Инвестор столичного ЖК построит детсад по требованию жителей

Обязан ли застройщик строить детский сад и школу

LIVING разбирается, все ли застройщики обязаны возводить детские сады и школы для жильцов своих проектов?

Не секрет, что приобретение нового жилья зачастую связана с пополнением в семействе. Поэтому наличие социальной инфраструктуры у жилого комплекса является принципиально важным фактором при выборе объекта для многих покупателей. Строить не просто бетонные коробки, а самодостаточную территорию со всем необходимым – требование рынка. Но обязывает ли застройщик возводить социальную инфраструктуру закон – вопрос другой.

Должна ли по закону стройкомпания возводить детсады и школы при жилом комплексе?

Решение о строительстве детского сада или о его отсутствии принимается ещё на этапе проектирования. Здесь девелопер определяет потребности своего ЖК в объектах социальной инфраструктуры.

Как отмечают эксперты, на данный момент, вопрос об обязанности застройщика возводить социальные объекты, с правовых позиций, не урегулирован. Сам факт строительства жилья не влечет за собой обязательств строить школы, детские сады и поликлиники, особенно, если земля находится в частной собственности девелопера.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Когда строительство идёт на государственных или муниципальных участках, между властями и девелопером заключается договор о развитии застроенных территорий. Одним из его пунктов предусматривается финансирование строительства или реконструкция объектов инженерной, социальной или коммунально-бытовой инфраструктуры

Вторым возможным вариантом является возложение на девелопера социальной нагрузки – предоставление участка застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках комплексного освоения договор застройщика с властями также предусматривает не только жилищное, но и «иное» строительство.

Кроме того, есть схема, которая реализуется с помощью заключения инвестиционного контракта. Прямо в нем не указывается, что застройщик должен самостоятельно возводить «социалку», но он обязуется профинансировать такое строительство.

Таким образом, формальных оснований для того, чтобы обязать застройщика возводить детские сады, школы и другие объекты у властей нет. Но на практике они возникают: чиновники могут создавать бюрократические «препоны» в получении и утверждении разрешительной документации, а испортить отношения с властями – значит лишить себя новых контрактов в будущем.»

Может ли застройщик отказаться от возведения социальной инфраструктуры для своего проекта?

По словам экспертов, ДДУ не предусматривает направление денежных средств, полученных от дольщиков, на строительство детских садов и школ. Деньги на возведения подобных объектов находятся в государственных или муниципальных бюджетах, следовательно, обязать застройщика к постройке может только договор с органами власти.

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA:

«Если застройщик не связан никакими обязательствами с дольщиками или властями относительно постройки социальной инфраструктуры, то он имеет право отказаться от ее постройки. Не существует единых норм для строительства социальных объектов рядом с ЖК, это зависит от индивидуальных требований к проекту и территории».

Гарантирует ли реклама ЖК с детсадом и школой их реальное строительство?

Рекламные буклеты не гарантируют строительство социальной инфраструктуры. Главный документ, который обязывает застройщика возвести «социалку» – проектная декларация, опубликованная на официальном сайте ЖК. В ней перечислены все социальные объекты, их количество, площадь и сроки строительства. Кроме того, обязательство застройщика возвести социальную инфраструктуру может быть прописано отдельно в договоре долевого участия.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»:

«Застройщик имеет право расходовать средства на строительство социальной инфраструктуры только при условии последующей передачи объектов в общую собственность жильцов, на баланс муниципалитета или федерального субъекта.

Таким образом, гарантией строительства таких объектов, как школа, детский сад, досуговый центр и другая инфраструктура, может являться только наличие этих объектов в проектной декларации».

Имеют ли право застройщики возводить детские сады и школы на деньги дольщиков (214-ФЗ ограничивает возможности расходования средств не на возведение дома)?

С 1 января 2017 года 214-й федеральный закон дополняется новой статьей 18.1, которая позволяет застройщику использовать денежные средства дольщиков для возмещения затрат, понесенных на строительство объектов социальной инфраструктуры. Эта возможность обременена условием передачи объекта после введения в эксплуатацию в общую долевую собственность дольщиков или безвозмездной передачи государству.

Однако специалисты не уверены в эффективности такой меры для решения проблем с нехваткой образовательных учрждений в Петербурге и Ленинградской области.

Михаил Куцый, генеральный директор ОАО «Стройпроект»:

«Это дополнение проблему потенциально решает. Но сложные формулировки и неоднозначность описанных процедур вызывают сомнения в эффективности применения статьи. Эти изменения никак не повлияли на фактический источник финансирования объектов – дольщиков. Но принесет ли правоприменение этой статьи какие-либо облегчения для застройщика в работе с этими объектами пока остается загадкой.

Может ли девелопер просто сдать часть коммерческих помещений под частные детские сады вместо того, чтобы построить отдельные здания и передать их муниципалитету?

Артемий Маринин, вице-президент компании «Лидер Инвест»:

«Старые инвестиционные контракты предусматривали обязательную передачу городу объектов социальной инфраструктуры. Сейчас, когда инвесторы строят на принадлежащих им участкам, они не обязаны передавать эти помещения городу и могут продать или сдать нежилые площади коммерческим учреждениями. Однако получается это не всегда – спрос на такие помещения невысок, и нередко инвесторы предпочитают сдавать их городу, тем самым избавляясь от неликвидных площадей, которые надо отапливать и обслуживать».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Если же застройщик ведет строительство объектов инфраструктуры на собственные средства, то он может изменить их назначение, ведь, по сути, речь идет о его собственности. Нередко таким образом «социальные» детские сады превращаются в коммерческие. Однако нужно понимать, что такие «трюки» сильно вредят репутации девелопера, поэтому они относительно редки на рынке».

Насколько детский сад и школа увеличивает стоимость квадратного метра в жилом комплексе?

Согласно статистике, с учетом уже имеющейся поблизости инфраструктуры, цены на жилье, расположенное вблизи элитных школ, обычно на 5-10% выше. При этом эксперты отмечают, что достоверно неизвестно, связано ли это с желанием покупателей обучать детей в этих школах, или просто более высоким статусом самого района, где такие школы расположены.

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA:

«Наличие развитой инфраструктуры рядом с новостройкой существенно влияет на стоимость жилья. Стоимость квартир рядом со школой или детским садом выше на 2%».

Если мне не нужна школа и детсад, можно ли просить скидку?

Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent:

«Вопрос относительно скидок за неиспользованные места интересен. На мой взгляд, скидку можно просить всегда. Вопрос в другом: кто и как умеет торговаться. Я знаю случаи, когда при покупке трёхкомнатной квартиры покупателю шла в подарок «однушка» или место в паркинге. Такие примеры становятся если не нормой, то регулярной практикой, так как сейчас рынок принадлежит покупателю».

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»:

«Застройщик предлагает на рынке определенный комплексный продукт, который включает не только квартиру, но и общественные пространства (подъезды, чердаки, подвалы, лестничные площадки), землю под зданием, инженерное оборудование, элементы благоустройства, а также социальные объекты. Помимо квартиры, всё это передается в общую долевую собственность жильцов. В цене договора уже вложены расходы на возведение данных элементов, которые покупатель либо соглашается оплачивать, либо ищет другой подходящий себе жилой комплекс без инфраструктуры. Просить застройщика исключить стоимость «социалки» из ДДУ – все равно, что просить продавца арбуза предварительно удалить косточки из плода».

Может ли покупатель квартиры как-то отстоять свои права, если ему перед продажей обещали все, а на деле не оказалось ничего?

Выдвигая претензии, покупатель должен опираться, прежде всего, не на то, что ему обещают, а на то, что прописывается в ДДУ. Если в договоре долевого участия и проектной декларации не содержится упоминаний о строительстве социальных объектов, хотя на сайте проекта на фоне жилого комплекса изображена постройка, сильно напоминающая ДОУ, то никаких претензий дольщик предъявить не сможет.

Часто ли застройщики нарушают обязательства по строительству соцобъектов?

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA:

«В Ленобласти многочисленны случаи, когда законченные дома не принимались властями из-за отсутствия социальной инфраструктуры. Среди таких проектов были комплексы от компаний «Норманн» и «Петрострой». Застройщики часто не видят смысла в строительстве социальных объектов, пока все квартиры в новостройке не будут сданы. Власти в ответ препятствуют процедуре ввода жилья в эксплуатацию – до тех пор, пока девелоперы не строят обещанные учреждения».

Детсад на средства дольщиков: в споре о «социалке» в новых районах крайними становятся будущие жильцы

Поручение президента России от 26 июня 2018 года №Пр-1076 о принятии исчерпывающих мер по финансированию и завершению строительства объектов недвижимости, создаваемых с привлечением денежных средств участников долевого строительства и не введенных в эксплуатацию в установленные сроки, не исполняется в полной мере из-за нехватки источников финансирования. К такому выводу пришли участники круглого стола «Защита имущественных интересов участников долевого строительства», который прошел в Государственной думе в октябре.

Напомним, что соответствующее поручение было дано Владимиром Путиным по итогам прямой линии с населением, в ходе которой к главе государства обратились дольщики из Липецка и Владивостока. Известно, что это были далеко не единственные группы участников долевого строительства, которые жаждали рассказать о своей проблеме президенту.

Впрочем, и двух обращений по прямой линии вполне хватило, чтобы Путин подписал свое поручение. Это был, безусловно, важный шаг в сторону решения застаревшей проблемы, которая аукнулась сотням тысячам наших соотечественников, получивших вместо долгожданных квартир мытарства и головную боль.

Проблемные объекты

«По итогам II квартала 2018 года на территории Российской Федерации насчитывается 880 проблемных объектов, это 90 617 заключенных договоров долевого участия и 34 085 граждан, которые пострадали от различных строительных компаний-застройщиков», — сообщили Федеральному агентству новостей в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.

Здесь, правда, стоит оговориться, что под «проблемными объектами» понимаются только те дома, строительство которых остановлено полностью и на неопределенный срок в связи с банкротством застройщика, и местные власти ищут новых инвесторов. Вернее, должны искать, разумеется. Однако и эта мера поддержки выполняется не полноценно.

Количество подобных объектов по всей России превышает заявленный объем недостроя на сайте Минстроя и ЖКХ РФ в разы. А ведь аналогичными признаками «проблемности» обладают объекты, не включенные в реестр зачастую по формальным основаниям. По таким объектам не составляются дорожные карты, а значит, по сути, никаких мер поддержки к таким объектам не применяется.

Типичный пример — 800-квартирный дом в Подольске на ул. Садовой, д.3, к.1 (ЖК «Московский»), о проблемах которого писал ФАН в материале от 29 июля. В реестр «проблемных» этот дом не включен, хотя задержка по его вводу составляет уже больше года. Примерно столько же на стройплощадке царит тишина.

С учетом того, что застройщик теперь называет новые сроки ввода: IV квартал 2019 года для первой очереди и III квартал 2020 года для второй, — то задержка составит почти три года. Если, конечно, стройка возобновится.

Да, по сравнению с недостроями десятилетней давности, такого рода опоздание покажется «детским». К тому же, застройщик никуда не исчез и не обанкротился. Но и у нынешних «проблемных» домов поначалу тоже все складывалось вроде бы неплохо, а в результате, по данным того же Минстроя, только в 17 субъектах РФ из 85 отсутствуют «проблемные» объекты.

В этой связи появляется необходимость составлять еще один реестр домов, находящихся, скажем так, в «группе риска» и в перспективе могущих пополнить список проблемных. Нельзя не заметить, что проблему стоит решать на самой ранней стадии — до того, как она приобретет глобальный масштаб и горе-дом составит компанию нынешним «десятилеткам».

Группа риска

Отметим, что на сегодняшний день государством принят набор мер, которые направлены на профилактику появления новых объектов в числе «проблемных» и в «группе риска». В июле текущего года в силу вступили поправки к закону о долевом строительстве, направленные на его совершенствование и систематизацию. Часть поправок начали действовать с 1 июля 2018 года, некоторые вступят в силу с 1 июля 2019 года.

«Появление механизма проектного финансирования и счетов эскроу позволят минимизировать риски и обеспечить гарантию сохранности вложенных средств в покупку жилой площади, — отмечают в Минстрое. — Возможность нецелевого расходования средств застройщиком сводится практически к нулю, что делает реальным недопущение появления новых обманутых дольщиков».

Данный механизм, действительно, является шагом в правильном направлении, хотя ряд экспертов пророчат, что он может привести к снижению темпов ввода жилья в стране. Но речь сейчас не об этом. Самый злободневный вопрос на сегодняшний день звучит так: как быть с теми домами, которые уже признаны «проблемными» или находятся в «группе риска»? Ведь к ним поправки не применяются. Собственно, этой теме и было посвящено президентское поручение, но ясности по ней пока нет.

«Правительство фактически переложило всю ответственность за решение проблем долевого строительства на регионы, — отмечает советник губернатора Ивановской области по проблемам дольщиков Екатерина Копылова. — Причем эта ответственность не подкреплена деньгами».

Об этом же говорили и на круглом столе в Госдуме 15 октября. Как в выступлениях, так и в его резолюции в негативном ключе упоминались слова из интервью главы Минстроя Владимира Якушева. Их стоит привести полностью.

«Органы власти не обязаны отвечать за достройку проблемного объекта. Любой дольщик — это соинвестор, он должен понимать риски и быть готовым разделить их со строительной компанией, — заявил министр. — Сегодня региональная власть добровольно решает проблемы обманутых дольщиков. Добросовестный налогоплательщик может задать вопрос: почему его налоги должны, допустим, идти не на благоустройство дворов, а на достройку жилья дольщика, который принял решение инвестировать в проект деньги добровольно?»

Формально, министр, может быть, и прав, но и возмущение участников круглого стола вполне обоснованно. Во-первых, дольщики тоже являются добросовестными налогоплательщиками. Есть и второй, еще более интересный нюанс, о котором Владимир Якушев не упомянул. Дольщики зачастую выступают инвесторами не только своих квартир, но и социальных объектов, строительство которых является прямой обязанностью муниципальных и региональных властей. Тех самых, что, по версии руководителя Минстроя, теперь по доброй воле включаются в решение проблем дольщиков. Но в итоге в споре о «социалке» в новых районах крайними становятся будущие жильцы.

«Лучше провиниться перед губернатором»

Показательна история с тем же строящимся объектом в Подольске по улице Садовой, 3. Как уже писал ФАН, это дом со встроенной поликлиникой. Понятно, что пользоваться этим медицинским учреждением будут не только жильцы дома, но и другие жители города. То есть те самые «добросовестные налогоплательщики». Вот только строительство осуществляется на средства дольщиков, которые купили квартиры именно в этом доме.

Читайте также:  Лук-выборок из семян

Впрочем, это далеко не единственный вклад дольщиков в социальное благоустройство Подольска. Так заместитель генерального директора компании-застройщика ООО «Главградострой» Андрей Никифоров на недавней встрече с дольщиками, оправдывая задержку со сроком сдачи дома, объяснял это тем, что «не подрассчитали силы», поскольку компания выполняла еще и другие социальные обязательства. Ею был построен детский сад в микрорайоне Шепчинки, а также выделялось жилье для переселенцев из ветхих домов.

На уточняющий вопрос корреспондента ФАН он заявил, что фактически и садик, и дома для переселенцев были построены на средства участников долевого строительства.

«Застройщиком осуществлялось строительство социальных объектов на основании заключенных с администрацией Подольского района договоров «О комплексном развитии застроенных территорий», — подтвердили ФАН в Главгосстройнадзоре по Московской области.

При этом в ведомстве отметили, что финансовые затраты застройщика на строительные работы, в том числе и на строительство социальных объектов, превысили сумму привлеченных от граждан денежных средств. Данный факт свидетельствует об использовании застройщиком в ходе строительства не только денежных средств участников долевого строительства, но и собственных средств.

Это заставляет несколько по-иному взглянуть на проблему, которая по привычке рассматривается как история взаимоотношений доверчивых дольщиков и недобросовестных застройщиков. В более широкой перспективе застройщик и сам оказывается, наряду с дольщиками, заложником обстоятельств, вызванных стремлением региональных и местных властей решить проблемы социальной инфраструктуры.

Но и власти тоже можно понять: лишних средств у муниципалитетов, да и региональных бюджетов не водится, а социальные объекты строить надо.

«Лучше бы мы провинились перед губернатором, чем теперь оправдываться перед дольщиками, которые не могут вовремя получить ключи от своих квартир», — вздохнул Андрей Никифоров в разговоре с ФАН.

«Кроме детсада, сдавайте дорогу»

Безусловно, нет ничего плохого в том, что застройщика нагружают еще и строительством социальной инфраструктуры, поскольку все жилые микрорайоны нуждаются в школах, детсадах и больницах. Только надо четко понимать, что средства, используемые застройщиком для строительства социальных объектов, — это в первую очередь деньги его клиентов. Иными словами, российские дольщики являются крупными инвесторами не только в свое жилье, но и в социальные объекты, которыми пользуются даже те, кто дольщиками не являются.

Поэтому проблемы с вводом жилья для участников долевого строительства автоматически ведут к проблемам со строительством социальной инфраструктуры. К слову, та поликлиника, что должна была открыться на улице Садовой в Подольске еще год назад, до сих пор не функционирует.

Еще более показательный пример в разговоре с ФАН привела юрист Яна Вашанова, занимающаяся защитой прав дольщиков в Ленинградской области.

«На стадии выдачи разрешений на строительство ЖК «Радужный» в городе Всеволожске Ленинградской области на застройщика не был возложен тот объем инфраструктуры, который по каким-то невероятным и совершенно незаконным основаниям был затем возложен на него на стадии ввода объекта в эксплуатацию», — рассказала Вашанова.

На стадии выдачи разрешения на строительство застройщик был обязан возвести в застраиваемом квартале лишь детский сад и физкультурно-оздоровительный комплекс. Однако, когда на совещании в январе 2017 года участники строительства задались вопросом, почему не вводятся объекты высокой готовности, заместитель главы правительства Ленинградской области заявил, что не введет дома, пока не будет построена еще и дорога, а также запроектирована школа — и, к тому же, переделан весь проект планировки территории.

Итог, по словам юриста, получился печальный.

«Стройка подвисла. В силу того, что деньги дольщиков были потрачены на строительство дороги и неоднократное перепроектирование, до сих пор нет ни домов для дольщиков, ни встроенно-пристроенных к ним садика и ФОКа для всех остальных жителей микрорайона, ни любых других улучшений соцкультбыта», — отметила Вашанова.

Без помощи Центра не обойтись

Словом, защита дольщиков есть защита инвесторов. Но с этой защитой пока все складывается не очень гладко. В Минстрое говорят, что ими предлагается ряд механизмов, позволяющих регионам эффективно решать проблемы обманутых дольщиков. Среди них — передача федеральных земель для застройки. При этом речь идет об участках с готовыми коммуникациями.

«Сейчас на федеральном уровне решается вопрос о безвозмездном выделении инвестору земли в качестве компенсации за потраченные деньги на достройку жилья по договорам долевого строительства», — пояснила Екатерина Копылова.

По ее словам, в Иванове есть такие застройщики, готовые взять два проблемных объекта в обмен на землю. Но, оговаривается она, в обоих случаях на окончательное завершение работ требуются совсем скромные суммы — порядка 10 млн рублей.

С домами в меньшей степени готовности ситуация сложнее, но сам по себе факт интереса застройщиков достраивать дома для дольщиков в обмен на землю, безусловно, вызывает сдержанный оптимизм. Екатерина Копылова видит в этом единственный плюс от того, что проблемы дольщиков переложили на регионы.

«Властям на местах легче разобраться с проблемами по каждому незавершенному объекту, включая и нарушения закона, если такие там были, — подчеркнула собеседник ФАН. — Если, конечно, они искренне в этом заинтересованы».

По мнению же участников круглого стола, без помощи федерального центра в этом вопросе все равно не обойтись. Хотя некоторые эксперты скептически относятся к такой идее, напоминая, что Бюджетным кодексом не предусмотрена возможность финансирования достройки проблемных домов.

«Если бы имелась возможность помочь дольщикам за счет федерального бюджета, я бы первый аплодировал такому решению. Но таких денег там не предусмотрено», — заявил ФАН первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Сидякин.

По расчетам депутата, на достройку проблемных домов необходимо порядка 500 млрд рублей. Источником средств он называет Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (Фонд дольщиков), формируемый за счет отчислений застройщиков. Но сам же Сидякин признает: нынешних средств недостаточно, поскольку фонд пока располагает только 50 миллиардами, то есть лишь одной десятой от требуемой суммы.

На круглом столе предложили принять федеральную целевую программу, предполагающую докапитализацию Фонда дольщиков и выделение в него адресных субсидий из федерального бюджета на каждый проблемный объект. Однако, чтобы такое было возможно, необходимо принять соответствующий закон, который внес бы поправки в Бюджетный кодекс, предусматривающие выделение средств на решение проблем дольщиков.

Кроме того, на круглом столе предлагались поправки в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», позволяющие при банкротстве застройщика сразу запускать механизмы по достройке этого дома.

Саботаж?

Поднимался и вопрос с признанием объектов «проблемными». Многие участники говорили, что, по славной российской традиции приуменьшать «масштабы бедствия», соответствующие структуры всячески воздерживаются от признания объектов «проблемными».

«В Ленинградской области, — говорит Яна Вашанова, — по официальной статистике, — 1236 обманутых дольщиков, то есть тех, кто включен в реестр, и только 12 проблемных объектов. Это смешно, такая цифра может озвучиваться лишь с целью закрыть глаза на проблему. Только в ЖК «Радужный» у нас свыше двух тысяч дольщиков, которые не могут въехать в свои квартиры, хотя должны были получить их еще несколько лет назад».

Словом, с выполнением президентского поручения дело пока стопорится в силу ряда объективных и субъективных причин. Екатерина Копылова даже категорично говорит о «саботаже» со стороны федеральных структур.

Впрочем, вопрос не столько в причинах, сколько в последствиях. Отсутствие решения здесь в целом бьет по строительной отрасли. Невыполнение президентского поручения №Пр-1076 создает дополнительные сложности в исполнении другого, еще более важного поручения главы государства. Напомним, в послании Федеральному собранию 1 марта Владимир Путин поставил задачу увеличить объемы строительства жилья с 80 до 120 миллионов квадратных метров в год. А что мы имеем сейчас?

По данным Минстроя, за 9 месяцев текущего года в строй было введено 39,2 млн кв. м жилья, что на 1.1% меньше аналогичного показателя за прошлый год. Но что примечательно: ввод многоквартирных домов упал (по другому не скажешь) на целых 17,6%. Просто произошел скачок на 22% индивидуального домостроения, который эксперты объясняют «дачной амнистией».

При этом все понимают, что индивидуальное строительство не может стать драйвером для той «амбициозной, но абсолютно реалистичной», по выражению российского президента, цели, которая поставлена перед страной. Тогда как форсированная достройка жилья, которое строилось, да не достроилось на средства дольщиков, как раз таким драйвером стать может. Это, с одной стороны, позволит восстановить социальную справедливость, а с другой — решить те задачи по наращиванию объемов строительства жилья, которые поставлены президентом.

«Если Владимир Владимирович в своем следующем послании Федеральному собранию четко обозначит предельные сроки достройки проблемных домов, — резюмирует Екатерина Копылова, — тогда решение это проблемы пойдет быстрее и вдохнет жизнь в нашу строительную отрасль».

Школы и детские сады в жилых комплексах: проблемы остаются

Их строительство за счет средств дольщиков лишь временно облегчило жизнь застройщикам

Застройщики долго просили, чтобы в рамках реформы долевого строительства им разрешили финансировать возведение социальных объектов за счет денег, собранных с дольщиков, а не собственных и кредитных средств. Такая поправка вступила в силу еще в 2017 году, однако в реальности не избавила застройщиков от проблем и не дала дольщикам гарантий нормальной социальной инфраструктуры.

Социальные обязательства

По данным агентства недвижимости «Бон Тон», более чем для трети покупателей жилья (35%) наличие школы или детского сада рядом с домом является важным преимуществом новостройки. Причем обычно люди подразумевают, что эти объекты должны быть бесплатными.

Согласно закону, на каждые 1000 москвичей должно приходиться 54 места в детских садах и 124 места в школах. Для Подмосковья эти цифры составляют 65 и 135 мест соответственно. Местные власти ориентируются на эти нормы при принятии решения о разрешении на строительство того или иного ЖК. И если с учетом потенциальных новых жителей мест будет не хватать, обязуют девелоперов построить социальные объекты. В реальности это далеко не всегда работает и мест хватает не всем (см. «Социальные обязательства застройщиков: кто кому и сколько должен школ и детсадов»).

В первую очередь это связано с тем, что многие школы и детские сады, построенные в рамках жилых комплексов, муниципалитеты не берут на баланс. В результате приходится делать их частными. В Москве ситуация достаточно благополучная. По данным компании «Метриум», в массовом сегменте порядка 80% детских садов и школ – муниципальные. В бизнес-классе таких около 10%, однако и покупатели здесь чаще готовы позволить себе траты на частные учебные заведения. В Подмосковье все сложнее, поскольку муниципалитеты менее охотно берут на баланс социальные объекты. При этом покупателям обычно совершенно не по карману частные детские сады и школы, за которые нужно отдавать 30 000 – 50 000 рублей в месяц. Получается, что застройщики вынуждены за свой счет строить социальные объекты, которые зачастую оказываются ненужными.

Вопрос финансирования

Интересно, что сам по себе закон не обязывает застройщика возводить социальные объекты – это обязанность конкретных субъектов федерации и муниципалитетов. «В реальности объекты социнфраструктуры часто строятся или по соглашениям застройщика с администрациями, или путем заключения инвестконтрактов, в которых как раз прописываются условия строительства и передачи этих объектов городу, – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Наличие «социалки» в крупных ЖК нередко становится условием беспрепятственного получения разрешения на ввод домов в эксплуатацию».

По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, себестоимость строительства, к примеру, школы на тысячу человек составляет примерно миллиард рублей. Как отмечает эксперт, это сопоставимо со стоимостью многоэтажного корпуса. Ирина Доброхотова говорит, что одно место в саду/школе обходится застройщику в 0,8 – 1 млн руб. Схожие цифры назвал директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев: 1 миллион рублей на создание места в школе, около 750 000 рублей – в детском саду.

Раньше эти расходы застройщик должен был финансировать за счет собственных средств. «Если у застройщика нет собственных средств, то строительство на кредитные деньги удорожает себестоимость», – отмечает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Однако в 2017 году вступили в силу поправки в 214-ФЗ, позволяющие тратить на эти цели деньги, собранные с дольщиков по ДДУ. «Деньги долевых соинвесторов, в отличие от банковских займов, достаются застройщику бесплатно – соответственно, это значительно снижает издержки компании на возведение сада и школы», – говорит Ирина Доброхотова.

Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов согласен, что финансирование строительства детских садов и школ из денег дольщиков – наиболее удобный вариант для всех. «Как правило, это помогает застройщикам обеспечить своевременное привлечение средств не только на строительство домов, но и инфраструктуры. Другой вариант – финансирование строительства школ и садов из прибыли: в таком случае девелопер должен сначала зафиксировать прибыль от проекта, а потом из нее выделить средства на возведение инфраструктуры. Но это несправедливо по отношению к застройщикам: при такой схеме они вынуждены будут платить налог с прибыли, которая таковой не является (возведение социальной инфраструктуры – это обязательство застройщика, а не коммерческий проект, поэтому некорректно деньги на ее строительство изначально учитывать в прибыли)».

Только для муниципальных

У этих поправок есть важная оговорка – использовать средства дольщиков на строительство социальных объектов можно только при условии, что эти объекты перейдут на баланс муниципалитета. Однако, как уже говорилось выше, муниципалитеты далеко не всегда на это согласны.

Вообще, по словам Ирины Доброхотовой, балансодержатель таких объектов должен определяться заранее: «Эти нюансы оговариваются в документах, которые подписывает строительная компания и администрация города. Также это может быть указано в постановлениях «Об утверждении проекта планировки» каждой конкретной территории. При этом условия передачи объектов могут быть разными: безвозмездная передача, выкуп по себестоимости, коммерческий выкуп».

Но муниципалитеты нередко отказываются принять социальные объекты, даже если изначально школа или детский сад планировались для передачи. «Главная трудность в передаче социального объекта на баланс города связана в первую очередь с бюрократическими проволочками, – считает Мария Литинецкая. – Дело в том, что в процедуре принимает участие огромное количество ведомств, ответственных за безопасность, налаживание образовательного процесса, обеспеченность района социальными объектами и пр. У проверяющих возникают свои замечания, которые необходимо устранять, прежде чем переходить к следующему этапу проверки. Поэтому передача соцобъекта на баланс может затянуться на месяцы. А если во время строительства школы или детского сада успели поменяться строительные нормативы, то затраты могут быть еще более существенными как по деньгам, так и по времени».

Читайте также:  Самые популярные способы экономии на квартплате

Павел Брызгалов рассказал о том, как обычно на практике происходит согласование этих вопросов. «Предварительно проводились переговоры с муниципалитетом, по итогам которых и принималось решение о социальной инфраструктуре. На проектах ФСК «Лидер» уже построено три школы, две из них муниципальные (в микрорайоне «Новое Измайлово» и UP-квартале «Новое Тушино») и одна частная (в UP-квартале «Западное Кунцево»). Что интересно, в «Новом Тушино» школа у нас муниципальная, а детские сады частные. Срок принятия решений тоже по всем объектам разный и во многом зависит от муниципалитета. В «Новом Измайлово» мы сразу знали, что инфраструктура будет муниципальной, а в «Новом Тушино» окончательное решение сформировалось примерно за три месяца до открытия школы», – говорит эксперт.

По словам директор департамента правового сопровождения недвижимости группы ПСН Владимира Шмакова, в настоящее время передача социального объекта на баланс городу законодательно не закреплена и в случае согласия властей обычно происходит путем заключения договора дарения после завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Эксперты говорят, что схема до сих пор не отлажена. Непонятно, что будет, если социальный объект, одобренный городом и профинансированный за счет средств дольщиков, в результате по каким-то причинам не будет принят на баланс города. В законе нет понятной схемы «разруливания» таких ситуаций, а на практике опрошенные эксперты пока с таким не сталкивались.

После отмены «долевки»

Нужно иметь в виду, что такая схема финансирования актуальна только для проектов, получивших разрешение на строительство с начала 2017 года до 1 июля 2019-го. «В более поздних проектах и квартиры, и «социалку» придется строить на собственные или заемные средства, так как эскроу-счета будут раскрываться только после ввода домов в эксплуатацию», – отмечает Ирина Доброхотова.

То есть, по сути, условия финансирования строительства социальной инфраструктуры вернутся к тому, что было до 2017 года. По словам Павла Брызгалова, раньше застройщики выделяли деньги на социалку из прибыли (в таком случае девелопер должен сначала зафиксировать прибыль от проекта и заплатить налог) или привлекали кредитные средства.

Теперь деньги будут давать банки – в рамках проектного финансирования. Соответственно, застройщикам придется закладывать дополнительные расходы на обслуживание кредитов, напоминает управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. И платить процент придется не только за финансирование строительства квартир, которые застройщик потом может продать, но и за социальную инфраструктуру, то есть объекты, не представляющие коммерческой выгоды для девелоперов.

Проектные издержки, безусловно, возрастут, согласен Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. Насколько именно, пока точно неизвестно. По расчётам Сбербанка, ставки в рамках проектного финансирования составят 5-8% годовых в среднем за весь срок строительства. Во всяком случае, для проектов с хорошими продажами. Потому что размер ставки будет зависеть от объема средств на эскроу-счетах – см. «Отказ от «долевки»: в ближайшие два года застройщикам понадобится еще 300 млрд руб. собственных средств».

Детсад от застройщика: что должен включать в себя новый жилой комплекс

Согласно градостроительной политике Москвы, каждый новый квартал должен быть обеспечен детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами и спортивными учреждениями согласно градостроительным нормативам.

Добровольно-принудительное строительство

По законодательству, собственники земельных участков не обязаны строить на них социальную инфраструктуру (поликлиники, школы, детские сады, магазины). «Но на практике государственные и муниципальные органы нередко используют различные меры воздействия, чтобы вынудить застройщика всё-таки взять на себя такое обязательство. Иначе застройщик просто не сможет получить необходимые для строительства согласования», — рассказала АиФ.ru руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова.

Дело в том, что существуют определённые нормативы по обеспечению детскими садами, школами и поликлиниками жилых районов. Если власти поймут, что эти объекты не выдержат нагрузки в связи с притоком новых жильцов, то у застройщика есть два варианта: либо закладывать в свои проекты социальные объекты и передавать их на баланс города, либо ждать, пока их создадут за счёт бюджета, и строить только тогда.

Лазейки в законе

Но в законе есть лазейки, которые позволяют застройщикам избежать дополнительных затрат. Всё зависит от того, к какой категории относятся земли, на которых строится квартал или сразу новый посёлок. «Если говорить об очень распространённом в Подмосковье варианте, когда посёлок строится на сельхозземлях с видом разрешённого использования «под дачное строительство», то жёстких требований по обеспечению инфраструктурными объектами нет. Зачастую, чтобы сэкономить, девелоперы в таких посёлках ограничиваются размещением на территории пункта охраны, продуктового магазина и недорогой детской площадки», — считает Ольга Слинько, заместитель директора по маркетингу и продажам группы компаний «Экодолье». В первую очередь это касается коттеджных посёлков и посёлков таунхаусов, в которых проживает малое количество жильцов, а значит, строительство инфраструктуры может сильно увеличить стоимость объекта. Поэтому при покупке жилья важно внимательно ознакомиться с документами на землю, которые застройщик должен предъявить по первому требованию.

Нормативы

В каждом регионе есть свои нормативы, в которых прописываются основные требования к инфраструктуре в различных населённых пунктах. Зачастую они зависят от того, насколько новый посёлок будет удалён от уже существующих. «В Московской области на каждую тысячу жителей должно быть не менее 150 мест в школе, 35 мест в детском саду, а поликлиника должна выдерживать 18,8 посещений в смену. На территории Москвы действуют другие нормативы — 125 мест в школе, 54 места в детском саду и 17,6 посещений поликлиники», — рассказал АиФ.ru Роман Филин, заместитель генерального директора по развитию «МИЦ-Девелопмент».

При этом важно помнить, что у обоих учреждений территория охвата составляет не менее 500 метров. По данным департамента потребительского рынка и услуг Москвы, на 1000 жителей должно приходиться не менее 800 кв. м торговых площадей. Существуют и нормативы на спортивные учреждения. Так, на 10 000 жителей должно приходиться 750 кв. м зеркала воды в бассейнах, 3,5 спортивных залов и 19,5 плоскостных сооружений (спортивных площадок).

Детский сад за 30 тысяч в месяц

Строительство школ и детских садов и дальнейшая их эксплуатация — не профильный бизнес застройщиков. Ещё до начала проектирования девелопер заключает с властями инвестпроект на строительство, и именно власти выдают техническое задание на возведение социальных объектов. После сдачи жилого комплекса они должны быть переданы на баланс города.

«Однако в последнее время на рынке наметилась нездоровая тенденция — после завершения строительства объектов социальной инфраструктуры девелоперам с трудом удаётся, а то и вовсе не удаётся передать их городу, — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Местная администрация просто не хочет брать детский сад или школу на баланс, так как это увеличивает нагрузку на бюджет. И в такой ситуации застройщику приходится привлекать частного инвестора. Однако у девелоперов это не всегда получается, и даже если оператор находится, то возникает парадокс — стоимость услуг в дошкольном учреждении в ЖК эконом-класса может достигать 20–30 тыс. рублей в месяц. Справедливости ради стоит сказать, что такие случаи единичны».

Инфраструктура и цены на жильё

Хотя школы и детские сады в рамках новых проектов позиционируются как дополнение к жилым кварталам, они безусловно закладываются в стоимость проекта. В среднем, строительство объектов социальной инфраструктуры обходится застройщику в 10 % от стоимости всего проекта. Но на деле оказывается, что наличие инфраструктуры вызывает повышенный спрос на квартиры, что позволяет «отбить» вложенные деньги: «Назвать конкретную цифру сложно, ведь всё зависит от характеристик объекта — вид, площадь, материалы, используемые при строительстве и т. д., — считает Литинецкая. — В среднем, наличие самых востребованных инфраструктурных объектов увеличивает стоимость жилья на 20–30 %».

Инвестор столичного ЖК построит детсад по требованию жителей

Инвестор передал городу уникальный детский сад

Инвестор передал городу уникальный детский сад “ 101 далматинец ” , построенный по уникальному архитектурному проекту, сообщил руководитель Департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин.

По его словам, садик находится в поселке Коммунарка на ул. Липовый Парк, 9А.

“Это первый инвесторский детский сад, построенный в этом году в Новой Москве. А всего ожидается ввод шести садиков, возведенных на средства частного бизнеса, и еще столько же построит город” , – сказал В. Жидкин.

Трехэтажное здание похоже на кувшинку, каждый лепесток которой – отдельная зона. В распоряжении малышей – игровые комнаты, детские спальни, душевые, спортзал, бассейн, актовый зал-трансформер, превращающийся в место для утренников и других мероприятий.

Здесь есть интерактивные столы и доски, специальные развивающие ковры из гипоаллергенных материалов, обучающие пособия и игрушки.

Прогулочная зона масштабна по размерам и уникальна по оснащению оборудованием. На территории находится 13 больших крытых веранд, каждая из которых рассчитана на группу из 25 человек. Три группы примут малышей от трех лет.

Оформление садика авторской росписью создает для детей сказочную атмосферу.

“Ввод нового детского сада – еще одно подтверждение реализации градостроительной политики властей Москвы и требования Мэра Москвы Сергея Собянина к девелоперам строить социальные объекты одновременно с жильем. Такой подход позволяет решить потребности в дошкольных учреждениях не только для жителей нового жилого комплекса, но и находящихся рядом микрорайонов” , – подчеркнул В. Жидкин.

В Департаменте развития новых территорий напомнили, что за 4,5 года инвесторы ввели 24 детских сада в Новой Москве.

Уникальный детский сад передал “новой” Москве ГК “А101”

Сегодня в поселке Коммунарка состоялась передача на баланс г. Москвы нового детского садика “ 101 далматинец ” , построенного ГК “ А101 ” по уникальному архитектурному проекту. С начала нынешнего года это первый такой объект. Всего же в нынешнем году, как отметил руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин, в ТиНАО будет введено 12 детских садов. . . . . .

Это уже второй детсад, построенный Группой компаний “ А101 ” в ТиНАО на собственные средства. Он возведен по адресу поселок Коммунарка, улица Липовый Парк, 9А и получил официальное название ДОУ 325. Детский сад, как и предыдущий, передается застройщиком на баланс Департамента образования города Москвы.

“ 101 Далматинец ” , – по словам генерального директора ГК “ А101 ” Сергея Качуры, построен по индивидуальному проекту, оборудован в соответствии со всеми актуальными современными требованиями: от пищеблока до групповых. Для ребят предусмотрено все – правильное питание, физическая нагрузка в бассейне и спортзале, обучающие игрушки, интерактивные доски и столы. Открытие детского сада – это важное событие. Но оно должно стать рядовым, когда речь идет о строительстве таких нужных для родителей и детей объектов. Сейчас строить жилье без возведения социальных объектов нельзя – людям нужна полноценная инфраструктура.

Только за последние 5 лет компания инвестировала в строительство социальных объектов 2,5 млрд руб. В сентябре откроют свои двери детский сад на 220 мест и школа на 1775 мест. В ближайшие месяцы начнется строительство еще нескольких детских садов и школ”.

За 4,5 года инвесторы на территории “ новой ” Москвы уже ввели в эксплуатацию 24 детских сада.

В. Жидкин: Уникальный детский сад передал инвестор “Новой” Москвы в Коммунарке

Готов новый детский сад в Новой Москве

Как сообщил глава Департамента по развитию новых территорий Москвы Владимир Жидкин, инвестор сдал в эксплуатацию уникальный детский сад “ 101 долматинец ” в Коммунарке. Уникальность этого детсада заключается в его необычной архитектурной планировке – здание имеет вид кувшинки.

Этот сад является первым дошкольным образовательным объектом, открытым в этом году в Новой Москве. Благодаря оригинальному архитектурному решению здание имеет форму кувшинки. Каждый ее лепесток предназначен для какой-либо отдельной зоны. Для будущих воспитанников там функционируют, помимо игровых комнат, спален, душевых и т.д., еще и бассейн и актовый зал-трансформер, который при необходимости может стать местом для проведения различных мероприятий. Также садик оснащен всем необходимым оборудованием, таким как интерактивные столы и доски, специализированные ковры из гипоаллергенных материалов, все необходимые учебные пособия и игрушки.

Территория сада полностью благоустроена. Там довольно-таки большая прогулочная зона, которая оснащена всем необходимым для безопасных и интересных прогулок групп. Сад сможет принять три группы по 25 детей от 3 лет. На территории установлены также 13 веранд, которые рассчитаны на одну группу – до 25 человек. Стены заведения оформили авторской росписью, которая помогает создать благоприятную сказочную атмосферу для детей.

Уникальный детский сад – “кувшинку” ввели в Новой Москве – В. Жидкин

Инвестор передал городу уникальный детский сад “ 101 далматинец ” , построенный по уникальному архитектурному проекту, сообщил руководитель Департамента развития новых территорий столицы Владимир . . . . .

В Коммунарке сдан первый в 2017 году детский сад, построенный по уникальному проекту

В Новой Москве сдан первый в 2017 году детский сад, который находится поселке Коммунарка на ул. . . . . .

Дошкольное учреждение под названием “ 101 далматинец ” построено по уникальному проекту, здание по форме напоминает кувшинку. Стены в детских помещениях расписаны профессиональными художниками, а темой для росписи стали сюжеты любимых голливудских мультфильмов.

По словам руководителя Департамента развития новых территорий столицы Владимира Жидкина, садик был возведен на средства инвестора и передан им в образовательный фонд города.

По форме трехэтажное здание детского сада напоминает цветок, каждый лепесток которого представляет собой отдельный блок. В каждой возрастной группе будет спальная зона, игровая зона, раздевалка, столовая и санузел. В здании также работает бассейн, спортзал с душевыми и актовый зал, который трансформируется в сцену для проведения праздников.

Новый детский сад может также похвастаться самым современным материальным обеспечением: в группах для занятий установлены интерактивные доски, развивающие коврики и специальные столы. Для детей были приобретены различные игрушки, книги и обучающие материалы.

Большая территория вокруг детского сада превратилась в благоустроенную прогулочную зону с 13 площадками и крытыми верандами.

В “новой Москве” на баланс города передан новый детсад в форме кувшинки

Руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин сообщил, что в “новой Москве” в поселке Коммунарка на баланс города передан новый детский сад “ 101 далматинец ” , информирует пресс-служба Департамента.

Жидкин уточнил, что всего в 2017 году в ТиНАО будет введено 12 детских садов. . . . . .

Садик “ 101 далматинец ” построен по уникальному архитектурному проекту. Здание имеет площадь почти 5 тысяч квадратных метров и по планировке похоже на кувшинку, каждый лепесток которой представляет собой отдельную зону.

Читайте также:  Уплотнитель для пластиковых окон – зачем он нужен, какие бывают?

В 2016 году в “новой Москве” было открыто пять детских садов на 810 мест, за счет средств инвесторов построено две школы на 1 тысяч 775 и 1 тысяч 650 мест. Кроме того, началось строительство самой большой больницы в ТиНАО.

С момента включения “новой Москвы” в границы столицы в ней было введено в эксплуатацию 26 детских садов, десять школ и семь поликлиник.

В. Жидкин: В Коммунарке инвестор передал на баланс города детсад, построенный по индивидуальному проекту

. . . . . Как уточнили в пресс-службе департамента развития новых территорий Москвы, с начала года это первый такой объект.

Всего же, по словам главы ведомства Владимира Жидкина, в 2017 году будет введено 12 детских садов. . . . . .

В пресс-службе ведомства подчеркнули, что сад “с далматинцами” – уникальный архитектурный проект, разработанный в собственной архитектурной мастерской застройщика. . . . . . Трехэтажное здание общей площадью почти 5 тыс. кв. м по планировке напоминает кувшинку, каждый лепесток которой – отдельная зона.

. . . . . В детском саду предусмотрена масштабная прогулочная зона, где расположены 13 больших крытых веранд, каждая из которых рассчитана на группу из 25 человек. . . . . .

В ДОУ 325 созданы все условия для доступа во все помещения маломобильных детей. . . . . .

Новый детский сад открыли в Новомосковском административном округе столицы

Новый детский сад возведенный по индивидуальному проекту открыли в Новомосковском административном округе столицы. Трехэтажная постройка вошла в состав образовательного комплекса №2070, одного из самых больших в “новой Москве”.

Префект Троицкого и Новомосковского административных округов Дмитрий Набокин принял участие в торжественном открытии детского сада построенного в Коммунарке вместе с директором школы №2070 Ольгой Афанасьевой и генеральным директором компании-застройщика Сергеем Качура.

По словам руководителя Департамента Владимира Жидкина, это лишь первый в этом году детский сад, построенный частным инвестором и переданный городу, из шести. Всего за 2017 год в ТиНАО планируют ввести в эксплуатацию 12 дошкольных учреждений.

Первый в этом году детсад передан на баланс города в “новой” Москве

Инвестор передал на баланс города детский сад в Коммунарке, сообщил журналистам в понедельник руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир . . . . .

Он отметил, что всего в этом году в ТиНАО будет введено 12 детских садов, причем половину из них построят инвесторы.

Уникальный детский сад “101 далматинец” появился в новой Москве – В. Жидкин

Инвестор передал на баланс Москвы новый детский сад “ 101 далматинец ” , который был построен по уникальному проекту, говорится в сообщении пресс-службы столичного департамента развития новых территорий.

. . . . . Всего же в нынешнем году в ТиНАО будет введено 12 детских садов. Причем половину из них построят инвесторы, остальные возводятся за счет городского бюджета Москвы”, – приводятся в сообщении слова руководителя департамента развития новых территорий Владимира . . . . . Такой подход позволяет решить потребности в ДОУ не только для жителей нового жилого комплекса, но и находящихся рядом микрорайонов”, – подчеркнул . . . . .

Сад “с далматинцами” – уникальный архитектурный проект. . . . . .

Передача построенных социальных объектов на баланс государству – история с нюансами

Передача социальной инфраструктуры девелопером на баланс государства имеет свои нюансы и не всегда заканчивается желаемым результатом

Покупая сегодня квартиру в новостройке, обращают внимание не только на цену и планировку, но и на транспортную доступность, и инфраструктурную обеспеченность. Дом в чистом поле сегодня никого не интересует, нынешний покупатель не согласен жить в новой квартире и добираться до нее на перекладных, и на этих же перекладных возить в школу и садик своих детей. Сегодняшние проекты на порядок выше своих 10-летних и даже 5-летних предшественников.

Вопрос обеспеченности социальной инфраструктурой, безусловно, важен всегда. Чаще всего новые квартиры покупают люди с детьми или молодожены, для которых школы и садик в пешей доступности, действительно, необходимость. Однако строительство социальных объектов – дорогое удовольствие, которое для девелопера чаще всего обязательное. Инфраструктурная нагрузка на строящийся проект регламентируется различными нормами и правилами, федеральный же закон это никак не регулирует.

Сколько вешать в граммах?

Нормативы по социальной нагрузке в каждом регионе свои и механизм работы тоже разный. Как рассказал Илья Андреев, управляющий партнер в Zenith Property Management, сопредседатель «Деловой России» в Ленинградской области:

– Вопрос будущей социальной нагрузки девелопера решается в соответствии с региональными нормами градостроительного проектирования. При этом данное обязательство по строительству социальных объектов застройщиков в каждом регионе оформляется по-разному, так как не существует единого федерального требования по обременению застройщика. Это решается в каждом регионе по-своему и в ручном режиме. Где-то необходимо перечислить денежные средства в специальный компенсационный фонд, который создается при комитетах по строительству. А где-то это непосредственное обязательство по строительству объекта. Чаще всего такие объекты после либо выкупаются городом, либо передаются ему в дар. Выкуп может происходить как по балансовой стоимости, так и по рыночной. Не стоит думать, что обычно объекты передаются муниципалитетам безвозмездно. Нет, в каждом конкретном случае все решается индивидуально. И так происходит потому, что у нас, согласно Конституции, социальное государство, и больницы, детские сады и школы – конституционная обязанность именно государства. По сути, у застройщиков есть обязанность по закладке социальных объектов в проекты по освоению территорий, но у них нет обязанности это строить. Все социальные обязательства, которые застройщик берет на себя, он берет осознанно и добровольно.

Большая социальная нагрузка лежит на застройщиках Московского региона, так как здесь есть финансовая возможность возложить на них такую нагрузку. Как рассказали в Москомархитектуре, при подготовке всей необходимой градостроительной документации для реализации будущего жилого комплекса осуществляется также и подготовка документов по планировке территории, которая предусматривает и строительство социальных объектов. Безусловно, жилая застройка всегда обеспечивается объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры в соответствии с нормативами градостроительного проектирования. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.01.2000 № 49 «Об утверждении Норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99», потребность определяется следующим образом: в дошкольных учреждениях — в соответствии с реальными демографическими условиями по показателям предпроектных исследований, в школах — в соответствии с реальными демографическими условиями, а также с установленными показателями потребности в этих учреждениях детей разных возрастов. Расчет обычно осуществляется исходя из обеспеченности на 1000 жителей. Обычно на 1000 жителей положено построить 54 места в детском саду и 124 места в школе. Количество же дошкольных и школьных образовательных учреждений зависит от емкости проекта. Расчет числа жителей осуществляется исходя из объемов жилой застройки. Расчетная численность населения служит основным критерием для определения емкости ДОУ и школ.

В Московской области расчет немного иной — как уже отмечалось, он соответствует региональным нормативам градостроительного проектирования РНГП именно Московской области. Подробно об этом вопросе рассказал Антон Валявин, руководитель проектного офиса ГК «САПСАН»:

– На основании РНГП Московской области расчёт населения производится путем деления общей площади квартир проектируемого жилого комплекса на 28 кв. м/человека. Таким образом, если в проектируемом жилом комплексе общая площадь квартир составляет 84 000 кв. метров, то требования по социальной инфраструктуре будут рассчитываться для 3000 жителей (84000 кв. м / 28 кв. м/чел = 3000 человек). Исходя из этого показателя, рассчитывается и необходимая социальная инфраструктура при строительстве жилья. В Московской области, например, застройщики обязаны обеспечить каждую тысячу жителей проектируемого ЖК наличием не менее 65 мест в детских садах, 135 мест в общеобразовательных учреждениях. Кроме того, в РНГП прописаны и такие показатели, как поликлинические учреждения – 17,75 посещений в смену на каждую тысячу жителей, стационар – не менее 6 койко-мест, внешкольные учреждения (спортивные учреждения, школы искусств и развития творчества) – 43 места/1000 жителей. Все эти показатели учитываются застройщиком на стадии «П» и утверждаются соответствующим органом исполнительной власти для получения застройщиком ГПЗУ и разрешения на строительство.

Строительство садов и школ может, по словам представителей Москомархитектуры, осуществляться как за счет средств бюджета (для реализации городских программ), так и за счет инвестора. Если строительство социальной инфраструктуры в соответствии с требованиями необходимо, но ее создание не предусмотрено за счет бюджета Москвы, то застройщик осуществляет это строительство за счет собственных средств в рамках затрат на создание основного объекта. После завершения строительства объектов инфраструктуры они подлежат передачи в собственность города Москвы без уплаты из городского бюджета каких-либо денежных средств, в том числе без компенсации понесенных затрат и убытков.

Как поясняет Вартан Погосян, директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development, застройщик, подавая документы для получения разрешения на строительство, понимает свою нагрузку по социальным объектам, однако, экспертиза проекта происходит всесторонняя, учитывается уже существующая инфраструктура в локации.

– Нормативы есть, но в отдельных случаях они могут несколько снижаться.

Например, при строительстве социального жилья. Социальные объекты на этапе проектирования рассчитывает сама девелоперская компания, но согласуют их, в конечном итоге, контролирующие органы, — говорит эксперт.

Снижение нагрузки – редкий, но приятный бонус. Стоит также учитывать, что в нашей стране сюрпризы бывают и неприятные, как повышение нагрузки в ходе строительства. Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век», рассказывает:

– Выходя на стройку, застройщик, безусловно, предварительно рассчитывает, какие объекты социальной инфраструктуры необходимы в его проекте согласно существующим нормативам. Но если в нормативные документы вносятся изменения, ужесточающие требования на этапе реализации проекта, у застройщика могут возникнуть непредвиденные затраты.

За примером далеко ходить не надо, с такими тратами не так давно столкнулись застройщики Новой Москвы, которые начинали свои объекты как подмосковные.

Отдать в бюджет или оставить себе?

Социальные инфраструктурные объекты могут быть муниципальными, а могут быть и коммерческими. В первом случае они передаются в собственность муниципалитета или выкупаются городом, во втором случае они принадлежат застройщику, который сдает их в аренду соответствующей организации или продает частному оператору.

Большинство покупателей, особенно в сегменте стандартного жилья, заинтересованы в близости муниципальных садов и школ, так как это не накладно для семейного бюджета. Частные сады и школы – это достаточно существенные ежемесячные траты, которые ощутимы даже для семей без ипотечного кредита.
Выгода девелоперов двояка. С одной стороны девелоперский бизнес – это строительство, а никак не управление детскими образовательными учреждениями, да и сдача в аренду своих объектов также не является деятельностью, ради которой весь проект затевался. С другой стороны, не передавая объекты в собственность государству, есть шанс отбить свои траты, так как строительство в пользу города – это сплошное обременение.

Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family, рассказывает:

– Муниципальные социальные объекты, безусловно, являются определенным якорем для проекта, но не каждый проект может позволить создание и комплектацию объекта для муниципальных нужд, так как это одна из самых затратных статей проекта. Причем самыми сложными являются те объекты, которые подлежат полной или частичной комплектации. Зачастую стоимость комплектации в 2-3 раза превышает себестоимость строительства данных объектов. С финансовой точки зрения выгоднее привлекать специализированного инвестора на такие объекты, который в дальнейшем и будет его собственником. Есть, правда, и золотая середина, когда застройщик передает муниципальному образованию соответствующие социальные объекты в виде зданий с отделкой, а комплектацией муниципальное образование занимается самостоятельно.

Как определяется собственник?

Будущий собственник объекта, в принципе, известен изначально: объем строительства социальных объектов и решение по будущему собственнику определяются до утверждения проекта планировки территории планируемого объекта.

Если объекты будут передаваться бюджету, то с будущей администрацией муниципального образования подписывается соглашение, в котором отражается объем и качественные характеристики объектов, создаваемых для последующей передачи в муниципальную собственность. Проекты таких объектов согласуются с профильной эксплуатирующей организацией, например, дирекция по эксплуатации в Департаменте образования отвечает за согласование основных планировочных и технологических решений. До получения разрешения на ввод в эксплуатацию такой объект должен быть принят эксплуатирующей организацией. После получения такого разрешения застройщик передает объект муниципалитету согласно изначальным договоренностям.

Если школа и детский сад изначально планируется не передавать городу, то, как объясняет руководитель проектов ГК «А101» Юлия Чернец, такие объекты будут в итоге управляться профессиональными операторами, а это означает, что в концепции таких объектов изначально закладывается высокая авторская и коммерческая составляющая – уникальные учебные форматы, преподавательский состав на уровне высшей школы или нетиповая образовательная среда, что требует дополнительного финансирования.

И кажется все хорошо, если бы не одно «но». К сожалению, не всегда изначальные договоренности реализуются. Бывают случаи, когда возникают проблемы с передачей социальных объектов на баланс городу. Илья Андреев объясняет это слишком большим временным лагом между такими событиями, как соглашение с властью по поводу «социалки» и ее фактическим принятием. Между этими двумя фактами проходит, как минимум, три года, а часто и больше. За это время может многое измениться, может не быть бюджета для выкупа объекта, если изначально оговаривалась именно такая форма передачи объекта.

Заинтересованный в своей репутации девелопер, несущий ответственность перед покупателями за качество своего объекта, позаботится о том, чтобы построенные социальные объекты работали, хотя по закону девелопер может через суд отказаться от права собственности на такие объекты. Если девелопер отказывается, то государство, конечно, будет вынуждено взять управление такими садами и школами на себя. Но, во-первых, этот путь с большой судебной составляющей. Во-вторых, это чисто теоретическое решение проблемы, так как на практике такого случая не было ни разу. Никто не хочет ссориться с властью.

Кроме того, сегодня любой девелопер понимает, без социальной инфраструктуры проект не продастся. Мария Хурамшина, директор по маркетингу и рекламе «Тройка РЭД», отмечает:

– Если раньше девелоперы с неохотой шли на строительство социальной инфраструктуры, то сегодня застройщики часто сами инициируют ее строительство, порой превышая нормативы, заложенные в Постановлении. Сегодня почти каждый крупный девелопер в генеральном плане строящегося комплекса предусматривает расширенную инфраструктуру. В Подмосковье мы наблюдаем большой объем нового предложения при низком уровне покупательной способности. Из-за большого выбора новостроек, покупатель сегодня предъявляет все больше требований к приобретаемому жилью. Соответственно, то жилье, где инфраструктура возводится по минимуму, просто не будет продаваться.

Так или иначе, но построенные социальные объекты всегда начинают свою работу, правда, иногда они, действительно, могут не быть муниципальными, как изначально обещалось будущим жителям.

Ссылка на основную публикацию