборе участников конкурса. ФАС настаивает, что требования к опыту финансирования и реализации сопоставимых проектов могут ограничить конкуренцию, привести к злоупотреблениям и усложнят администрирование. Без требований к опыту участников вырастут риски неисполнения обязательств, возражает Минэкономразвития в материалах к совещанию. Они нужны, чтобы инвестор мог привлечь кредит на «пустую» проектную компанию, изолированную от бизнеса акционеров, говорит Соколов.

ФАС не согласна и с предложением Минэкономразвития компенсировать затраты компании, предложившей проект государству, на подготовку документации. Ограничение использования капитального гранта в совокупности с нежеланием вводить механизм компенсации инвестиций в случае подачи частной концессионной инициативы окончательно демотивирует инвесторов, которых в России и так критически мало, и приведет к стагнации инфраструктурного рынка, заключает Ревзина.

Инвестиции в строительство спортивных сооружений: экономический и социальный аспект

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 09.11.2018 2018-11-09

Статья просмотрена: 603 раза

Библиографическое описание:

Березина К. Ю. Инвестиции в строительство спортивных сооружений: экономический и социальный аспект // Молодой ученый. — 2018. — №45. — С. 62-64. — URL https://moluch.ru/archive/231/53638/ (дата обращения: 27.02.2020).

На современном этапе развития экономики инвестиции рассматриваются в рамках социального и экономического результата. Превалирует, безусловно, экономически результат, ведь потенциальный инвестор преследует цель получения прибыли от вложений в проект, однако в ряде отраслей (таких как медицина, спорт, образование и другие социальные отрасли) инвестор в большинстве случаев не может рассчитывать на получение прибыли и вынужден ориентироваться на социальный эффект.

Одним из важнейших элементов развития современного общества в Российской Федерации является повышение совокупного уровня и продолжительности жизни. Ключевым элементом в данном вопросе является популяризация здорового образа жизни и занятий спортом. Однако недостаточное количество спортивных сооружений в границах государства не позволяют в полной мере реализовать основные процессы в сфере популяризации спорта. Из чего можно определить, что на сегодняшний день существует острая необходимость в поиске дополнительных источников финансирования строительства спортивных сооружений. Однако существует определенная проблематика в ожиданиях потенциального инвестора. Исследование данного вопроса и позволяет сформировать актуальность темы данного исследования.

В последние годы Российская Федерация приняла ряд мировых спортивных форумов, среди которых следует выделить Зимнюю олимпиаду в 2014 году и Чемпионат мира по футболу в 2018 году. В рамках данных мировых форумов осуществлялось массовое строительство спортивных сооружений и ввод в эксплуатацию новых спортивных комплексов [3].

Учитывая сложную экономическую ситуацию, в государстве вызванную с одной стороны падением цен на энергоресурсы (в 2013-2014 гг.), а с другой стороны введением секторальных санкций странами Западного мира (в 2014-2017 гг.) процесс финансирования строительства был сопряжен с рядом трудностей [6].

Необходимо понимать, что в реалиях Российской Федерации спортивное сооружение в большинстве случаев не рассматривается как источник долгосрочной прибыли, вследствие чего потенциальный инвестор не может рассчитывать на экономическую выгоду в раках реализации проекта. Экономическая выгода преобразуется в социальный эффект в рамках которого происходит популяризация здорового образа жизни и развитие спорта в государстве [2, 4].

Однако в условиях дестабилизации экономической ситуации в государстве, а также падения уровня деловой активности и потребительской способности потенциальный инвестор не стремится осуществлять крупные капиталовложения в инвестиционные проекты, не предполагающие получения прибыли в среднесрочной перспективе. В связи с чем ключевую роль в проектах инвестирования в строительство спортивных сооружений в нашей стране отыгрывает государство и средства консолидированного бюджета Российской Федерации [1].

Для предметного анализа инвестиционных потоков в сфере инвестирования в строительство и реконструкцию спортивных сооружений в Российской Федерации воспользуемся нижеприведенной диаграммой (Рисунок 1) на которой наглядно отображена динамика данного показателя (миллионов рублей), за период с 2012 по 2017 год включительно.

Рис. 1. Динамика совокупных инвестиционных потоков на строительство и реконструкцию спортивных сооружений (млн. рублей) [5]

Как можно увидеть из вышеприведенного рисунка за отчетный период наблюдаются следующие временные периоды динамики данного показателя:

1) 2012-2014 гг. Данный период характеризуется поступательным ростом показателя инвестирования в строительство и реконструкцию спортивных сооружений совокупно на 43 % или 25498 млн. рублей (с 58841 млн. рублей в 2012 году до 84339 млн. рублей по итогам 2014 года). Это было обусловлено подготовкой сооружения для Зимней олимпиады 2014 года и Чемпионата мира 2018 года.

2) 2014-2017 годы. Данный период характеризуется существенным падение совокупных инвестиций в строительство и реконструкцию спортивных сооружений в государстве на 27 % или 23373 млн. рублей (с 84339 млн. рублей в 2014 году до 60966 млн. рублей в 2017 году.)

Падение показателей инвестирования в строительство и реконструкцию спортивных сооружений в Российской Федерации после 2014 года было вызвано следующими факторами:

– ввод основных объектов для Олимпиады и Чемпионата мира был осуществлен в 2013-2014;

– ввод санкций странами западного мира наряду с падением цен на энергоресурсы в 2013-2014 годах привели к существенному снижению доходов бюджета, вследствие чего были сокращены или приостановлены многие социальные программы.

Для предметного анализа структуры инвестиционных потоков в сфере инвестирования в строительство и реконструкцию спортивных сооружений в Российской Федерации воспользуемся нижеприведенной таблицей (Таблица 1) в которой наглядно отображена структура данного показателя (миллионов рублей), за период с 2012 по 2017 год включительно.

Таблица 1

Структура источников инвестиций на строительство и реконструкцию спортивных сооружений (млн. рублей) [5]

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Тех, кто приобретает будущие квартиры в новостройках, разделить на инвесторов и обычных дольщиков не так легко. Планируя поселиться в будущем жилье, можно передумать и продать квартиру. То есть, по сути, стать инвестором, получив доход на динамике цен. И наоборот: тот, кто собирался, скажем, сдавать квартиру, регулярно зарабатывая на ней, может захотеть сам проживать в своей новой недвижимости. Однако если новостройка превращается в проблемную, цель сделок, а также их количество может повлиять на то, что именно получат приобретатели будущих квартир. Это будет зависеть от того, в какую часть реестра их включат при банкротстве застройщика, а также от того, какой именно способ решения проблемы обманутых дольщиков будет выбран.

На что могут рассчитывать профессиональные инвесторы

Чтобы после достройки проблемного объекта получить приобретенную квартиру, нужно попасть в реестр требований участников строительства, который ведется в процессе банкротства застройщика, с требованиями о передаче жилых помещений, а также машиномест и нежилых помещений до 7 кв.м. Однако включают в него не всех. В соответствии с действующей редакцией закона «О несостоятельности (банкротстве)» туда не попадут юридические лица – то есть, те, кто относятся к профессиональным инвесторам. Они могут быть включены лишь в реестр денежных требований. То есть, на квадратные метры, а также на будущие доходы от них, юрлица в случае банкротства застройщика рассчитывать не могут.

Впрочем, до июня 2019 года такая возможность все же была: по предыдущей редакции закона в реестр требований на помещения юридические лица попадали. Но лишь в том случае, когда могли доказать факт оплаты договора. Однако на практике зачастую бывало обратное.

Скажем, в ЖК «Терлецкий парк» выявлено множество договоров с юридическими лицами, оплата которых ничем не подтверждена. Более того: в этом жилом комплексе были обнаружены двойные и даже тройные продажи одной и той же квартиры. А в этом случае приоритетное право на получение квартиры у дольщиков, которые панировали сами проживать в новом жилье, а не у юридических лиц.

Чтобы снять все эти противоречия, при участии Москомстройинвеста шли многочисленные суды по исключению из реестра требований на помещения тех, кто в него попал в нарушении закона. «Мы потратили больше года на то, чтобы пройти все судебные инстанции, и для граждан – физических лиц предусмотреть возможность получить квартиры, – рассказывает председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. – Теперь эти мероприятия практически завершены».

Напомним, достраивать ЖК «Терлецкий парк» будет АО «Мосотделстрой №1», работы которого финансируются за счет бюджета города Москвы. 25 декабря 2019 года новый застройщик получил зарегистрированный в Росреестре договор о передаче ему прав на земельный участок, объектов незавершенного строительства и обязательств перед дольщиками этого жилого комплекса.

Чем рискуют физические лица, совершившие несколько сделок в новостройке

Если сделки в инвестиционных целях совершают физические лица (например, заключают ДДУ на несколько квартир, которые в дальнейшем планируют либо продать, либо сдавать в аренду), на первый взгляд, никаких проблем быть не должно. Что по старой, что по новой редакции закона «О несостоятельности (банкротстве)» физические лица могут включать в реестр требования на любое количество помещений, по которым были заключены договоры и подтвержден факт их оплаты.

Однако тут есть нюанс. Сам факт включения в реестр еще не говорит о том, что дом будет достроен и права всех участников долевого строительства восстановлены. Чтобы это произошло, в процессе банкротства должен заявиться новый застройщик, который возьмет на себя как завершение работ на объекте, так и передачу дольщикам квартир и прочих помещений. Но произойдет это или нет – большой вопрос.

Скажем, в ЖК «Мегаполис» (первоначальный застройщик –АО «Косинское»), где некоторые физические лица приобрели по нескольку квартир, изначально предполагалось, что достраивать комплекс станет компания «Гранель». Но не получилось.

Вот как комментирует ситуацию президент ГК «Гранель Групп» Ильшат Нигматуллин: «Группа компаний «Гранель» была ранее привлечена кредиторами АО «Косинское» в качестве потенциального инвестора в проекте строительства жилого комплекса «Мегаполис». ООО «Гранель» принимало участие в создании нового застройщика – ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-2019» (ООО «СЗ – Мегаполис 2019»), имевшего намерения приобрести имущество АО «Косинское» в целях исполнения обязательств перед участниками долевого строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений. Однако с 5 июля 2019 года ООО «Гранель» не является участником «СЗ – Мегаполис 2019», что подтверждается актуальными сведениями ЕГРЮЛ».

Более того: суд отказал «СЗ – Мегаполис 2019» в удовлетворении заявления о намерении стать застройщиком ЖК «Мегаполис» – суд отказал ему в этом праве. Поэтому вопрос, кто будет достраивать жилой комплекс, остается открытым.

У города есть альтернативный способ решения проблемы обманутых дольщиков – им могут предоставить компенсационные квартиры из уже имеющегося жилищного фонда города или построив специально для них новый дом. Такой вариант применили, например, для дольщиков объектов на ул.

Народного Ополчения, 11, Открытое шоссе, 19 и ряда других. Он реализуется не в рамках процедуры банкротства и на него распространяются иные правила предоставления жилья. Как правило, в таких ситуациях каждое физическое лицо, вне зависимости от количества заключенных с ним договоров в проблемной новостройке, получает по одной компенсационной квартире.

А если достраивать самим?

Чтобы и дольщики, и инвесторы безо всяких дополнительных условий могли рассчитывать на получение жилых помещений, машиномест и нежилых площадей до 7 кв.м, за достройку объекта должны взяться сами участники долевого строительства, организовав ЖСК. Например, в Москве максимально близок к такому пути был ЖК «Малыгина, 12», где к моменту возникновения проблем у застройщика стадия строительной готовности объекта была максимально велика и на дофинанирования строительства требовалось сравнительно мало средств.

Но участники строительства так и не сумели объединиться и договориться о дополнительных вложениях в стройку. В результате на протяжении нескольких последних лет на стройплощадке ничего не происходило. Теперь, как поясняют в Москомстройинвесте, этот дом планируется достроить за счет Московского фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, который был зарегистрирован Минюстом 17 декабря 2019 года. Права новому застройщику будут переданы в процессе банкротства предыдущего застройщика.

Таким образом, выбирая новостройку для инвестирования, нужно быть даже более внимательным, чем при выборе будущего дома для собственного проживания. «Долевое строительство – это всегда риск, – говорит председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. – В случае возникновения проблем у застройщика, государство помогает восстановить права граждан – участников долевого строительства. Но инвестиционные риски лежат вне поля гарантированной государством защиты прав. Поэтому прежде, чем принять решение об инвестировании в новостройку, стоит не только убедиться в надежности застройщика, но и заранее продумать свои действия на случай, если застройщик станет банкротом».

Читайте также:  Очаровательный дом на сложном рельефе с видом на океан

Инвестиции в строительство: стоит ли вкладывать деньги в стройку?

Инвестиции в строительство представляют собой особую категорию вложения средств, которая позволяет зарабатывать значительно больше, чем при обычной покупке жилья. В то же время такие инвестиции в недвижимость имеют свои недостатки и риски, которые необходимо знать инвестору.

Все о том, как инвестировать в стройку и что от этого ожидать, читайте в этой статье.

Оглавление:

Что такое строящийся объект?

В последнее время инвестиции в объекты недвижимости на стадии их возведения стали весьма популярны. Объясняется это тем, что такая инвестиция способна принести около 50% от вложений и даже больше. Дело в том, что объект, который только строится стоит значительно дешевле, чем готовый, и чем раньше инвестор вложит в него деньги, тем больше выиграет – как показывает практика, с возведением каждого нового этажа, квартира или помещение в многоэтажке становится дороже на 2-3%.

Инвестиции в строящийся объект – это вложение средств в недвижимость на одном из этапов ее возведения. Наибольше выигрывают те, кто вкладывает деньги, когда строительство еще в проекте, но тут значительно выше риски, что строительство будет не закончено или даже не начато.

Конечно же, такие инвестиции являются долгосрочными, ведь пока дом будет возведен, и пока квартиру купят – может пройти солидное количество лет. Ну и плюс к этому, никто не отменял того, что строительство по разным форс-мажорным причинам может затянуться на неопределенный срок. При этом не забывайте, что стоимость жилья напрямую зависит от различных экономических и даже политических факторов, и пока ваша квартира будет достроена ее цена может не подняться, а упасть.

Инвестиции в строительстве играют очень важную роль, и застройщики готовы драться за новых вкладчиков, поэтому, как только у вас возникнет идея инвестировать в стройку, появится огромное количество желающих принять ваши деньги. О том, как подойти к выбору объекта и компании, я расскажу далее в статье.

В какое строительство инвестировать?

Есть различные типы сооружений, в которые можно вкладывать средства на этапе стройки. Все они отличаются между собой ценой и ликвидностью – что-то может стоить дешевле, что-то может продаваться быстрее. Инвестор, на основе имеющихся средств, должен самостоятельно определить, что для него подходит больше и какому типу жилья стоит отдать предпочтение.

Квартиры в новостройках

Жилье в новостройках стоит недешево, но вот на стадии возведения можно купить квартиру по хорошей цене и прилично заработать, когда объект будет сдан в эксплуатацию. Ко всему прочему, это также и один из наиболее доступных вариантов недвижимости на стадии стройки. Покупка квартир в новостройках, которых по факту еще нет – привычная практика, к которой прибегают как инвесторы, так и те, кто хочет получить собственное жилье.

Обратите внимание на то, что наиболее ликвидными в наше время являются малогабаритные апартаменты, как правило, одно- и двухкомнатные. При этом уже готовую квартиру не обязательно продавать – можно сдавать ее в аренду, причем, если делать это краткосрочно (почасово, на сутки, неделю), то можно буквально за 3-4 года отбить потраченные деньги, а при этом ваша квартира останется с вами и будет и дальше приносить деньги.

Чтобы продать или сдать в последующем квартиру в новостройке выгодно, необходимо учитывать множественные факторы – далее о них более подробно.

Расположение объекта

Для всех важно с места жительства быстро и без проблем добираться в любую часть города. Поэтому если дом будет расположен в месте удобной транспортной развязки, вблизи от метро, то это будет большим плюсом. С другой стороны, если вы приобретаете элитные апартаменты, то важно учитывать, что их обитателям вряд ли понадобится рядом шум метрополитена – близость его расположения будет только минусом.

Инфраструктура

В новостройках поселяются для того, чтобы жить, а значит необходимо под боком иметь супермаркет, школу, детский сад и другие жизненно необходимые объекты.

Будущее благоустройство района

Все хотят жить в красивом дворе с детской площадкой, лавочками, деревьями и хорошим освещением. Если в будущем планируется как-то облагородить район, то это большой плюс, и квартиры в таком регионе будут выше в цене, чем на каком-нибудь пустыре.

Коттеджи и дома

Частное жилье, которое еще только строится, также считается хорошей инвестицией. Постепенно мода жить в многоэтажках мегаполиса уходит в прошлое, а на смену ей приходит естественное и вполне оправданное желание жить в комфорте, поближе к экологической чистоте и всем удобствам.

Покупая строящийся дом или коттедж, обращайте внимание на то, имеются ли в нем (или планируются) все необходимые коммуникации (газ, свет, вода), ведь в противном случае все это вам придется делать самому, иначе жилье изрядно упадет в цене – кому нужен дом без элементарных удобств? Так же, как и при покупке квартиры, обращайте внимание на благоустроенность окружающей местности, транспортную развязку и прочие условия, которые смогут повысить привлекательность данного жилья для покупателя.

Производственные помещения

Производственное помещение – объект для инвестиций, более подходящий опытным инвесторам, которые уже имеют навыки и знания в подобного рода предприятиях. В противном случае, вы можете не заработать, а потерять, ведь чтобы понимать насколько объект рентабелен, следует иметь относительно глубокое понимание не только о недвижимости, но и о помещениях данного типа. Новичкам же вкладывать в производственное строительство лучше через более опытных посредников – например, вложив деньги в инвестиционный фонд или отдав в доверительное управление.

Наиболее ликвидными и прибыльными инвестициями в производственные помещения на стадии стройки являются объекты пищевой, химической промышленности, мебельные фабрики и фабрики товаров повышенного спроса.

Офисные центры

Также подойдут преимущественно опытным игрокам рынка, так как требуют не только определенных знаний, но и солидных средств, ведь, как правило, коммерческая недвижимость локализуются в оживленных деловых районах городов, где стоимость помещений на порядок выше. (Про инвестиции в бизнес читайте в отдельной статье блога GQ.)

Как начать инвестировать в строительство?

Итак, определившись с желанием заработать на объектах недвижимости на стадии стройки и с суммой будущей инвестиции, важно составить подробный план своих действий и действовать последовательно.

Выбор объекта

Лучше всего искать строящийся объект в районе, который в конкретном городе пользуется наибольшим спросом, а соответственно, и по цене жилая недвижимость в этом районе наиболее дорогостоящая. Кроме района, учитывайте инфраструктуру, благоустроенность, доступность транспорта и другие параметры, которые существенно увеличат стоимость объекта в будущем.

Застройщик

Очень важно выбрать достойную компанию, которая занимается стройкой объекта недвижимости. Попросту, нарвавшись на аферистов, вы потеряете вложенные деньги, а такие инвестиции в наше время предполагают достаточно крупные суммы. Поэтому чтобы уберечь свой «банк» уделите должное поиску честных и профессиональных застройщиков.

В частности, важно обратить внимание на:

  • Отзывы о компании – преимущественно выслушать мнениями реальных лиц, имеющих авторитет, а не толпы купленных отзывов в интернете.
  • Сотрудничество с банками – если в свои программы банк выбирает застройщика, то его проверяют с ног до головы, а значит и вам для сотрудничества такая компания подойдет.
  • Объекты, сданные в эксплуатацию – если компания имеет опыт на рынке, то за ее плечами должны быть готовые объекты недвижимости, в противном случае вы можете нарваться на новичка.
  • Соблюдение закона – если компания строит дома на запрещенной территории по липовым документам, то такие аферисты не остановятся не перед чем лишь бы получить выгоду, а что можно ожидать от нечистых на руку дельцов?

Рейтинг застройщиков по Москве и МО

В Москве и области застройщиков видимо-невидимо и разобраться в том, с кем сотрудничать, крайне сложно. Предлагаю вам свой рейтинг компаний, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке.

Рейтинг застройщиков Москвы и МО:

ЗастройщикОпыт работы / Лучшие проекты
Сapital Group
22 года / Барвиха Хиллс, ЖК Око, Северный город
ДонСтрой
23 года / Алые паруса, Воробьевы горы, Триумф-Палас
ПИК
23 года / Ильинские луга, Саларьево парк, Восточное Бутово
Галс-Девелопмент23 года / ЖК Сады Пекина, ЖК Достояние на Молодежной
MR Group
Урбан Групп
10 лет / Опалиха, Митино О2, Видный город, Лесобережный
Самолет Девелопмент
5 лет / Люберцы 2016, Внуково 2016, Люберцы 2015

ЧС застройщиков по Москве и МО

Но есть и те в данном регионе, к кому лучше не обращаться и ни в коем случае не нести свои деньги. Чтобы не быть обутыми, лучше избегать дел с компаниями, которые входят в черный список застройщиков:

  • СУ-155
  • ООО “Фарн-Трейд”
  • ИСК “Энбиэм”
  • ЗАО “Пересвет-Инвест”
  • ЗАО “Ремстройтрест”
  • ОАО “Миэль”
  • М-Индустрия

Это список немногих компаний из многих. Всегда перед тем, как вложить свои кровные, просмотрите компанию в интернете и на специальных сайтах, где полностью открывают всю внутренность застройщиков.

Документы и сданные объекты

Обязательно изучите документы компании, независимо от того какие она имеет отзывы и репутацию. Документация должна соответствовать действующему законодательству, а конкретно закону 214-ФЗ. Лучше не полагаться на собственные силы и привлечь к изучению документации и заключению сделки опытного юриста, ведь от этого во многом зависят ваши интересы и безопасность средств.

Договор

Если документы компании в порядке и в целом вас все устраивает, то можно перейти к заключению договора – если вы новичок, то возьмите с собой на встречу юриста, это не будет лишним. Документ, который вы собираетесь подписать, следует тщательно изучить, уделить особое внимание каждой строчке, а главное следующим нюансам:

  • Срокам сдачи объекта
  • Цене за м²
  • Условиям расторжения договора
  • Форс-мажорным ситуациям и мерам, которые будут приняты в случае неисполнения сторонами своих обязанностей

Риски при инвестировании

Как бы вы не изучали договор и как бы не старались выбрать компанию, риск быть обманутым и потерять деньги присутствует всегда. Как и все инвестиции, сфера недвижимости не исключает возникновение различных неприятностей, ежедневно можно услышать о тех или иных аферах с жильем. Чтобы предохранить себя от опасности, следует знать основные риски, которые могут возникнуть у инвестора, вложившего деньги в стройку.

Банкротство застройщика

Среди новичков-застройщиков банкротство – обычное явление. По самым разным причинам средства могут быть использованы нерационально, предварительный подсчет растрат произведен неверно или попросту может случиться хищение, и инвестиционно-строительная компания признает себя банкротом. В этом случае банкротами, которые не получат своих квартир, станут и инвесторы. Чтобы избежать банкротства застройщика стоит выбирать только крупные строительные компании, на счету которых имеется весомый арсенал уже сооруженных зданий.

Мошенники

В отдельных случаях можно нарваться и вовсе не на реальную компанию, а на обычных аферистов, которые создадут видимость стройки и будут рассказывать самые сладкие сказки ровно до того момента, пока вы не отдадите им свои деньги. Поэтому, еще раз напоминаю, внимательно изучайте документы компании, и сверяйте полученные данные с общим государственным реестром.

Нарушение сроков сдачи объекта

Очень неприятно, когда обещанные сроки сдачи объекта проходят, а он все так же и остается на этапе строительства. Причины тому могут быть самые различные, и часто сам застройщик никак не виноват, но это может существенно повлиять на вашу прибыль. По подсчетам специалистов, неделя простоя, когда жилищное строительство должно было подойти к концу, а «воз и ныне там», несет в себе снижение прибыли инвестора 0,01%, что за определенны срок может отразиться в кругленькой сумме. Имеются случаи, когда затягиваются сроки возведения высотки не только на несколько месяцев, но и на несколько лет, а за этот период очень многие факторы могут существенно измениться, и расчет прибыли может кардинально снизится.

Форс-мажор

Даже если вам попался самый профессиональный и честный в мире застройщик, это не гарантирует того, что жилье вы получите и сможете продать. Кризисы, катастрофы, бедствия – все это может привести к тому, что инвестиция не принесет прибыли. Хоть это и довольно несчастные случаи, часть из которых можно спрогнозировать заранее, все же, не стоит их отрицать. Избежать таких непредвиденных обстоятельств можно с помощью страхования.

Инвестиции в строительство в России на этапе стройки – весьма прибыльный и выгодный во многих планах вид капиталовложения, который позволит инвестору получить недвижимость по наиболее выгодной цене, в разы ниже рыночной, а значит и иметь отличный профит с ее реализации. Несмотря на различные факторы риска, такой вид инвестиций остается популярным и востребованным, необходимо лишь грамотно подходить к процессу приобретения и уметь прогнозировать ситуацию на рынке.

Ссылка на основную публикацию